Продажа квартиры выше кадастровой стоимости 2022

Можно ли продать квартиру выше кадастровой стоимости в 2022 году

Продажа квартиры по цене ниже кадастровой стоимости: риски и последствия

Несмотря на существующий порядок, недвижимость все же можно продать по более низкой цене, если на это есть объективные причины:

• неудачная планировка;
• запущенное состояние;
• обременение;
• необходимость срочной продажи;
• снижение покупательской способности населения и прочее.

Новый способ исчисления НДФЛ с продажи квартиры лишает продавца возможности значительно снизить сумму налога. Но если существуют другие причины занизить цену, то прежде следует взвесить все “за” и “против”.

1. Если налоговый орган заинтересует слишком низкая стоимость недвижимости, он может устроить проверку. В случае обнаружения факта ухода от уплаты налога налоговики не только взыщут с продавца неуплаченную сумму, но еще наложат пени и штраф. Поводом для проверки может стать сделка с привлечением заемных средств, при которой сумма кредитования и цена недвижимости не совпадают.
2. Продавец рискует недополучить часть денег, если расчет с покупателем происходит в два этапа: первый – до госрегистрации договора в размере указанной по договору суммы, второй — после регистрации в размере доплаты. Риск обусловлен тем, что сумма, указанная в договоре, была фактически уплачена во время первого платежа.

Можно ли продать квартиру выше кадастровой стоимости в 2022 году

Внимание Поэтому учитываются и строительные расходы, и износ строения, и район, где расположено жилье. В последнее время стали уделять большое внимание наличию современного ремонта, новой сантехники, общей комфортности планировки.

Для того, чтобы оспорить и снизить кадастровую стоимость своей квартиры, физлица могут обращаться как сразу в суд, так и попытаться решить этот вопрос во внесудебном порядке (а если не получится – тогда в суд).

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости в 2022 году

1. Налог с продажи недвижимости можно будет не платить, если собственник владеет недвижимостью более пяти лет. Если же квартира была не приобретена, а унаследована по завещанию, праву наследства или договору дарения, то тогда право на освобождение предоставляют те объекты, которые пребывали в собственности не менее 3-х лет;
2. Когда субъект должен будет уплатить налог на доходы физических лиц, то за налогооблагаемую базу он должен будет учесть стоимость продажи. При этом стоимость продажи для НДФЛ не может быть меньше, чем 70% от кадастровой стоимости;
3. Региональные власти имеют полномочия местными нормативно-правовыми актами изменять срок владения недвижимости, которое дает право на освобождение от уплаты налогов, а также предельную величину стоимости продажи в соотношении с кадастровой стоимостью.

Что же касается купли-продажи, то здесь возможны варианты. Связано это с тем, что кадастровая стоимость не всегда равна рыночной стоимости объекта. Поэтому многие продавцы и покупатели хотят изменить стоимость продажи.

Можно ли продать квартиру выше кадастровой стоимости в 2022 году

Для того чтобы увеличить цену по договору, может быть недостаточно достичь договоренности между покупателем и продавцом, так как стоимость жилья определяют независимые оценщики, а на основании именно их оценки банки перечисляют клиенту заемные денежные средства.

Многим владельцам недвижимых объектов ответ на вопрос о том, можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости, кажется довольно сложным, с правовой точки зрения, в особенности, если брать в учет изменения в законодательстве, вступившие в силу в 2022 году.

О возможности продажи квартиры ниже кадастровой стоимости в 2022 году

Условия получения имущественного вычета при продаже имущества по истечению периода владения, предоставляющего права на освобождение от уплаты налогов, с 1 января 2016 года остаются прежними и дают возможность использовать один из указанных ниже вычетов (если не имеются в виду ценные бумаги или недвижимость, используемая предпринимателем для ведения бизнеса):

Сделав вывод из всего, что сказано выше, и ответив на вопрос о том, можно ли продать свою квартиры ниже кадастровой стоимости в 2022 году, следует понять, что специальное уменьшение цены жилплощади по сделке не принесет особой выгоды ни продавцу, ни покупателю. От этого они не получат ничего, кроме, возможно, таких последствий, как серьезная налоговая проверка.

Как продать квартиру ниже кадастровой стоимости

По этой причине налоговые органы не принимают во внимание цену квартиры, указанную в договоре купли-продажи, даже если она существенно выше или ниже показателей кадастровой стоимости. Такой усредненный подход может нарушать права собственников жилых помещений, поскольку реальное состояние квартиры непосредственно влияет на значение рыночной цены.

С введением показателей кадастровой стоимости их нередко используют при определении цены договора купли-продажи жилых помещений. Однако значение кадастровой стоимости не отражает реальные рыночные показатели на рынке недвижимости, поскольку государственная оценка осуществляется без учета конкретных характеристик квартиры.

Если продать квартиру выше кадастровой стоимости 2022

ВТОРОЙ ПРИМЕР Например, сейчас 2022 год. Вы продаете квартиру за 4 000 000 рублей, а купили ее 3 года назад в 2016 году за те же 4 000 000 рублей.Кадастровая стоимость квартиры на 2022 год составляет 4 500 000 рублей (70% от 4 500 000 = 3 150 000 рублей). Продать квартиру ниже кадастровой стоимости в 2022 году Расчет налога : Налоговую ставку для примера возьмем 0,1%. При расчете по формуле получим 700 руб. ((2 800 000 руб.— 1 400 000 руб.) x ½ x 0,1%). Срок оплаты налога: не позднее 1 декабря 2022 года. Как оплатить: Оплачивать рекомендуем через специальный электронный сервис федеральной налоговой службы.

То есть, при высокой кадастровой стоимости квартиры ее покупатель может, сославшись на высокую стоимость налоговой нагрузки на квартиру в будущем, уговорить продавца сделать небольшую скидку на квартиру (и это также повлияет на величину налоговой базы). И еще одна возможная трактовка взаимосвязи кадастровой цены и продажи квартиры — определение величины налога с учетом месяца, в котором продана квартира.Дело в том, что имущественный налог по кадастровой стоимости рассчитывается исходя из общего количества полных месяцев владения человеком объектом недвижимости в течение года. Если, к примеру, человек продал квартиру в конце октября 2016 года, то и налог по кадастровой стоимости будет платить за 10 месяцев 2016 года.В свою очередь, у покупателя соответствующего объекта недвижимости возникнет обязанность уплатить имущественный налог за ноябрь и декабрь 2016 года. Пример.
Кроме того, адвокат может инициировать предоставление в суд иных источников в целях подтверждения позиции истца. Скачать исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости квартиры (образец)

Можно ли продать квартиру дешевле кадастровой стоимости

Процедура купли-продажи недвижимости относится к категории наиболее сложных сделок, ввиду постоянно поступающих законодательных изменений. При продаже квартиры владельцы получают доход, который подвергается обязательной процедуре налогообложения. Пытаясь уменьшить сумму налога, многие идут на обман, намеренно занижая стоимость недвижимого объекта. Ввиду этого, в 2016 в Налоговый Кодекс поступили изменения, в соответствии с которыми, размер налога от продажи недвижимости будет зависеть не от рыночной, а от кадастровой стоимости.

Продавец, конечно, по-прежнему имеет право указывать любую цену в своем Договоре купли-продажи квартиры (ДКП), но если размер полученного им дохода окажется меньше, чем 70% кадастровой стоимости квартиры, то налог (13%-НДФЛ) ему все равно придется уплачивать именно от этой суммы – от 70% кадастровой стоимости квартиры.

Можно ли продать земельный участок ниже кадастровой стоимости в 2022 году

Заявитель сам выбирает удобную ему форму обращения. При поступлении заявления в комиссию оно рассматривается в течение месяца. Уплата госпошлины при этом не требуется, оплачивать услуги членов комиссии не нужно. При вынесении вердикта, не поддерживающего позицию заявителя, он может обратиться в суд. Для доказательства своей правоты он должен предоставить все необходимые документы. При этом следует помнить, что переплаченная сумма налога за предыдущие годы не возвращается, поэтому важно не тянуть с оспариванием кадастровой оценки.

Многим собственникам недвижимости сделка купли-продажи жилья кажется весьма сложной с юридической точки зрения. Особенно, учитывая изменения, в последнее время достаточно часто происходящие в законодательстве в 2022. Понятно, что, продавая жилье, собственник получает доход, с которого он обязан заплатить налог государству. Чтобы уменьшить сумму налога, многие идут на хитрость.

Продажа ниже кадастровой стоимости в 2022 году

Почему многих продавцов недвижимости и земли так волнует продажа ниже кадастровой стоимости? Это объясняется просто: система кадастровой оценки еще несовершенна, и часто встречаются ошибки и откровенное завышение стоимости объектов по кадастру. В итоге кадастровая стоимость земли значительно превышает рыночную цену, что крайне невыгодно продавцу. Мириться с этим не стоит, ведь есть законный выход — оспаривание кадастровой оценки.

Таким образом, можно сказать, что продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости фактически невозможна и невыгодна, так как налоговая инспекция все равно рассчитает НДФЛ по ставке в 70% от кадастровой стоимости. Однако есть законные способы снизить налоговое бремя после продажи собственного имущества.

Продажа квартиры выше кадастровой стоимости 2022

Пересмотр кадастровой стоимости через ведомственную комиссию При этом, задействование первого варианта по законодательству не является приоритетным. Гражданин вправе сразу же обратиться с иском в суд. Однако, обращение в комиссию на практике может быть не менее результативным.
Калькулятор расчета Вы можете воспользоваться официальным калькулятором на сайте федеральной налоговой службы, чтобы не проверить свои подсчеты.

Что касается органов местного самоуправления, то они будут вправе прибегнуть к увеличению сумм вычетов. Правительство позаботилось о том, чтобы период перехода повсеместного использования кадастровой стоимости при расчете налога на жилье произошел в установленные сроки. Так, с нового года не исключено использование коэффициента в 0.8 процента, что обеспечит снижение суммы налогообложения примерно на 20 процентов.

Продать квартиру ниже кадастровой стоимости в 2022 году

• Продаваемая квартира (дом, участок и т.д.) будут освобождены от уплаты налога, если к моменту продажи они будут находится в собственности владельца больше 5 лет. Исключение составляют случаи наследования, дарения от близкого родственника, приватизации, ренты. Для этих ситуаций сохранен прежний срок, который составлял лишь 3 года.

• При расчете НДФЛ цена продаваемого объекта не может быть меньше 70 % его КС. Таким образом, указывать в договоре низкую стоимость просто не будет иметь смысла, так как налоговая служба все равно будет рассчитывать налог, исходя из новых правил.

• Региональным властям субъектов РФ дано право снижать для всех, или отдельных категорий граждан, как минимальный срок владения недвижимостью, так и размер процентного коэффициента КС при расчете налога.

Сделки по продаже недвижимости по цене, меньше данной суммы, не подлежат налогообложению, так как миллион рублей – это размер налогового вычета, который государство предоставляет гражданину, продающему недвижимость.

Можно ли продать квартиру выше кадастровой стоимости в 2022 году

Справедливости ради заметим, что налоговая нагрузка на собственников недвижимости конечно выросла, но не так сильно, как могла бы быть. Сегодня кадастровая цена объектов почти всегда дешевле, чем рыночная. Поэтому если осуществляется купля-продажа недвижимости по цене, ниже рыночной, к сторонам сделки обычно не возникает никаких вопросов и претензий со стороны налоговой инспекции.

• Если покупка земли или дома были осуществлены до 2016 г. — к ним будут применяться старые правила налогообложения, то есть налог на недвижимость будет рассчитан исходя из той суммы, что указана в договоре купли-продажи.
• Если покупка недвижимости была совершена после 1 января 2016 г. — за налогооблагаемую базу берется уже ее кадастровая стоимость;
• В том случае, если кадастровая стоимость объекта еще не определена, расчет налога будет вестись от суммы, указанной в ДКП.

Покупка квартир по кадастровой стоимости 2022

1. Саша 01 июля 2022 Ответить Здравствуйте, Светлана. Сегодня властные органы считают, что стоимость продаваемой квартиры не может быть ниже 70% кадастровой стоимости. Вы можете оспорить кадастровую цену в суде, но это вам ничего не даст, все равно, исходя из вышеизложенного, сумма налога будет рассчитываться из расчёта 70% кадастровой цены и никаких возвращений не добьетесь. Слишком велика разница в заявленных вами цифрах.

С резидента РФ взимаются стандартные 13% НДФЛ, с нерезидента — 30%. Налог с продажи имущества, находящегося в собственности более 3 или 5 лет (зависит от того, каким образом объект достался владельцу), не взимается.

Расчет налога с продажи квартиры

Многие знают, что доход, полученный с реализации жилого помещения, подлежит обложению налогом на доходы физлиц. Однако не каждый догадывается, кто именно является налогоплательщиком, как определить размер налогового сбора и другие немаловажные нюансы.

Если физлицо получило объект недвижимости по наследству, минимальный срок для освобождения от уплаты подоходного налогового сбора составит 3 года, а не 5 лет, как в общем случае. В остальном правила расчета налогового сбора все те же.

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости

А также было бы полезно узнать о правилах, которые действуют в конкретном регионе касаемо сроков нахождения жилья в собственности и снижающих коэффициентов. Следует учитывать налоговые последствия при продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости. Если владелец жилья желает добиться этого законным путем, у него есть два варианта:

На сегодняшний день налогооблагаемый доход зависит не столько от стоимости, прописанной в официальном договоре, сколько от кадастровой суммы недвижимого имущества. Существуют три фактора, которые затронут тех, кто будет производить сделку продажи жилья после 2022 года:

Можно ли продать квартиру выше кадастровой стоимости в 2022 году

Продажа квартиры выше кадастровой стоимости 2022

Иванов продал свою квартиру с кадастровой стоимостью 2 000 000 рублей в конце февраля 2022 года. Покупатель данной недвижимости Петров будет обязан уплатить за нее имущественный налог за 10 месяцев, а Иванов — за 2, в течение которых владел квартирой. По данным расчета на сайте https://www.nalog.ru/rn77/service/nalog_calc/ за полный год владения квартирой за 2022 год уплачивается налог на имущество в сумме 1800 рублей. Фактически, Петров должен будет заплатить 1500 рублей ((1800 / 12)*10), а Иванов — 300 рублей ((1800 / 12) * 2). В принципе, в рамках правоотношений с участием продавца и покупателя (по договору купли-продажи), а в предусмотренных законом случаях — Налоговой службы (ФНС), могут наблюдаться сценарии, при которых отмеченные правовые механизмы влияния кадастровой стоимости на величину налога будут наблюдаться одновременно.

В таблице отмечено, когда НДФЛ вносят в казну, а когда нет. Квартира в собственности Примечание Количество лет Дата получения права на собственность и налог до 2022 с 2022 До 3 + + Налог: + вносить — не платить 3-5 — + Больше 5 — — Поступление от реализации квартиры может быть ниже, чем реальная оценка.

Как продать квартиру ниже кадастровой стоимости

Продать квартиру ниже ее кадастровой стоимости закон не запрещает, поскольку это условие договора стороны вправе определять самостоятельно при согласовании условий сделки. Тем не менее, даже при таких обстоятельствах показатель кадастровой стоимости нужно учитывать сторонам сделки для последующей уплаты налогов.

По этой причине налоговые органы не принимают во внимание цену квартиры, указанную в договоре купли-продажи, даже если она существенно выше или ниже показателей кадастровой стоимости. Такой усредненный подход может нарушать права собственников жилых помещений, поскольку реальное состояние квартиры непосредственно влияет на значение рыночной цены.

Продать квартиру ниже кадастровой стоимости в 2022 году

Многим собственникам недвижимости сделка купли-продажи жилья кажется весьма сложной с юридической точки зрения. Особенно, учитывая изменения, в последнее время достаточно часто происходящие в законодательстве в 2022. Понятно, что, продавая жилье, собственник получает доход, с которого он обязан заплатить налог государству. Чтобы уменьшить сумму налога, многие идут на хитрость.

• Продаваемая квартира (дом, участок и т.д.) будут освобождены от уплаты налога, если к моменту продажи они будут находится в собственности владельца больше 5 лет. Исключение составляют случаи наследования, дарения от близкого родственника, приватизации, ренты. Для этих ситуаций сохранен прежний срок, который составлял лишь 3 года.

• При расчете НДФЛ цена продаваемого объекта не может быть меньше 70 % его КС. Таким образом, указывать в договоре низкую стоимость просто не будет иметь смысла, так как налоговая служба все равно будет рассчитывать налог, исходя из новых правил.

• Региональным властям субъектов РФ дано право снижать для всех, или отдельных категорий граждан, как минимальный срок владения недвижимостью, так и размер процентного коэффициента КС при расчете налога.

Если продать квартиру выше кадастровой стоимости 2022

Кадастровая стоимость в течение нескольких лет может меняться, и налоговый сбор высчитывается на основе кадастровой стоимости на 1 января года, в котором происходит продажа. Если кадастровая стоимость объекта до сих пор не определена, то налогооблагаемой суммой будет та, что значится в договоре. Еще один важный момент: квартиры при продаже не облагаются налогом на доходы, если продавец был собственником более 5 лет.

В данной статье мы рассмотрим, как и когда кадастровая стоимость влияет на налог при продаже недвижимости. Если недвижимость приобретена до 1 января 2022 года Если недвижимость была приобретена до 1 января 2022 года, налогооблагаемый доход определяется «по старинке» — из договора купли-продажи. Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже (п.3 Закона ФЗ №382).

Продажа квартиры выше кадастровой стоимости 2022

• Если объект находится в общей долевой собственности, налог рассчитывается для каждого из участников пропорционально его доле в праве собственности на этот объект. В случае если имущество находится в общей совместной собственности, налог рассчитывается для каждого из участников совместной собственности в равных долях.
• Налоговая ставка на квартиру 0.1%.

Показатели кадастровой стоимости квартир решено было ввести с целью оптимизировать уровень налога на недвижимость. Как быть, если не удалось найти покупателя на жилье, согласившегося заплатить сумму, равную кадастровой оценке? … Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-97-52. Это быстро и бесплатно! Оглавление:

Продажа квартиры выше кадастровой стоимости налог

Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составляет 3 150 000 руб. (4 500 000 руб. х 0,7). Ситуация 1Стоимость квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 4 900 000 руб. В данном случае договорная стоимость выше кадастровой уменьшенной на коэффициент (3 150 000 руб.).

Если раньше, чтобы сбить размер налога, участникам сделки купли-продажи можно было сговориться и указать в договоре цифру покупки в заниженном формате, то теперь в этом никакого смысла нет. С 2022 г. именно кадастровая оценка жилища стала отправной точкой и для налога на недвижимость, и для налога НДФЛ-13%. Налоговый инспектор, имея свободный доступ к базе данных, мгновенно увидит цифру стоимости в ГКН, и сверит ее с документами по сделке.

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости в 2022 году

Именно кадастровая стоимость является основанием для определения налога на недвижимость. Такое новшество введено недавно. Определить налог на недвижимость, учитывая другую стоимость, невозможно. Это связано с законодательством. Налог определяет не сам налогоплательщик, а налоговые органы.

Если же за основу берется именно кадастровая стоимость, то в договоре прописывается то значение, которое было на 1 января текущего года. Такие правила связаны с тем, то в течение года кадастровая цена может пересматриваться. Чтобы защитить права налогоплательщика, принято использовать в таком случае более раннюю стоимость.

Можно ли продать квартиру выше кадастровой стоимости в 2022 году

Многим владельцам недвижимых объектов ответ на вопрос о том, можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости, кажется довольно сложным, с правовой точки зрения, в особенности, если брать в учет изменения в законодательстве, вступившие в силу в 2022 году.

Возникает вполне логичный вопрос, можно ли продать недвижимость ниже кадастровой стоимости, минимизировав налоги? Ответ, конечно же, да. Её можно продать, при этом сделав это легально. Существуют очень эффективные юридические инструменты, которые помогут урегулировать все спорные вопросы по продаже недвижимости, при этом эти инструменты государство и предоставило.

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости — налоговые последствия

Последний пункт для правоотношений, возникших с 01.08.2022 (закон от 27.11.2022 № 352-ФЗ), также пополнился положениями в отношении жилья, полученного в Москве по программе реновации. В затратах можно будет учесть расходы как на приобретение полученного, так и освобожденного при переселении жилья.

Правила получения имущественного вычета при реализации недвижимости до истечения срока владения, дающего право на освобождение от налогообложения (ст. 220 НК РФ), с 01.01.2022 не изменились и предоставляют возможность применения 1 из следующих вычетов (если речь не идет о продаже ценных бумаг или объектов, использовавшихся ИП в предпринимательстве):

Применяется ли коэффициент07 при налогообложении при продаже квартиры выше кадастровой стоимости

Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости? Итак, мы изучили то, какую роль играет величина кадастровой стоимости квартиры при ее продаже. Полезно будет также узнать, каким образом налогоплательщик прежде чем планировать сделку, может узнать кадастровую цену принадлежащего ему объекта недвижимости.

Размер официально подтвержденной зарплаты в этом случае не имеет значения. Дополнительно снизить налог можно зачетом полагающегося налогового вычета с покупки жилья: В сумме не более 260 000 рублей Предоставляется 1 раз в жизни Продажа и приобретение должны быть в одном налоговом периоде Мы надеемся, что Вы нашли ответы на следующие основные вопросы:

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости

Кадастровая цена (КЦ) квартиры определяется независимыми оценщиками по поручению государства и вносится в государственный реестр. КЦ определяется с учетом рыночной цены, но в связи с ценовыми колебаниями на рынке может значительно отличаться от рыночной цены.

При продаже квартиры важнейшим показателем является ее цена. В соответствии с ГК (ст.555) этот показатель является существенным условием договора и без его определения такой договор считается недействующим. При продаже квартиры продавцу желательно установить в договоре купли-продажи заниженную цену. Это позволяет уменьшить налог на продажу квартиры, но может повлечь за собой неприятности, вплоть до уголовного преследования за уклонение от налогов.

Продажа квартиры по цене выше кадастровой стоимости

• в течение 5 лет с момента внесения в государственный реестр некорректных — по мнению владельца квартиры, сведений об объекте недвижимости;
• в течение 3 месяцев с момента обнаружения истцом факта нарушения его прав и свобод вследствие действий или бездействия Росреестра.

(кадастровая стоимость) — 2 млн.руб. (затраты на покупку) ) х 13% (ставка налога) = 195 тыс.руб. На какой момент берется кадастровая стоимость (Если кадастровая стоимость была изменена)? Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа данного объекта (п.5 ст.217.1 НК РФ). Пример: Сизов А.А. владеет земельным участком.

Налог с продажи квартиры по кадастровой стоимости

В целях недопущения занижения базы налогообложения при исчислении НДФЛ с продажи недвижимости производится расчет налога по кадастровой стоимости. Новый порядок закреплен в ст. 217.1 НК РФ.

Формула для расчета

Для расчета налогооблагаемой базы по новым правилам применяется следующая формула:

• Нб – налогооблагаемая база;
• Ко – кадастровая оценка;
• Л – льгота.

Налогоплательщик вправе уменьшить базу для расчета НДФЛ на льготу:

• в размере 1 000 000 руб;
• в сумме фактических расходов на покупку.

Налогоплательщик вправе применить только один из двух вычетов, тот, который ему будет более выгоден. Для применения вычета в сумме фактических затрат необходимо представить в налоговый орган документы, подтверждающие понесенные расходы.

В 2017 г. Степанова В.С. купила квартиру за 1,4 млн руб, а в 2018 г. продала ее за 1,7 млн руб. По данным Росреестра стоимость жилплощади на 1 января 2018 г. составляет 1,92 млн руб. Налогооблагаемая база по кадастровой оценке 1,344 млн рублей. Расчет налога будет проводиться исходя из цены договора. При этом Степановой В.С. выгоднее уменьшить размер доходов на фактические затраты на покупку, чем применить вычет 1 000 000. Размер налога составит:

(1700000 – 1400000) × 13% = 39000 руб

На что влияет дата приобретения объекта

Изменения в НК РФ были введены № 382-ФЗ от 29.11.2014. В п. 3 ст. 4 указанного закона прописано, что новый порядок расчета распространяется на объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано после января 2016 г.

То есть, если квартира перешла во владение налогоплательщика ранее этого периода, то расчет НДФЛ производится по цене договора.

Если объект недвижимости зарегистрирован в собственность после 2016 г., то при расчете налогооблагаемой базы применяется, либо цена договора, либо кадастровая оценка, помноженная на коэффициент 0,7.

Например, Свиридов А.В. в 2017 г. купил квартиру за 1 млн руб. В 2017 г. он продал объект за ту же стоимость. По данным Росреестра стоимость имущества 2,2 млн руб. После применения коэффициента база для расчета НДФЛ равна 1,54 млн. Свиридову А.В. придется заплатить налог в размере:

(1540000 – 1000000) × 13% = 70200 руб

Если цена сделки выше кадастровой оценки, то налог с продажи квартиры рассчитывается из цены, указанной в договоре купли-продажи.

Например, в 2018 г. Большаков П.Ю. получил в дар от отца жилплощадь. В 2019 г. он реализовал объект за 1,8 млн руб. Кадастровая стоимость квартиры 1,9 млн руб. После применения коэффициента 0,7 налогооблагаемая база равна 1,33 млн. НДФЛ будет рассчитан исходя из цены договора. Сумма налога к уплате составит:

(1800000 – 1000000) × 13% = 104000 руб

Как узнать кадастровую оценку

В НК РФ сказано, что налог по кадастровой стоимости определяется исходя из оценки объекта, установленной на 1 января года, в котором совершена сделка.

Например, сделка по отчуждению объекта была совершена 24 мая 2017 г., значит, кадастровая оценка должна быть определена на 1 января 2017 г.

Данные о кадастровой цене содержатся в выписке ЕГРН. Получить сведения об объекте можно бесплатно, на сайте rosreestr.ru. Для этого с главной страницы нужно перейти в раздел «справочная информация».

В форме поиска следует указать один из параметров жилплощади:

• кадастровый/условный/ранее присвоенный номер;
• адрес;
• права/ограничения.

После этого ввести капчу и кликнуть кнопку «сформировать запрос». На экране отобразится информация об объекте.

Помимо этого можно заказать выписку в электронном виде или на бумажном носителе. Данный документ будет необходим для заключения договора купли-продажи квартиры.

Когда можно не платить НДФЛ

Ст. 217.1 предусмотрены случаи, в которых налогоплательщик полностью освобождается от уплаты НДФЛ, а также от необходимости представлять 3-НДФЛ в ФНС. В п. 2 указанной статьи определено, что если собственник владеет жилплощадью более минимально установленного срока, то он может заключить сделку по отчуждению без уплаты налога в бюджет.

Минимальный срок владения зависит от способа получения жилплощади в собственность. До 2016 г. этот срок был единым для всех объектов – 3 года. После 2016 г. срок составляет:

• 5 лет для сделок купли-продажи. После 2022 г. минимальный срок составляет 3 года в том случае, если сделка купли-продажи осуществляется с единственным жильем;
• 3 года – для иных сделок (приватизация, наследство, дарение).

Дата, с которой отчитывается срок владения, будет отличаться для различных способов получения объекта в собственность. При получении объекта путем покупки срок отчитывается с даты госрегистрации права собственности в Росреестре .

Если недвижимость досталась налогоплательщику по наследству, то срок отсчитывается со дня ухода из жизни наследодателя .

На объект недвижимости, полученный в дар, срок владения считается с момента госрегистрации права владения в Росреестре .

Если собственников несколько

В ситуации, когда объект недвижимости принадлежит нескольким владельцам в долях, каждый из них рассчитывает налог и применяет льготу самостоятельно, пропорционально доли в квартире.

В 2017 г. Ложкина Н.О. и Сироткин Г.О. получили в наследство от отца квартиру, на которую оформили право собственности по ½. В 2018 г. они продали квартиру за 1,4 млн руб. Кадастровая цена объекта – 1,5 млн руб. Налог будет рассчитываться из цены договора, а не из кадастровой оценки, так как при применении коэффициента 0,7 цена договора больше, чем кадастровая стоимость (1500000×0,7=1050000). Размер НДФЛ для каждого из собственников составит:

((1400000/2) – (1000000/2)) × 13% = 26000 руб

Если кадастровая оценка завышена

Кадастровая оценка является изменяемой величиной. Росреестр стремится максимально приблизить ее к рыночной стоимости объекта. Но иногда случается, что кадастровая цена в 1,5-2 раза превышает рыночную стоимость недвижимости.

В таком случае владельцу имущества необходимо оспорить кадастровую оценку. Сделать это можно двумя способами:

Основанием для пересмотра кадастровой оценки является:

• недостоверная информация об оцениваемом объекте;
• установление реальной рыночной стоимости.

Пересмотр цены в специальной комиссии является приоритетным способом, так как обладает следующими преимуществами:

• быстрое рассмотрение заявления;
• отсутствие госпошлины за рассмотрение обращения;
• возможность оспаривания принятого решения в суде.

Для обращения в комиссию владельцу недвижимости нужно представить документы:

• правоустанавливающие документы на объект;
• справку о кадастровой оценке;
• подтверждение недостоверности сведений об имуществе;
• отчет о рыночной оценке.

Комиссия имеет право рассматривать заявление гражданина в течение месяца, после чего она обязана вынести решение о пересмотре кадастровой цены или об отклонении заявления.

Особенности для нерезидентов

Граждане, не являющиеся резидентами РФ, также обязаны уплачивать НДФЛ при продаже имущества, расположенного на территории России. Ставка для нерезидентов составляет 30%.

При этом у нерезидентов отсутствует право на применение вычетов. В остальном порядок расчета совпадает с исчислением налога для резидента. При расчете также применяется кадастровая цена. При владении имуществом дольше минимального срока нерезидент освобождается от уплаты НДФЛ.

Талибов Р.А. не является резидентом РФ. В 2018 г. он получил в наследство квартиру и сразу же продал ее за 1,3 млн рублей. Кадастровая цена объекта 2,35 млн руб. НДФЛ будет рассчитан из кадастровой оценки, так как после применения коэффициента она больше цены договора (2350000×0,7=1645000). Сумма налога к уплате составляет:

1645000 × 30% = 493500 руб

Для чего введены новые правила расчета НДФЛ

Расчет налога по кадастровой стоимости был введен с целью недопущения занижения цены недвижимости в договоре. В первую очередь от указания заниженной стоимости рисковали покупатели объекта. Ведь в случае признания сделки незаконной они могли потребовать от продавца компенсацию только в размере, указанном в договоре.

Одновременно с этим нововведение позволяет получить больше денег в бюджет, так как НДФЛ рассчитывается с большей стоимости.

Продавцу необходимо самостоятельно рассчитать сумму налога и подать декларацию до 30 апреля года, следующего за годом отчуждения недвижимости. Оплату налога необходимо провести до 15 июля. Отчитываться перед налоговым органом необходимо даже в случае, если налогооблагаемая база равна нулю, и налог к уплате отсутствует.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости в 2022 году

Expert Последние изменения: январь, 2022 Продажа 0 3,749 Время чтения: 5 мин.

Вопрос относительно того, а возможно продать квартиру ниже кадастровой стоимости, возникает у тех собственников, которые хотят сэкономить на оплате налогов. С одной стороны, физические лица хотят осуществить такие действия, но с другой – бояться делать, поскольку считают, что такие действия будут признаны незаконными. Попробуем разобраться в данном вопросе и найдем ответ на него.

Что такое кадастровая стоимость?

Для того, чтобы ответить на вопрос, поставленный в начале статьи, необходимо разобраться с понятием кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость – это официальная оценка стоимости объекта недвижимости, которая определяется на основании множества критериев. Такой показатель является субъективным, поскольку во многом зависит от мнения эксперта. Кадастровая оценка проводиться с учетом расположения объекта, его технических параметров, наличия инфраструктуры и т.д.

Именно кадастровая стоимость является основанием для определения налога на недвижимость. Такое новшество введено недавно. Определить налог на недвижимость, учитывая другую стоимость, невозможно. Это связано с законодательством. Налог определяет не сам налогоплательщик, а налоговые органы.

Что же касается купли-продажи, то здесь возможны варианты. Связано это с тем, что кадастровая стоимость не всегда равна рыночной стоимости объекта. Поэтому многие продавцы и покупатели хотят изменить стоимость продажи.

Кроме того, главной причиной такого желания служит желание сэкономить на налогах. Каждый продавец недвижимости при продаже объекта (есть и исключения) должен заплатить в бюджет налог на полученный доход. НДФЛ рассчитывается с полученного дохода – стоимости продажи. Соответственно, чем меньше доход, тем меньше налог.

Особенности продажи недвижимости в 2018-2019 годах

Вне зависимости от того, какая недвижимость будет продаваться, существует три главных особенности такой операции, о которых должен знать продавец:

1. Налог с продажи недвижимости можно будет не платить, если собственник владеет недвижимостью более пяти лет. Если же квартира была не приобретена, а унаследована по завещанию, праву наследства или договору дарения, то тогда право на освобождение предоставляют те объекты, которые пребывали в собственности не менее 3-х лет;
2. Когда субъект должен будет уплатить налог на доходы физических лиц, то за налогооблагаемую базу он должен будет учесть стоимость продажи. При этом стоимость продажи для НДФЛ не может быть меньше, чем 70% от кадастровой стоимости;
3. Региональные власти имеют полномочия местными нормативно-правовыми актами изменять срок владения недвижимости, которое дает право на освобождение от уплаты налогов, а также предельную величину стоимости продажи в соотношении с кадастровой стоимостью.

Вот такие особенности необходимо учитывать при желании продать квартиру. Может быть, что на региональном уровне установлены свои правила продажи, и о них необходимо знать.

Если же за основу берется именно кадастровая стоимость, то в договоре прописывается то значение, которое было на 1 января текущего года. Такие правила связаны с тем, то в течение года кадастровая цена может пересматриваться. Чтобы защитить права налогоплательщика, принято использовать в таком случае более раннюю стоимость.

Всегда ли продажа квартиры происходит по кадастровой стоимости?

Если внимательно изучить процесс оценки недвижимости с учетом кадастровой стоимости, то станет ясно: совсем разные объекты могут иметь одинаковую стоимость. Связано это с тем, что используется единая методика оценки. Например, никто не оценивает степень ремонта квартиры, ее коммуникации и т.д. Кадастровая стоимость всегда является субъективным показателем.

Именно поэтому не всегда продажа недвижимости происходит с учетом кадастровой стоимости. Продавец вынужден использовать другой критерий для определения стоимости.

Причины, влияющие на то, что кадастровая стоимость не всегда учитывается при купле-продаже:

• Когда были приняты рассмотренные нововведения, то в стране происходил кризис. Поэтому покупательская способность граждан была на низком уровне. Цены на жилье упали, объемы операций на рынке резко снизились, а поэтому проводимая переоценка объектов отражала не вполне реальную ситуацию;
• Квартира может пострадать от наводнения, пожара и т.д., следовательно, оценка по кадастру не будет соответствовать реальной рыночной цене объекта.

Таким образом, первый вывод, который необходимо сделать из принятых поправок: в договоре купли-продажи может быть указана не кадастровая, а рыночная стоимость.

Но возникает другой вопрос: рыночная цена может быть и в большую, и в меньшую сторону, или только в большую? Ведь если стоимость продажи ниже кадастровой, то государство теряет некую часть налогов.

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости?

Теоретически, продать объект недвижимости ниже кадастровой стоимости возможно. Но на практике это может повлечь множество проблем. Поэтому, если предпринимать такие шаги только с точки зрения уменьшения налогов, то этого делать не стоит. Налоговая служба все равно проверит все операции, проводимые налогоплательщиком, и выявит факт мошенничества. Это может повлечь за собой разные налоговые санкции – штрафы, пеня, судебные разбирательства и т.д.

Но есть исключение из данных правил: если кадастровая стоимость объекта по базе составляет менее одного миллиона рублей, то продавец недвижимости имеет право продать объект по любой стоимости, даже если она будет ниже кадастровой. Связано такое правило с тем, что по действующему законодательству 1 миллион рублей – этот размер налогового вычета, на который можно уменьшить налогооблагаемую базу при определении НДФЛ.

Соответственно, если стоимость жилья будет равна 1 миллиону рублей, то НДФЛ будет равен 0. Именно поэтому в таком случае абсолютно не важен размер кадастровой стоимости.

Если же стоимость по кадастру намного больше рыночной стоимости объекта, то перед продажей рекомендовано ее изменить.

Изменить кадастровую стоимость в сторону уменьшения возможно на основании двух методов:

1. Обратиться с соответствующим заявлением в Росреестр. Как показывает статистика, пересмотр оценочной стоимости объекта не такое уж и редкое явление. Например, если квартира пострадала вследствие каких-то событий, или она уже утратила свою стоимость по каким-то другим уважительным причинам, то представители Росреестра могут легко пойти ан встречу и пересмотреть такой показатель
2. Обратиться в суд. Метод также достаточно популярен. Если в судебном делопроизводстве найдут веские причины для изменения стоимости объекта, то тогда по решению суда Росреестр вынужден будет пересмотреть такую стоимость и уменьшить ее на некоторое значение. В данном случае необходимо только реально оценивать выгоду от таких действий. Иначе судебные издержки и другие затраты могут перекрыть полученную выгоду от пересмотра кадастровой стоимости.

Выводы

• Продать объект недвижимости по стоимости, которая не равна кадастровой, можно, но не всегда;
• Продажа по стоимости, которая больше кадастровой, не является проблемой и вообще выгодна для государства. Поэтому со стороны налоговых органов не будет никаких замечаний;
• Продажа объекта недвижимости по стоимости, ниже кадастровой возможна в том случае, если цена объекта не превышает 1 миллиона рублей. В таком случае продажа производиться в обычном порядке;
• Продать квартиру по стоимости, ниже кадастровой, можно, но главное, чтобы такое занижение не было ниже 30% от кадастровой стоимости. Например, если по кадастру цена недвижимости 5 миллионов рублей, то продать ее можно по договору купли-продажи за 3,5 миллиона рублей;
• Если стоимость жилья не соответствует кадастровой оценки, в частности, ниже ее, то можно ее обжаловать в судебном порядке. После получения решения суда уже заключать сделку о купле-продаже.

Выполнение таких нехитрых правил позволить все сделки провести правильно и с соблюдением закона.

НДФЛ-2020: новые правила налогообложения при продаже и получении в дар недвижимости

С Нового года для граждан существенно поменялись правила расчета налога при продаже и дарении недвижимости (Федеральный закон от 29 сентября 2019 г. № 325-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации« »). Разберемся с основными новшествами. И самое первое из них – налог одаряемого – лица, получившего недвижимость в дар, с 1 января 2022 года рассчитывается от кадастровой стоимости.

Налог на подаренную недвижимость

Если квартиру, дом или другую недвижимость вам подарили, то ее стоимость – это ваш доход. Как и раньше, налог на доход вы не платите, если подарок получили от близкого родственника.

Близкими родственниками считаются: супруги, родители и дети, братья и сестры, бабушки, дедушки, внуки.

Если же дарителем был кто-то другой (дарение нередко использовали для обхода налога при продаже, который практически без вариантов пришлось бы заплатить с кадастровой стоимости), то с 1 января 2022 года налог придется платить исходя из кадастровой стоимости подарка, причем не с 70% такой стоимости, как в случае с продажей, а со всех 100%.

Налог при продаже недвижимости

Еще с 2016 года действовало правило – налоговая база при продаже недвижимости не может быть меньше 70% от ее кадастровой стоимости. Рассмотрим на примере:

Вы продали квартиру за 5 млн. руб. Но ее кадастровая стоимость – 10 млн. руб. Значит, налог вы должны платить не с 5 млн. руб., а с 7 млн. руб. (10 млн. руб.*70%).

Это общее правило сохраняется и сейчас, однако, законодатель закрыл важную лазейку, которой можно было пользоваться в предыдущие годы.

Так, ранее для расчета налога во внимание могла приниматься только кадастровая стоимость, которая была внесена в ЕГРН по состояние на 1 января года, в котором недвижимость была продана. Если же продаваемого объекта недвижимости (и как следствие кадастровой стоимости) на начало года еще не было, то и правило «70% от КС» не применялось.

Что это давало на практике?

Это давало лазейку тем продавцам, у которых в собственности был объект недвижимости, который перед продажей можно было разделить на части и продавать их как совершенно новые участки или помещения. Налог в этих случаях платился от той цены, которая указана в договоре, без оглядки на кадастровую стоимость.

У налоговой инспекции было право не согласиться с этой ценой, заказать отчет об оценке и доначислить налог в оставшейся неоплаченной части с учетом рыночной стоимости объекта. Но это требовало дополнительных действий, и налоговики на практике редко пользовались этим правом.

Сейчас же налог и за новые объекты, кадастровый номер у которых появился в середине года, будет исчисляться исходя из их кадастровой стоимости, определенной на дату постановки объекта на кадастровый учет.

Когда налог с продажи можно не платить?

Налог можно не платить, если на момент продажи недвижимость была в вашей собственности не меньше так называемого «минимального предельного срока владения». До 2016 года «предельный срок» равнялся 3 годам. А начиная с 1 января 2016 года, по общему правилу, предельный срок составляет уже 5 лет.

Однако есть 5 исключений, когда предельный срок – 3 года, по истечение которых НДФЛ не уплачивается:

1. Продавец получил недвижимость от близкого родственника в дар или по наследству.
2. Продавец получил эту недвижимость в порядке приватизации.
3. Продавец получил недвижимость по договору пожизненного содержания с иждивением (он был плательщиком ренты).
4. Жилье, которое продавалось, на момент продажи было для продавца единственным.
5. Продаваемое жилье на момент продажи не было единственным, но новое жилье было куплено не ранее, чем за 90 дней до продажи старого.

То есть у вас была квартира №1, вы купили квартиру №2, после этого в течение 90 дней продали квартиру №1 – налог на доход с продажи квартиры №1 платить не надо. По сути, речь идет о замене одной единственной квартиры (дома) на другое единственное жилье.

Как можно уменьшить размер налога?

Существует два способа уменьшить размер налога – это либо применить имущественный налоговый вычет, либо учесть свои расходы. К сожалению, использовать оба этих способа одновременно нельзя – придется выбрать что-то одно.

С расходами все понятно: можно от суммы своих доходов (от продажи) отнять расходы на покупку / строительство недвижимости.

Предположим, в 2019 году квартиру из нашего примера вы купили за 6 млн. руб.Значит, продавая квартиру в 2022 году за 7 млн.руб. (например, вы согласны, что 70% от кадастровой стоимости адекватная цена для продажи квартиры), налог вы заплатите всего с 1 млн. руб. (7 млн. руб. – 6 млн. руб.).

Если же расходы вы подтвердить не можете (квартиру вы получили по наследству или в дар, цена в договоре на покупку была сильно занижена и т.д.), то налоговый вычет – это единственный доступный вам вариант.

Налоговый вычет – это сумма, которую вы просто минусуете от размера своих доходов. Никаких подтверждающих документов прикладывать не нужно. «Доходом» может считаться как сумма, полученная вами по договору купли-продажи, так и «70% от КС» – смотря что из этого больше. Максимальный размер налогового вычета при продаже недвижимости – 1 миллион рублей.

Рассмотрим на примере применение налогового вычета:

Вам нужно срочно продать квартиру, которую вы купили в прошлом году. Вы продали квартиру за 5 млн. руб. Ее кадастровая стоимость – 10 млн. руб. Как мы выясняли в самом начале, налог вы должны платить не с 5 млн. руб., а с 7 млн. руб. (10 млн. руб.*70%). Однако из этих 7 млн. руб. можно вычесть еще 1 млн. руб. Следовательно, налог придется платить уже с 6 млн. руб.

Как уже говорилось выше, уменьшить доходы на расходы, а потом еще и на налоговый вычет (1 млн.руб.) не получится – можно либо применять вычет, либо учитывать расходы на покупку, но не делать то и другое одновременно.

Таким образом, если вы можете подтвердить, что недвижимость вы изначально покупали по цене более 1 миллиона рублей (эта цена была указана в договоре, у вас сохранились расписки или документы из банка и т.д.), то вам выгодней отнимать расходы, а не использовать вычет.

Если квартира / жилой дом покупалась с использованием материнского капитала, возможна такая ситуация: расходы на покупку квартиры / дома нес по факту только один супруг, а доли потом были оформлены и на второго супруга, и на детей. В этом случае при продаже квартиры / дома расходы можно вычесть по одному из двух вариантов:

• Вся сумма расходов вычитается только из доходов того супруга, который такие расходы изначально понес.
• Каждый из собственников может вычесть из своих доходов долю в расходах, пропорционально долям в объекте недвижимости.

Пример: при покупке жилого дома за маткапитал жена доплатила 1 млн. руб. Дом оформили по 1/4 на нее, мужа и детей. Через 2 года дом продали за 4 млн. руб. Доход каждого члена семьи – по 1 млн. руб. до вычета расходов. При этом расходами считаются только доплата жены – 1 млн.руб. сверх маткапитала. Вариант 1: жена может полностью вычесть свой миллион расходов из миллиона своих доходов. Она не заплатит налог вовсе, а остальные члены семьи будут платить налог с 1 млн. руб. своих доходов.

Вариант 2: из доходов каждого члена семьи можно вычесть по 250 т.р. расходов. Тогда каждый заплатит налог с 750 т.р.

Как мы писали ранее, налог на доходы физических лиц можно уменьшить, если оспорить кадастровую стоимость объекта. Для этого надо подать заявление не позже 31 декабря года, когда был зарегистрирован переход права собственности на объект.

Рекомендация для продавцов недвижимости и одаряемых!

Продавцам – перед продажей объекта недвижимости, а одаряемым – перед подписанием договора дарения – посчитайте, какой налог придется уплатить, и проконсультируйтесь у юристов (адвокатов), специализирующихся в вопросах платежей за недвижимость, есть ли варианты / перспективы:

• освобождения от уплаты налога
• снижения налога, в том числе за счет оспаривания кадастровой стоимости

Когда можно продать квартиру ниже кадастровой стоимости и возможно ли не платить налог в 2022 году

Поправки российского законодательства могут ввести в заблуждение даже опытного юриста. С 2015 года идет постепенный переход на исчисление налогов за жилплощадь от инвентаризационной цены к кадастровой. Возникает логичный вопрос о том, является ли этот показатель официальным ориентиром. Сегодня рассмотрим подробнее, можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости и как избежать негативных последствий.

Законодательство по вопросу

Ключевые изменения полностью сосредоточены в Налоговом кодексе. С 2014 года до последних лет произошли следующие важные нововведения:

• с 2015 года налог на недвижимость в ряде регионов исчисляется от кадастровой стоимости (КС);
• с 2016 года кадастровая стоимость жилья напрямую влияет на договорную цену продажи квартиры. Если продать слишком дешево, налоговая доначислит НДФЛ, опираясь именно на КС.

Причины изменений связаны с приведением в порядок учетной базы. Ранее это был ГКН, теперь – объединенный ЕГРН. Кадастровая стоимость постепенно становится одним из ключевых параметров, характеризующих недвижимость. После ее массового определения по всей стране законодатель начал решать вопрос по пополнению бюджета налогами с продажи квартир.

В России действует полностью свободный рынок недвижимости. В таких условиях государству трудно контролировать ценообразование напрямую – установить определенный обязательный тариф за 1 квадратный метр теперь нельзя. А новые правила о продаже квартиры по кадастровой стоимости как раз косвенно решают эту задачу.

Выводы из перечисленных изменений закона следующие:

• продать квартиру по цене ниже КС возможно – прямого запрета на это не существует, за это никто не оштрафует и не выпишет протокол;
• продавец может продать жилье по любой цене, которую сочтет приемлемой – это может быть кадастровая, инвентаризационная или рыночная стоимость;
• с учетом изменений налогового закона продавать жилье по цене ниже КС может быть попросту невыгодно за счет доначисления налога.

Важно! По новым требованиям цена договора сравнивается с КС, умноженной на 0,7. Если договорная сумма ниже, за основу расчета налога берется кадастровая. Граждане, зарегистрировавшие свое право до 31 декабря 2015 года включительно могут продавать жилье и не опасаться никаких доначислений. Для них НДФЛ исчисляется строго из договорной цены – какой бы низкой она не была.

Виды стоимостей в России

Оценка квартиры может быть определена разными способами – соответственно и показатель по итогу расчета будет разным. Сегодня используются три основных вида стоимости недвижимости:

Каждая отвечает определенным целям. Какую из них положить в основу договора – решает продавец самостоятельно. Никакой государственный орган не может обязать собственника продать квартиру за строго определенную цену.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость – это рыночная оценка квартиры государством. Иными словами, это мнение государственных органов о том, сколько составляет продажная сумма квартиры. Однако это не возможность сразу же продать свою квартиру государству по кадастровой стоимости – это скорее операционная информация.

Порядок определения следующий:

1. Местная администрация принимает решение о том, что нужно установить кадастровую стоимость определенной недвижимости.
2. Росреестр нанимает специалистов по оценке, которые выявляют показатели по установленной формуле с учетом рыночной обстановки на территории. Используют метод массовой оценки, когда ключевым является сравнение цен с аналогичной недвижимостью. Составляют подробный письменный отчет.
3. Далее стоимость окончательно утверждается администрацией. После утверждения она заносится в ЕГРН.

Стоимость обязательно пересматривается не реже, чем раз в 5 лет. Для определения цены сделки нужно брать последнее значение, установленное на 1 января года, в котором подписывается договор. Узнайте подробнее о том, где посмотреть КС, из этой статьи.

Инвентаризационная оценка

Инвентаризационная оценка квартиры – самая низкая из всех вариантов. Ее определяют сотрудники БТИ исходя из года постройки дома, количества коммунальных услуг и метража жилья. Здесь не учитывается стоимость аналогичного жилья в городе – этот недостаток и заставил законодателя начать постепенный переход к кадастровой оценке.

Для целей отчуждения помещений инвентаризационную стоимость используют крайне редко. Она может пригодиться при составлении договора дарения, чтобы установить в тексте соглашения примерный ориентир. Подробнее об инвентаризационной стоимости мы писали по этой ссылке.

Рыночная стоимость

Это наиболее адекватная оценка недвижимости. Определяется только по соглашению сторон. Это та сумма, за которую продавец готов продать, а покупатель – купить жилье. Они могут определить стоимость квартиры самостоятельно или обратиться за помощью к независимому оценщику.

Рыночная величина прописывается в ДКП. Если продавец получил жилье до 31 декабря 2015 года включительно, выкупная сумма и будет для него ориентиром для расчета налога с продажи. Если же запись о собственности в ЕГРН появилась 1 января 2016 года и позже – договорную придется сравнивать с кадастровой.

Налоговые последствия для продавца

Информация ниже предназначается для тех продавцов, которые в свое время зарегистрировали право собственности после 1.01.2016. Посмотреть дату регистрации можно в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН. Нужная фраза звучит так: «о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №___». Ориентироваться следует именно на эту дату.

Порядок действий следующий:

1. Взять КС по состоянию на 1 января года, в котором совершается сделка. Умножить значение на 0,7. Полученный результат будет минимально возможной суммой, по которой можно продать квартиру, чтобы избежать налоговых последствий.
2. Сравнить сумму продажи по договору с полученным результатом. Та цифра, что окажется выше, и будет считаться доходом с продажи квартиры. От нее нужно будет рассчитывать НДФЛ.

Рассмотрим подробнее на примерах.

Пример 1. Иванов С.А. продал квартиру в 2017 году за 1 500 000 рублей. КС жилья на 1 января 2017 года по справке составила 2 000 000 рублей. Умножив 2 миллиона на коэффициент 0,7, получаем 1 400 000 рублей. Поскольку Иванов продал квартиру дороже, налог он будет рассчитывать с фактической договорной суммы.

Пример 2. Петров В.Г. продал в 2017 году квартиру за 900 000 рублей. КС на начало года составляла 1 700 000 рублей. Минимальная продажная сумма квартиры – 1 190 000 рублей (1 700 000 * 0,7). Из-за того, что договорная цена квартиры ниже кадастровой стоимости с учетом коэффициента, Петрову придется взять за основу именно кадастровую стоимость, а не договорную. Налог получится выше, даже несмотря на то, что фактически он получил меньше. Нужно либо снизить КС, либо продать дороже.

Продавцы самостоятельно заполняют налоговую декларацию по итогам года. Если проигнорировать требования закона и отразить в 3 НДФЛ договорную сумму, налоговая при проверке доначислит налог – и платить все равно придется больше.

Как не платить НДФЛ

Продавец может либо полностью избежать, либо значительно снизить налог с продажи жилья следующим образом:

• следует проверить срок владения недвижимостью – если он превышает минимальный, то не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию;
• если квартира продается до истечения 3 (5) лет, можно применить налоговый вычет – фиксированный или расходный;
• следует заранее сравнить кадастровую стоимость с планируемой ценой продажи. Если кадастровая значительно завышена, ее нужно предварительно оспорить.

Внимание! Если квартира находится в аварийном состоянии, обветшала или требует значительных вложений – налоговая все равно будет ориентироваться на кадастровую стоимость. Никаких заявлений об обоснованности договорной цены в данном случае не предусмотрено. Единственный выход – сначала оспорить КС, а только затем продать жилье.

Подробнее о расчете налога при продаже квартиры смотрите наш предыдущий материал.

Последствия для покупателя

Лицо, которое покупает квартиру ниже КС, может не опасаться налоговых последствий. Однако если сумма сделки занижена по сравнению с реальной, здесь следует насторожиться.

• покупатель может получить налоговый вычет на покупку только в сумме, обозначенной в договоре;
• если в будущем продать жилье, расходный вычет будет ниже за счет сниженной официальной суммы;
• если сделка будет аннулирована, вернуть удастся только сумму, обозначенную в договоре.

Если стороны все же решили отразить заниженную стоимость в тексте ДКП, то покупателю недостаточно получить у продавца две расписки на разные суммы – одну «формальную», а другую «реальную». Безопаснее оформить на оставшуюся сумму договор займа.

Как оспорить кадастровую стоимость

Снизить кадастровую стоимость реально в следующих случаях:

• если при проведении кадастровой оценки были допущены ошибки;
• если кадастровая не соответствует рыночной.

Первое основание встречается редко, для него нужно анализировать отчет государственных оценщиков. Гораздо проще получить заключение независимого оценщика о рыночной стоимости квартиры. На основании этого заключения кадастровую стоимость снизят. Затем можно продать квартиру.

Документы для оспаривания подаются в комиссию при Росреестре или в суд. Граждане могут выбрать любой порядок, но административный – быстрее и пошлину платить не нужно.

На нашем портале вы можете скачать заявление о пересмотре для граждан, юридических лиц, а также исковое заявление в суд. Подробнее о процедуре оспаривания читайте специальную статью.

Продавец на рынке недвижимости вправе продать квартиру по любой цене, которую он сочтет приемлемой, в том числе и ниже кадастровой. Штрафов за занижение не существует. С другой стороны, возможно другое неприятное последствие – доначисление НДФЛ. Избежать этого можно, обозначив в договоре более высокую цену или снизив саму кадастровую стоимость.

Если у вас возникли вопросы, обратитесь за помощью к нашему дежурному юристу через окно чата.

Мы будем благодарны вам за лайк и репост!