Признание договора аренды недействительным судебная практика не соблюдена процедура

Судебная практика о признании договора аренды незаключенным

Судебная практика о признании договора аренды незаключенным достаточно устойчива. В статье рассмотрим, когда можно заявлять соответствующее требование и какие последствия повлечет положительное судебное решение. Затронем и вопросы расторжения арендного договора по инициативе одной из сторон.

Каким признавать договор аренды: незаключенным или недействительным?

Незаключенность и недействительность договора — самостоятельные основания для обращения в суд. Важно правильно выбрать одно из них, так как после подачи иска изменить требование не удастся.

Незаключенный договор — это несостоявшаяся сделка. Обязательства по нему не возникли. Есть две причины, по которым можно признать договор таковым:

Не согласованы в требуемой форме существенные для данного вида договора условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Не передано имущество, в то время как по закону для признания договора заключенным обязательна его передача (п. 2 ст. 433 ГК РФ). По этому основанию незаключенным будет, например, договор займа (п. 1 ст. 807 ГК РФ). А вот к договору аренды это не относится, так как его заключенность не поставлена законом в зависимость от передачи имущества.

Начало исполнения договора аренды сводит шансы на признание его незаключенным к минимуму (п. 3 ст. 432 ГК РФ). Возможно, более эффективным будет признание договора аренды недействительным – судебная практика почти едина в этом вопросе. Суд будет стараться сохранить обязательства, а не аннулировать их (п. 7 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165).

Недействительность сделки предполагает, что договор заключен. Однако в силу определенных пороков он является ничтожной или оспоримой сделкой (§ 2 гл. 9 ГК РФ), последствие — возврат сторон в первоначальное положение.

Рекомендуется заявлять о незаключенности договора, только если одновременно:

не согласовано одно из существенных условий;
нет доказательств принятия исполнения.

Несогласованность предмета аренды

Для аренды существенными условиями являются:

объект;
размер арендной платы (в некоторых случаях);
выкупная цена (для договоров об аренде недвижимости с правом выкупа).

Условие о предмете не будет считаться согласованным, если из текста договора невозможно точно определить имущество, подлежащее передаче (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Чаще всего так происходит, если объект аренды описан недостаточно.

Но если имущество уже передано, вряд ли суд признает договор незаключенным по этому основанию (п. 15 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73). Заявление о незаключенности будет противоречить принципу добросовестности, так как объективно:

арендодатель знал, какое имущество он передает;
арендатор принял имущество и пользовался им без замечаний.

Некоторые виды арендных договоров подлежат госрегистрации. Но ее отсутствие не влияет на заключенность договора для его сторон (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165). Такого договора существовать не будет только для третьих лиц.

Пример: собственник (он же арендодатель) переданного по незарегистрированному договору здания продал его. Арендатор будет обязан освободить здание по требованию покупателя.

На нашем форуме можно уточнить любой вопрос, возникший у вас в ходе составления договора аренды, а также других видов договоров. Так на этой ветке, можно спросить, какие положения должен содержать договор аренды нежилого помещения.

Арендная плата: всегда ли существенна, в каких случаях будет не согласована?

Размер платы за аренду — существенное условие для договоров аренды земли (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ), зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Большинство судов считают, что согласование размера арендной платы обязательно и для заключения договора аренды помещения, так как любое помещение тесно связано со зданиями/сооружениями, в которых находится (постановление АС Мосокруга от 18.05.2017 по делу № А40-107421/2016).

В остальных случаях по общему правилу арендная плата не относится к существенным условиям. При отсутствии в договоре условия о размере платы возможно применение ст. 424 ГК РФ. На это указывают и суды (постановление ФАС ДВО от 08.12.2006, 05.12.2006 по делу № А24-204/06-19).

Однако если в договоре закреплено, что плата устанавливается «по соглашению сторон», она становится существенным условием (см. постановление ФАС Мосокруга от 02.09.2008 по делу № А40-4022/08-77-53).

Есть несколько факторов, которые могут свидетельствовать о несогласованности арендной платы (не только отсутствие конкретных сумм в договоре). Например, АС Северо-Западного округа в постановлении от 29.11.2016 № Ф07-11021/2016 указал, что данное условие нельзя признать согласованным ввиду следующего:

суммы прописью и цифрами в тексте договора не совпадают;
договор исполнялся, но платежи вносились в разном размере, при этом их размер не совпадал с указанными в договоре суммами.

В договорах аренды недвижимого имущества с выкупом существенным признается условие о выкупной цене. Если его не согласовать, договор может быть признан незаключенным в этой части (постановление АС Волго-Вятского округа от 18.11.2016 № Ф01-4770/2016).

Последствия признания договора аренды незаключенным

Так как права и обязанности по такому договору не возникли, большинство его условий нельзя применить. Так, стороны не могут:

требовать исполнения договора (внесения арендной платы, передачи имущества);
применять договорную ответственность за неисполнение обязательств.

В качестве исключения могут применяться условия:

о договорной подсудности (п. 12 информписьма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165);
возмещении имущественных потерь, которые не связаны с нарушением обязательств (п. 3 ст. 406.1 ГК РФ);
неустойке за недостоверность заверений об обстоятельствах (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ);
об арбитражной оговорке (ч. 11 ст. 7 закона «Об арбитраже в РФ» от 29.12.2015 № 382-ФЗ).

Если, несмотря на начало исполнения договора, он всё же признан незаключенным, всё исполненное может быть взыскано от одной стороны к другой по нормам о неосновательном обогащении. Например, суд может взыскать с арендатора плату за фактическое пользование имуществом (постановление ФАС ДВО от 31.07.2012 № Ф03-3126/2012).

Если нет обстоятельств, позволяющих заявить о незаключенности или недействительности договора, рекомендуется изучить вопрос о наличии нарушений обязательств, позволяющих каждой из сторон заявить о расторжении договора.

Случаи, в которых возможно расторжение договора аренды по требованию арендодателя

Специальные основания для расторжения договора по требованию арендодателя закреплены в ст. 619 ГК РФ. И хотя они все связаны со вполне конкретными нарушениями условий договора арендатором, их описание содержит много оценочных понятий:

имущество используется с существенным нарушением договорных условий или назначения имущества либо с регулярными нарушениями;
имущество существенно ухудшается арендатором;
арендатор не производит капремонт, хотя по закону или по договору обязан это делать;
арендатор более двух раз подряд не оплачивает аренду.

В каждой конкретной ситуации следует обращаться к судебной практике. Приведем примеры, когда суды посчитали нарушения арендатора недостаточными для расторжения договора по требованию арендодателя:

Незначительность задолженности (определение ВАС РФ от 20.06.2011 по делу № А40-75598/10-37-630).
Неуплата арендных платежей до госрегистрации, когда она обязательна (постановление ФАС Поволжского округа от 20.05.2008 по делу № А55-13945/2007).
Задолженность по аренде, вызванная невозможностью пользования имуществом по вине арендодателя (постановление ФАС СКО от 25.07.2011 по делу № А32-31085/2010).
Невнесение коммунальных платежей (постановление ФАС ПО от 25.07.2011 по делу № А55-31017/2009).

Расторжение договора по инициативе арендатора

Ст. 620 ГК РФ выделяет четыре вида нарушений арендодателя, при которых арендатор может заявить о расторжении договора:

Арендодатель препятствует пользованию имуществом или не предоставляет его. Пример: имущество передано без документов, которые обязательны для его эксплуатации (информписьмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Кстати, отсутствие акта приема-передачи имущества основанием для расторжения договора аренды судебная практика не считает, если имущество передано фактически (см. определение ВАС РФ от 19.10.2010 по делу № А40-82681/09-6-664).
У имущества обнаружились недостатки, препятствующие его использованию, при этом они не могли быть обнаружены арендатором на момент его передачи. Например, имущество не соответствует противопожарным правилам (постановление ФАС ЗСО от 23.03.2012 по делу № А70-2089/2011).
Арендодатель не осуществляет капремонт, являющийся его обязанностью.
Имущество стало непригодным для пользования ввиду обстоятельств, за которые арендатор ответственности не несет. Экономическая нецелесообразность дальнейшего использования имущества к таким обстоятельствам не относится (постановление АС СЗО от 29.04.2015 по делу № А56-45069/2014).

Отметим, что закон напрямую разрешает устанавливать дополнительные основания для расторжения договора аренды по инициативе одной из сторон. Причем они необязательно должны быть связаны с нарушениями условий договора.

Итоги

Наиболее высоки шансы признать договор аренды незаключенным в случае несогласованности одного из его существенных условий и при отсутствии фактического исполнения сделки. В прочих ситуациях, возможно, более подходящим будет требование о признании сделки недействительной или о расторжении договора.

Как признать недействительным договор аренды. Основания для признания, оформление и последствия признания договора недействительным.

Заключение договора аренды выступает гарантом соблюдения прав как хозяина жилплощади, так и квартиросъемщика. Однако каждому участнику правовых отношений стоит знать, что соглашение может быть признано недействительным в ряде случаев. В представленной статье мы подробно расскажем, какие основания могут быть для признания арендного договора ничтожным и как нужно проводить подобную процедуру.

○ Каким обязательным требованиям должен соответствовать договор?

Договором признается соглашение, которое заключили между собой два и более физических либо юридических лица, в котором фиксируется как права так и обязанности сторон.

«1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
2. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (ст. 422 ГК РФ)».

Договор аренды относится к простым договорам и заключается в простом письменном виде. В документе должны содержаться следующие сведения:

Преамбула (вводная часть):
- Название соглашения.
- Дата и место заключения сделки.
- Личные данные сторон соглашения и основания на которых каждый из них действует (Устав, ОГРН и т.д.).
- Название участников по договору («Арендодатель» и «Арендатор).
Предмет соглашения:
- Название предмета с детальным описанием, которое позволит его полностью идентифицировать (полный адрес, указание количества комнат и общей площади помещения согласно кадастровому паспорту).
- Обязанности каждой из сторон по договору.
- Цена соглашения, порядок расчетов и т.д..
- Время, которое отводится на выполнение возложенных обязательств.
Дополнительные условия:
- Время действия (данный пункт должен быть включен в документ, даже если оговаривается срок, отведенный на выполнение обязательств контрагентами).
- Ответственность участников за неисполнение своих обязательств.
- Возможность одностороннего расторжения либо изменения сделки (основания).
- Порядок разрешения спорных ситуаций.
- Учет возникновения форс-мажорных обстоятельств.
Реквизиты участников:
- Личные данные.
- Почтовые реквизиты.
- Местонахождение каждой из сторон.
- Банковские реквизиты.
- Подписи и печати контрагентов.

○ Оспоримый и ничтожный договор аренды.

Договор может быть признан недействительным по ряду оснований. В соответствии со ст.166 ГК РФ, сделка может быть признана оспоримой или ничтожной.

В первом случае недействительность заключенной сделки доказывается в судебном порядке в случаях, когда она оформлена без согласия третьего лица, управляющего органа (если речь идет о юридическом лице) или муниципалитета. Каждый из них имеет право подать иск о признании договора оспоримым в течение года с того момента, когда истец узнал либо должен был узнать о нарушении своих прав.

«Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (п.2 ст. 166 ГК РФ)».

В отличие от оспоримого договора, ничтожным соглашение может быть признано без участия судебных органов по заявлению одной из сторон. Обязательным условием доказательства ничтожности заключенного договора аренды является прямое нарушение законодательства, факт которого установлен.

✔ Признание недействительным оспоримого договора.

Основаниями для направления иска о признании арендного договора оспоримым является:

Несоблюдение правового акта.
Заключение соглашения с лицами, не имеющими компетенцию на такие действия.
Факт подписания договора по принуждению либо вследствие заблуждения.

При обращении в суд следует подготовить:

Копию договора аренды.
Правоустанавливающие документы на недвижимость (для арендодателя).
Оригиналы квитанций об оплате проживания (для арендатора) или подписанные сторонами расписки.
Заявление с указанием оснований для признания соглашения недействительным.
Иные документы (при наличии).

В ходе судебного слушания также могут использоваться свидетельские показания, подтверждающие факт нарушения другой стороной своих обязательств.

По результатам проведенного разбирательства суд может:

Признать договор недействительным и применить к нему соответствующие последствия.
Отказать в удовлетворении иска и признать соглашение соответствующим нормам закона.

В случае несогласия с вынесенным решением, оно может быть обжаловано в апелляционный суд.

✔ Признание недействительным ничтожного договора.

Для признания ничтожной сделки недействительной необязательно обращаться в суд. Она не имеет юридической силы с момента заключения, если:

Ее условия нарушают права третьих лиц либо публичные интересы.
Она не соответствуют основам нравственности и правопорядка (ст. 169 ГК РФ).
Установлен факт мнимости (заключенного для вида) соглашения (п. 1 ст. 170 ГК РФ).
Доказана притворность соглашения, заключенного с целью прикрыть иную сделку (п. 2 ст. 170 ГК РФ).
В заключении договора принимало участие недееспособное в силу психического заболевания лицо (ст. 171 ГК РФ) либо гражданином младше 14 лет (ст. 172 ГК РФ).
Был нарушен запрет либо ограничение на совершение операций с недвижимостью (ст. 174.1 ГК РФ).

Для признания недействительности договора подобного вида через суд, истец должен только указать на обстоятельства, нарушающие закон. Вследствие этого суд не может отказать в удовлетворении иска. В данном случае обращение в суд оправдано обеспечением правовых последствий в результате заключения подобной сделки.

○ Последствия признания договора недействительным.

Последствием арендного договора, признанного недействительным, независимо от его оспоримости или ничтожности является реституция. Данный термин предполагает, что стороны должны вернуть друг другу все, что было получено от контрагента.

«При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ)».

Таким образом, при подобном решении суда, арендодатель обязан вернуть полученные от арендатора финансовые средства, а квартиросъемщик – имущество, полученное во временное пользование. При этом из арендной платы должны быть вычтены средства за фактическое использование жилплощади. Их размер определяется судом.

○ Устный договор аренды.

В согласии с п. 1 ст. 674 ГК РФ, соглашение о найме жилья должно быть заключено в письменной форме. Однако при этом закон не предусматривает, что устная форма договора является недействительной, поэтому соглашение, заключенное устно также будет иметь юридическую силу. Но стоит учитывать, что несмотря на это, ни одна из сторон не сможет доказать свою позицию, при возникновении необходимости обращения в суд, если договор не был подписан. Поэтому, соглашаясь на устный договор аренды, стоит быть готовым к тому, что все разногласия между контрагентами могут решаться только путем переговоров без обращения в суд.

○ Невыполнение условия договора.

Если договор аренды заключен в соответствии с нормами закона, он не может быть признан недействительным, если арендодатель либо арендатор не выполняют свои обязательства. Мера ответственности за уклонение от них должна быть прописана в тексте документа. Однако факт наличия нарушения обязательств должен быть доказан в ходе судебного разбирательства, где и назначается наказание за неисполнение своих обязательств по договору.

Таким образом, договор аренды может быть признан недействительным по ряду причин. Важно учитывать все нюансы его составления, чтобы избежать риска нарушения своих прав.

○ Советы юриста:

✔ Какие документы смотреть у арендодателя.

Учитывая, что на осуществление любых сделок с недвижимостью имеет право только его владелец, при заключении арендного договора нужно проверить правоустанавливающие документы. Если в аренду сдает прописанное в квартире лицо, не являющееся его собственником, он должен представить доверенность от хозяина на совершение подобных операций.

✔ Договор заключен с арендодателем, который не собственник недвижимости и не имел права сдавать в аренду.

В соответствии со ст. 608 сдавать жилье может только собственник либо уполномоченные им лица. В данном случае договор будет являться ничтожным и будет признан недействительным. Арендодатель должен вернуть полученные финансовые средства.

Споры о ничтожности предварительного договора аренды, заключенного с арендодателем, не являющимся собственником имущества. Рассказывает адвокат Олег Сухов.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Признание договора аренды недействительным

По недействительности, как правило, оспаривают аренду недвижимого имущества. Существует ряд специальных оснований, по которым в основном признается недействительным такой договор. Например, если он составлен не в форме одного документа, подписанного обеими сторонами или когда государственное или муниципальное имущество предоставлено в аренду без проведения торгов. В отношении публичного земельного участка самое частое основание — нарушение порядка его передачи в аренду.

Порядок признания договора аренды недействительным стандартный — нужно обратиться с иском или встречным иском в суд.

Если договор признают недействительным, арендатор должен будет вернуть имущество и оплатить фактическое пользование им.

Основания признания договора аренды недействительным

Договор аренды может быть признан недействительным по общим основаниям недействительности, большая часть которых содержится в § 2 гл. 9 ГК РФ.

Также существуют специальные основания недействительности, например, для договоров аренды. Специальными основаниями недействительности являются, в частности, следующие случаи:

договор аренды здания (сооружения) не составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Представляется, что это распространяется и на договоры аренды нежилых помещений. В Гражданском кодексе РФ нет норм о форме таких договоров, однако помещение является объектом недвижимости, неразрывно связанным со зданием (сооружением), в котором оно находится;
договор заключен без необходимого по закону согласия собственника на передачу имущества в аренду. Например, унитарное предприятие может распорядиться недвижимостью, находящейся у него в хозяйственном ведении, только с согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК РФ);
имущество передано в аренду без проведения обязательных торгов. Это основание относится, в частности, к государственному и муниципальному имуществу, включая земельные и лесные участки (см., например, п. п. 1, 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, ч. 1 ст. 73.1 ЛК РФ).

Также недействителен договор аренды указанного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, и соглашение о продлении такого договора (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Исключение — договор аренды лесного участка: в некоторых случаях он может быть перезаключен на новый срок без торгов; договор аренды будущей недвижимой вещи заключен в отношении самовольной постройки, в том числе под условием последующего признания права собственности арендодателя на эту постройку (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Порядок признается недействительным договора аренды

Для признания договора аренды недействительным подайте иск в суд.

Если против вас подан иск на основании договора, который вы считаете ничтожным, вы можете не подавать встречный иск, а ограничиться возражением о ничтожности. Главное преимущество возражения в том, что на него не распространяется срок исковой давности (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Последствия признания договора аренды недействительным

Если договор аренды недействителен, правовые последствия по нему не возникают, за исключением тех последствий, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Если договор исполнялся, то по общему правилу применяется реституция, т.е. стороны возвращают друг другу все полученное по договору (п. 2 ст. 167 ГК РФ). При этом взаимные предоставления по договору считаются равными, пока не доказано иное (п. 80 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). Как правило, это означает, что арендатор должен вернуть арендодателю вещь и возместить стоимость пользования ею, если оно не было оплачено ранее. Суд может взыскать за пользование сумму, соответствующую арендной плате (Постановление Президиума ВАС РФ от 04.12.2012 N 9443/12).

Срок исковой давности по иску о возврате арендованной вещи независимо от момента признания договора недействительным начинается не раньше, чем арендатор откажется от добровольного возврата. Такой вывод следует из п. 82 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25.

Если суд вынесет решение о признании недействительным зарегистрированного договора аренды и применении последствий недействительности, арендодателю нужно подать в регистрирующий орган заявление о погашении в ЕГРН регистрационных записей об аренде. К заявлению нужно приложить это решение, поскольку оно является основанием для погашения записей об аренде (п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Возможны и другие последствия недействительности в случаях, предусмотренных законом. Например, взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения (п. 2 ст. 1107 ГК РФ).

Судебная практика. Признание договора аренды недействительным

Основной принцип разрешения споров о признании договоров незаключенными.

Общая позиция в отношении рассматриваемой категории дел достаточно лояльна, и изложена она в п.

7 письма № 165: судам надлежит оценивать обстоятельства спора в целях сохранения обязательственных отношений, а не их утраты.

В том же пункте приведено еще одно важное правило: если стороны своими действиями в процессе исполнения сделки устранили ранее допущенную несогласованность существенных условий, такая сделка считается заключенной.

Такое отношение высших судебных органов к сделкам, совершенным с нарушением правовых норм, предоставляет добросовестным участникам гражданского оборота возможность на судебном уровне восполнить допущенные при оформлении сотрудничества правовые пробелы.

Данный подход взят на вооружение законодателем. Так, в 2015 году в ст. 432 ГК был введен п. 3, согласно которому сторона, подтвердившая сотрудничество, не вправе требовать признания сделки незаключенной, если в сложившейся ситуации будет нарушен принцип добросовестности.

В подтверждение изложенного можно привести постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.03.

2016 по делу № А40-77179/2013, которым договор субподряда признан заключенным, несмотря на возражения ответчика о несогласованности необходимых условий сотрудничества.

Основанием для такой оценки договора послужили доказательства фактического осуществления работ подрядчиком и принятия их заказчиком.

Правило о необходимости регистрации сделки

Для ряда сделок законом предусмотрена обязательная государственная регистрация, например:

для аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК);
безвозмездного пользования объектом культурного наследия (689 ГК) и т. д.

Согласно ст. 164 ГК правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

При этом в п. 3 письма № 165 предусмотрено правило о недопустимости участнику сделки требовать признания ее незаключенной по причине отсутствия необходимой регистрации.

Подтверждение — постановление 17-го арбитражного апелляционного суда от 20.04.

2016 по делу № А60-54824/2015, которым со ссылкой на данное основание подтверждена законность требований взыскателя долга по договору, который не был зарегистрирован в установленном порядке.

ВАЖНО! Договор, в отношении которого не соблюдено требование о регистрации, является незаключенным только для третьих лиц.

Данное правило подтверждается п.

4 письма № 165, в котором указано, что целью регистрации аренды недвижимости является защита интересов потенциальных приобретателей такого имущества, направленная на предоставление им полной информации о предмете сделки. А вот ссылка приобретателя, знавшего о существовании договора аренды, на отсутствие его необходимой регистрации считается злоупотреблением правом.

Пример из практики, подтверждающий изложенное, — постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.04.2016 по делу № А51-10031/2015.

Судебная практика о признании договора аренды незаключенным

Признание договора аренды недействительным судебная практика не соблюдена процедура

Признание договора аренды недействительным

Решением жилищной комиссии войсковой части № … от * 2008 года указанное жилое помещение было распределено начальнику домоуправления № ** Андреевой *.*. в соответствии с требованиями п. 20 «Инструкции о порядке обеспечения жилыми помещениями в Вооруженных Силах Российской Федерации», утвержденной Приказом Министерства обороны РФ № 80 от 15 февраля 2000 года, согласно которому работники из числа гражданского персонала Вооруженных Сил, непосредственно связанные с обслуживанием и эксплуатацией казарменно-жилищного фонда и коммунальных сооружений, обеспечиваются служебными жилыми помещениями. На эти цели выделяется 3% от общей площади жилых помещений, закрепленных за Министерством обороны.

Признание договора аренды недействительным судебная практика не соблюдена процедура

Поскольку истец не представил доказательств, подтверждающих начало и окончание строительства торгового комплекса, по условиям договора предусмотренного в период 2006 — 2010 годов, а также получение разрешения на строительство, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что департамент обоснованно расторг договор в одностороннем порядке по правилам пункта 22 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Недействительный договор аренды

Кроме того, в силу статьи 4 Федерального закона «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» Истец (одна сторона Сделки) и Ответчик (другая сторона Сделки) являлись аффилированными лицами по отношению друг к другу.

Следовательно, лицо, осуществляющее полномочия единоличного исполнительного органа Истца и Ответчика, является аффилированным лицом по отношению как к Истцу, так и Ответчику.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 45 Закона об ООО лица, указанные в абзаце 1 пункта 1 названной статьи, признаются заинтересованными в совершении сделки, в том числе в случае, если они и (или) их аффилированные лица занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося стороной сделки или выступающего в интерес третьих лиц в их отношениях с обществом.

An error occurred

Указанная доверенность также отменена Истцом посредством опубликования заявления Общества об отмене указанной доверенности в газете «Коммерсант». Кроме того, Истцом в адрес бывшего сотрудника Общества Б.В.Б., а также бывшего генерального директора Общества С.А.В., третьим лицам незамедлительно были направлены уведомления об отмене вышеназванной доверенности.

Несогласованность предмета аренды

Для аренды существенными условиями являются:

объект;
размер арендной платы (в некоторых случаях);
выкупная цена (для договоров об аренде недвижимости с правом выкупа).

арендодатель знал, какое имущество он передает;
арендатор принял имущество и пользовался им без замечаний.

Случаи, в которых возможно расторжение договора аренды по требованию арендодателя

имущество используется с существенным нарушением договорных условий или назначения имущества либо с регулярными нарушениями;
имущество существенно ухудшается арендатором;
арендатор не производит капремонт, хотя по закону или по договору обязан это делать;
арендатор более двух раз подряд не оплачивает аренду.

Незначительность задолженности (определение ВАС РФ от 20.06.2011 по делу № А40-75598/10-37-630).
Неуплата арендных платежей до госрегистрации, когда она обязательна (постановление ФАС Поволжского округа от 20.05.2008 по делу № А55-13945/2007).
Задолженность по аренде, вызванная невозможностью пользования имуществом по вине арендодателя (постановление ФАС СКО от 25.07.2011 по делу № А32-31085/2010).
Невнесение коммунальных платежей (постановление ФАС ПО от 25.07.2011 по делу № А55-31017/2009).

Несогласованность предмета аренды

Для аренды существенными условиями являются:

объект;
размер арендной платы (в некоторых случаях);
выкупная цена (для договоров об аренде недвижимости с правом выкупа).

арендодатель знал, какое имущество он передает;
арендатор принял имущество и пользовался им без замечаний.

На нашем форуме можно уточнить любой вопрос, возникший у вас в ходе составления договора аренды, а также других видов договоров. Так , можно спросить, какие положения должен содержать договор аренды нежилого помещения.

Последствия признания договора аренды незаключенным

требовать исполнения договора (внесения арендной платы, передачи имущества);
применять договорную ответственность за неисполнение обязательств.

В качестве исключения могут применяться условия:

о договорной подсудности (п. 12 информписьма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165);
возмещении имущественных потерь, которые не связаны с нарушением обязательств (п. 3 ст. 406.1 ГК РФ);
неустойке за недостоверность заверений об обстоятельствах (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ);
об арбитражной оговорке (ч. 11 ст. 7 закона «Об арбитраже в РФ» от 29.12.2015 № 382-ФЗ).

Случаи, в которых возможно расторжение договора аренды по требованию арендодателя

имущество используется с существенным нарушением договорных условий или назначения имущества либо с регулярными нарушениями;
имущество существенно ухудшается арендатором;
арендатор не производит капремонт, хотя по закону или по договору обязан это делать;
арендатор более двух раз подряд не оплачивает аренду.

Незначительность задолженности (определение ВАС РФ от 20.06.2011 по делу № А40-75598/10-37-630).
Неуплата арендных платежей до госрегистрации, когда она обязательна (постановление ФАС Поволжского округа от 20.05.2008 по делу № А55-13945/2007).
Задолженность по аренде, вызванная невозможностью пользования имуществом по вине арендодателя (постановление ФАС СКО от 25.07.2011 по делу № А32-31085/2010).
Невнесение коммунальных платежей (постановление ФАС ПО от 25.07.2011 по делу № А55-31017/2009).

24.08.2017 г. В каком случае договор аренды признается незаключенным?

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Существенным условием договора аренды является его предмет.

Таким образом, если не будет четко идентифицирован предмет аренды (передаваемый в аренду объект), то такой договор не может быть признан заключенным.

Правовые последствия признания договора незаключенным

Что предполагает заключение договора?

Последствия признания договора незаключенным по ГК РФ

Последствия признания договора незаключенным — судебная практика

Последствия признания незаключенными отдельных видов сделок (подряда, аренды, поставки)

Что предполагает заключение договора?

Согласно статье 432 ГК РФ, заключение договора означает достижение согласия сторон по всем условиям, которые считаются для данной сделки существенными.

Существенными же признаются те пункты контракта, обязательность согласования которых предписана законом.

Также существенным условием может быть признан и пункт, не обозначенный законодательством как обязательный, если на его согласовании настаивает одна из сторон.

Вторым обязательным признаком заключения договора является соблюдение предписанной законом формы сделки. Исходя из требований статьи 158 ГК РФ, сделка может быть совершена в письменной либо устной форме. Кроме того, помимо простой письменной формы ряд сделок, согласно требованиям статей 163 и 164 ГК РФ, требует обязательной госрегистрации либо нотариального удостоверения.

Статья 433 ГК РФ уточняет, с какого момента и при каком условии сделка считается заключенной. Так, если речь идет о консенсуальной сделке, для заключения которой достаточно согласия сторон, она считается совершенной с момента дачи акцепта второй стороны на ее заключение.

Судебная практика. Признание договора аренды недействительным

Общество с ограниченной ответственностью “Ромашка” (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к федеральному государственному образовательному учреждению среднего и профессионального образования “Псковский колледж строительства и экономики” (далее – Колледж) и к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской области (далее – Управление), о признании договора аренды от 01.12.2003 N 1601 (с учетом дополнительных соглашений к нему) действующим в редакции без изменений, предложенных Колледжем в письме от 09.03.2011 N 107.

Решением от 01.08.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 18.10.2011, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе Управление, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит указанные решение и постановление отменить.

По мнению подателя жалобы, условия настоящего договора и предписания Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (далее – Закон N 135-ФЗ) позволяют арендодателю на основании отчета о рыночной стоимости арендной платы в одностороннем порядке установить новый размер арендных платежей, что подтверждается заключенным сторонами дополнительным соглашением от 31.10.2008 N 2.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Колледж (арендодатель) и Общество (арендатор) 01.12.2003 заключили договор N 1601 аренды нежилых помещений общей площадью 612,1 кв.м, находящихся в федеральной собственности для использования под столовую сроком до 01.01.2009. Договор согласован с Комитетом по управлению госимуществом Псковской области (правопредшественником Управления).

Согласно пункту 3.1.1 договора арендная плата составляет 6263 руб. 99 коп. в месяц и перечисляется на расчетный счет УФК МФ РФ по Псковской области не позднее 10-го числа следующего за текущим месяца.

В силу пункта 3.2 договора размер арендной платы может быть изменен Управлением в одностороннем порядке путем письменного уведомления арендатора в случаях изменения минимального размера оплаты труда, изменения цен, тарифов, индекса инфляции и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, но не чаще одного раза в год после изменения базовой ставки арендной платы.

Изменение условий договора, расторжение и его прекращение допускаются по соглашению сторон, за исключением случаев, предусмотренных настоящим договором. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением (пункт 5.1 договора).
По акту приема-передачи от 01.01.2004 помещения переданы Обществу.

Управление, Колледж и Общество заключили дополнительное соглашение от 15.01.2008 N 1, которым продлили срок действия договора до 01.01.2011, а также изменили формулировки пунктов 1.1 и 1.2 договора.

Колледж и Общество заключили дополнительное соглашение от 31.10.2008 N 2 к договору, в пункте 1 которого установили, что на основании отчета “Об оценке рыночной стоимости арендной платы недвижимого имущества на 05.11.2007” N 0723/ОЦ-11/07 арендная плата уплачивается в размере 82 747 руб. в месяц.

Во исполнение требований письма Управления от 02.12.2009 N 2857-ОП401 стороны заключили соглашение от 04.12.2009, согласно которому величина арендных платежей, вносимых исходя из установленного ежемесячного размера (82 747 руб.), уменьшается на сумму 953 499 руб., составляющую стоимость произведенного арендатором второго этапа капитального ремонта арендуемых помещений, в порядке части 3 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Дополнительным соглашением от 28.01.2010 стороны изменили преамбулу договора и дополнили его содержание пунктом 5.2.3.
Дополнительным соглашением от 01.06.2010 договор дополнен приложением N 3 в редакции приложения N 1 (схема помещений); указанная в договоре площадь арендуемого помещения уменьшена до 216,7 кв.м.

Письмом от 09.03.2011 N 107 Колледж известил Общество о том, что в соответствии с пунктом 3.2 договора аренды и согласно письму Управления от 14.02.2011 N 1038-от/01 величина рыночной стоимости арендной платы за пользование объектами оценки с 01.03.2011 составляет 1 061 625 руб. в год без учета налога на добавленную стоимость и величины эксплуатационных расходов.

Считая, что отчет об оценке рыночной стоимости от 07.02.2011 N 69/П-10, на основании которого Управление произвело перерасчет арендной платы, является незаконным и необоснованным, Общество поручило обществу с ограниченной ответственностью “Консалтинг” провести независимую оценку рыночной стоимости права годовой аренды. По результатам данной оценки рыночная стоимость права годовой аренды по состоянию на 01.03.2011 составила 728 112 руб.

Ссылаясь на отсутствие оснований для изменения арендной платы в одностороннем порядке, Общество обратилось в суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций признали исковые требования обоснованными.

Кассационная инстанция соглашается с выводом судов и считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны также по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не следует из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

На основании пунктов 1 и 3 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды; размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

Стороны свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 421 ГК РФ).

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Как видно из условий договора N 1601 арендная плата может быть изменена в одностороннем порядке (пункт 3.2) и по соглашению сторон (пункт 5.1).

С учетом приведенных норм и материалов дела суды первой и апелляционной инстанций обоснованно установили, что ответчиками не соблюден предусмотренный договором и законом порядок изменения арендной платы. Соответствующее дополнительное соглашение сторонами не заключалось, а потому основания для изменения арендной платы в одностороннем порядке, предусмотренные пунктом 3.2 договора, на указанную в спорном письме дату (01.03.2011) отсутствовали. При таких обстоятельствах кассационная инстанция находит исковые требования Общества обоснованными.
Доводы жалобы свидетельствуют о неправильном толковании норм материального права.

Действительно, статья 8 Закона N 135-ФЗ предусматривает обязательное проведение оценки стоимости объектов недвижимости, принадлежащих Российской Федерации и передаваемых в аренду.

Между тем ни указанная статья, ни другие нормы и положения Закона N 135-ФЗ не устанавливают, что определенная таким образом стоимость годовой арендной платы автоматически становится обязательной для сторон, как при заключении договора, так и в процессе его исполнения. Условие о цене подлежит согласованию сторонами и, соответственно, не может быть изменено в одностороннем порядке. Аналогичную позицию высказал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 30.05.2005 N 92 “О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком”.

Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, обжалуемые решение и постановление следует оставить без изменения, а в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Псковской области от 01.08.2011 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2011 по делу N А52-1753/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской области – без удовлетворения.

Решение суда о признании договора найма жилого помещения недействительным и выселении № 2-494/2015 (2-6625/2014;)

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 февраля 2015 года г.Москва

Головинский районный суд г.Москвы

в составе председательствующего судьи Мрыхиной О.В.,

при секретаре Орешникове Е.Л.,

с участием прокурора Пятова А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-494/15 по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 о признании договора найма жилого помещения недействительным и выселении,

Истец ФИО2 обратилась в суд иском к ответчикам ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 о признании договора найма жилого помещения недействительным и выселении, уточнив исковые требования, просит признать договор найма жилого помещения от 01.02.2015г. по адресу: , не действительным; выселить всех граждан, указанных в договоре найма жилого помещения от 01.02.2015г., а именно: ФИО11, ФИО5, ФИО7, ФИО6, из квартиры по адресу: ; возложить на ответчика судебные расходы. Свои требования истец мотивировала тем, что она имеет в собственности 3/8 доли квартиры по адресу: . Собственником 5/8 доли указанной квартиры является ответчик ФИО3. В течение двух с половиной лет она не имеет доступа в спорную квартиру, поскольку ФИО3 сдал её внаем. 01.02.2015г. им был заключен договор найма жилого помещения. Своего согласия на сдачу квартиры внаем и заключение договора найма она не давала.

Истец ФИО2 в судебное заседание явилась, заявленные исковые требования поддержала в полном объеме по изложенным в иске доводам.

Ответчик ФИО3, его представитель ФИО12, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения заявленных исковых требований, мотивируя тем, что истец содержание квартиры не оплачивает. С 01.02.2015г. он сдал в аренду свою комнату в спорной квартире четырем жильцам. ФИО2 беспрепятственно посещала спорную квартиру.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, мотивируя тем, что он был вселен в квартиру на основании договора аренды, прав истца не нарушает, оплату производит.

Ответчики ФИО11, ФИО5, ФИО7 о дате, месте и времени рассмотрения дела извещались надлежащим образом, в судебное заседание не явились, по сообщению из ОМВД района Ховрино , в квартире мо адресу: , не проживают (л.д.22).

Выслушав стороны, проверив и изучив материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего требования ФИО2 подлежащими удовлетворению частично, суд находит исковые требования подлежащим удовлетворению частично, по следующим основаниям.

В силу п.5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п.3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно ст. 166 ГК РФ 1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

3. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

4. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Согласно ст. 168 ГК РФ 1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно п.1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно п.1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно ст. 30 Жилищного кодекса РФ 1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Согласно п.1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Как установлено в судебном заседании и следует из объяснений сторон, материалов дела, ФИО2 имеет в собственности 3/8 доли, ФИО3 имеет в собственности 5/8 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: , что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д.6, 26).

между ФИО3 и ФИО4 был заключен Договор найма жилого помещения, в соответствии с условиями которого, наймодатель (ФИО3) предоставляет нанимателю жилое помещение, состоящее из комнаты жилой площадью 19,6 кв.м., в двухкомнатной квартире по адресу: ; совместно с нанимателем в течение срока найма в помещении будут проживать ФИО5, ФИО6, ФИО7 (л.д.28-34). В соответствии с условиями договора, срок найма устанавливается с 01.02.2015г. по 01.01.2015г.

Как следует из сообщения из ОМВД по району Ховрино , в ходе проделанной работы установлено, что в настоящее время в проживает ФИО6 (л.д.22).

Как следует из объяснений истца ФИО2 в судебном заседании, своего согласия на заключение договора аренды и вселение ФИО6 в спорную квартиру она не давала и возражает против проживания ответчика ФИО6 в спорной квартире в настоящее время. Доля в квартире получена ею в собственность в порядке наследования по закону после смерти матери, ФИО13, умершей 04.09.2015г..

Как следует из объяснений ответчика ФИО3 и его представителя в судебном заседании, истец длительное время не производила государственную регистрацию права собственности на спорную квартиру, не принимала участия в содержании квартиры. В аренду он сдал только одну комнату в квартире, которая соответствует его доле в праве собственности. Поскольку ФИО2 не оформляла права собственности на долю в спорной квартире, он при заключении договора аренды, не спрашивал её согласия на заключение договора.

Из объяснений ответчика ФИО6 в судебном заседании следует, что он проживает в квартире по адресу: , на основании договора аренды жилого помещения от 01.02.2015г., заключенного между ФИО3 и ФИО4. Он проживает и пользуется комнатой, предоставленной по условиям договора. В настоящее время он проживает в квартире один. Он хотел бы заключить договор аренды комнаты с собственниками.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При таких обстоятельствах, оценивая доказательства в их совокупности, допустимости, достоверности, а также достаточность и взаимную связь доказательств, с учетом конкретных обстоятельств дела, учитывая, что ФИО2 и ФИО3 имеют в общей долевой собственности квартиру, расположенную по адресу: , принимая во внимание, что согласия ФИО2 при заключении Договора найма жилого помещения от 01.02.2015г. между ФИО3 и ФИО4, получено не было, ФИО2, являясь собственником 3/8 доли квартиры, возражает против проживания ФИО14 в спорной квартире, суд приходит к выводу о том, что данный договор совершен с нарушением требований закона, а поэтому сделка подлежит признанию недействительной. Поскольку сделка совершена с нарушением закона, также подлежат удовлетворению требования истца о выселении ответчика ФИО6 из квартиры по адресу: .

Доводы ответчика ФИО3 о том, что на момент заключения Договора найма жилого помещения от 01.02.2015г. ФИО2 не зарегистрировала право собственности в государственном органе, не могут быть приняты судом во внимание и положены в основу решения суда, поскольку ФИО2 после смерти матери ФИО13, в установленный законом срок обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства, о чем ответчику ФИО3 было известно, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании.

Поскольку ответчики ФИО11, ФИО5, ФИО7 на момент рассмотрения дела в спорном жилом помещении не проживают, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца об их выселении из квартиры по адресу: .

Также истец ФИО2 понесла затраты по оплате государственной пошлины, которые подлежат взысканию с ответчиков, на основании ст. 98 ГПК РФ, в размере 100 руб. с каждого.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Признать недействительным Договор найма жилого помещения от 01.02.2015г., заключенный между ФИО3 и ФИО4.

Выселить ФИО6 из квартиры по адресу: .

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в размере 100 руб.

Взыскать с ФИО6 в пользу ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в размере 100 руб.

В остальной части иска – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через канцелярию по гражданским делам Головинского районного суда .

РЕШЕНИЯ СУДОВ ПО ВЫСЕЛЕНИЮ:

После объединения гражданских дел в одно судебное производство и уточнения исковых требований в производстве Головинского районного суда находится гражданское дело по иску ФИО2 о выселении ФИО3 из квартиры, расположенной по адресу: , и по иску адм.

Истец Г.Б.Зудков обратился в суд с иском к Е.А.Селиванчиковой, И.М.Селиванчиковой о признании недействительным договор родственного обмена, в результате которого он (истец) выселился из квартиры № дома № по ул. , и был зарегистрирован.