Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме

Переуступка квартиры — что это

Переуступка квартиры — что это

Представьте: вы хотите сэкономить на покупке жилья и решили приобрести его в недостроенном доме — дешевле, чем на первичном и вторичном рынке. Но вся недвижимость уже раскуплена по договору ДДУ. Вы можете приобрести ее по договору переуступки прав. В статье расскажем, что такое переуступка квартиры в новостройке , как ее оформить и сколько придется заплатить.

Что такое переуступка

Переуступка — это сделка, при которой право требования недвижимости переходит от продавца к покупателю. Сделка называется цессией, продавец — цедент, а покупатель — цессионарий. Все, что касается переуступки, регламентируется ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также отдельными пунктами Гражданского Кодекса Российской Федерации — например, статьей 382.

Важный момент: по договору происходит не передача недвижимости, а передача прав ее требования, потому что квартир еще не существует по документам. Покупатель может требовать право собственности на недвижимость после того, как застройщик введет дом в эксплуатацию, оформив все необходимые для этого документы.

При каких условиях возможна сделка? Продажа квартиры по переуступке проходит только в домах на стадии строительства. По закону, участник долевого строительства может уступить права требования по договору только после оплаты цены сделки или одновременно с переводом долга на нового участника ДС.

К каким объектам можно применять продажу по переуступке? Чаще всего встречается переуступка прав собственности при ДДУ с переуступкой обязанностей, но есть и переуступка пая в ЖСК. Цессия при договоре долевого участия в строительстве больше регламентирована законодательством, поэтому безопаснее для продавца и покупателя.

Что такое договор переуступки права на квартиру? Договор переуступки права называют цессией. Его заключают в дополнение к основному ДДУ или документу, заключенному при вступлении в жилищно-строительный кооператив. По договору, в основной сделке меняется участник ДС — застройщик обязан передать недвижимость не тому, с кем впервые заключил договор, а тому, кто приобрел право требования на недвижимость.

Какие требования есть к сделке? Цессия, как и заключение договора ДДУ, должна обязательно пройти регистрацию в Росреестре. Без регистрации у вас не будет никаких юридических прав на недвижимость. Кроме того, застройщик обязательно должен разрешить переуступку прав, иначе сделка не состоится.

Чем цессия отличается от купли-продажи? По договору купли-продажи покупатель получает готовую недвижимость и сразу оформляет право собственности на нее, а продавец — денежные средства за жилье. По договору переуступки покупатель получает лишь права требования на недвижимость, которой еще нет, а иногда — и обязательство оплатить остаток взноса застройщику. То есть цессия — это гарантия того, что оформление права собственности состоится в будущем.

Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость

У любого способа покупки есть плюсы и минусы, цессия — не исключение. Рассмотрим преимущества переуступки для продавца и покупателя.

Возможность быстро заработать на переуступке квартиры — можно заключить договор ДДУ сразу после публикации проектной декларации, а переуступить права под конец строительства, когда недвижимость возрастет в цене.

Переуступка прав требования на недвижимость занимает больше времени на оформление, чем договор купли-продажи, дарения и другие формы документов. Нужно общаться с застройщиком, покупателем, посещать Росреестр.

Налогообложение. Цессия, как и другие сделки с недвижимостью, совершенные с целью получения дохода, облагаются налогом и требуют подачи декларации согласно 208 статье НК РФ .

Возможность купить жилье дешевле, чем на первичном и вторичном рынке. Если цеденту срочно нужны деньги, можно купить недвижимость даже дешевле, чем покупал он. Разница в цене иногда достигает 5–20%.

Можно заработать на перепродаже — если купить жилье на этапе строительства , вы потратите меньше, чем если покупали бы его на первичном рынке. После сдачи дома в эксплуатацию можете продать квартиру с наценкой 5–50% в зависимости от инвестиций, ситуации на рынке.

Получение не недвижимости, а права требования на нее. Застройщик может обанкротиться, затягивать срок строительства или срок оформления документов. А при стандартном договоре переуступки вы сможете воздействовать только на компанию-застройщика, а не на цедента.

Можно купить право требования с неисполненными до конца обязательствами или просрочкой выплат застройщику.

Можно стать жертвой «двойных продаж», если не регистрировать договор в Росреестре, или потерять инвестиции, если оформить его неправильно.

Застройщик может обанкротиться, и объект окажется недостроем — иногда стройки затягиваются на годы.

Как правильно выбрать жилье для покупки по переуступке

Чтобы минимизировать риски при покупке недостроенного жилья, попросите у продавца оригинал ДДУ. Проверьте, есть ли на нем печати и подписи застройщика, отметка о регистрации в Росреестре. Если всего этого нет — перед вами мошенник.

Также проверьте репутацию застройщика. Для этого:

Проверьте, не находится ли застройщик в стадии банкротства. Для этого зайдите на сайт Единого федерального реестра сведений о банкротстве и введите название компании. Если она — банкрот, откажитесь от покупки. Иначе придется потратить много сил, денег, нервов на то, чтобы получить хоть какую-то компенсацию.

Посмотрите, не заведено ли на компанию-застройщика уголовных дел. Сделать это можно в электронной картотеке сайта Федеральных арбитражных судов . Учтите, что чем крупнее компания — тем больше судебных дел с ней будет. Посмотрите на суть — из-за чего люди подают в суд, что требуют, какие решения вынесены по ранее закрытым делам.

Посмотрите проектную декларацию. Застройщики размещают ее в открытом доступе на официальном сайте либо высылают по первому запросу. Просмотрите сроки сдачи, характеристики жилья. Если информация соответствует реальному положению дел, застройщику можно доверять.

Почитайте отзывы о компании. Зарегистрируйтесь на форумах, пообщайтесь с теми, кто уже покупал жилье по ДДУ или договору переуступки. Если негативных откликов больше — от покупки лучше отказаться. Если их мало или нет — компании можно доверять: скорее всего, она работает качественно.

Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме — инструкция по оформлению договора

Покупка квартиры по переуступке прав требует сбора пакета документов, составления договора и его регистрации в Росреестре. Мы объясним, что нужно делать, по шагам.

Шаг 1: соберите пакет документов

Для регистрации цессии обеим сторонам понадобятся:

письменное согласие на сделку либо личное присутствие супругов;

сам договор долевого участия;

разрешение на переуступку прав от застройщика;

справка о погашении задолженности перед застройщиком;

разрешение от банка на переуступку прав.

Письменное согласие супруга продавца нужно, если в браке был оформлен ДДУ и проведена оплата за объект долевого строительства. В этом случае имущество является совместно нажитым, и супруг должен предоставить письменное нотариально заверенное согласие на продажу. Если покупатель тоже находится в браке, ему также нужно получить письменное согласие от супруга на сделку.

Цессия вносит изменения в договор: на место старого дольщика — продавца — становится новый — покупатель.

Разрешение на переуступку прав от застройщика нужно, чтобы он не смог признать сделку незаконной. Если требование получать согласие застройщика на переуступку прав в ДДУ, обязательно уведомите компанию о намерении провести сделку и получите письменное согласие. Если такого требования нет в основном договоре, достаточно направить застройщику письменное уведомление о проведении сделки. Некоторыми ДДУ предусмотрено, что застройщик взимает плату за выдачу разрешения на переуступку прав.

Справка о погашении задолженности перед застройщиком выдается компанией-застройщиком после полной оплаты цены договора. Если задолженность не погашена, в сделке принимает участие представитель застройщика, а обязанность по выплате денег переходит к цессионеру — покупателю недвижимости.

Разрешение от банка на проведение сделки нужно, если продавец — первичный покупатель недвижимости — приобретал ее на кредитные средства. В этом случае право требования находится под залогом. Если не получить согласие банка, сделку признают неправомерной. Важно: некоторые банки выдают разрешение, только если покупатель уже выплатил всю сумму долга.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке

Переуступка квартиры – один из способов приобретения недвижимости в собственность в строящемся многоквартирном доме. Это не редкое явление на рынке новостроек, поэтому важно относиться серьезно к содержанию договора и представляемым документам. Договор может заключаться и между юридическими, и между физическими лицами.

Переуступка прав на квартиру

В случае покупки квартиры по переуступке прав допускается две формы оформления:

1. Предварительный договор. Право требование действительно не в отношении передачи определенной квартиры, а к заключению договора купли-продажи. По такому виду соглашения невозможно совершить сделку, так как это только договоренность о намерении ее заключения в будущем. Уступка права допускается только пока не будет заключен основной договор.
2. ДДУ. Это более надежный и часто используемым добросовестными участниками договор. Уступка осуществляется до момента подписания передаточного акта, а сам договор обязателен к регистрации в Росреестре.

Предварительный договор не подлежит регистрации в Росреестре. Это облегчает процедуру, так как не нужно предоставлять документы для подачи на регистрацию. Но покупатель будет менее защищен, так как договор долевого участия проходит обязательную регистрацию и официально фиксирует права.

Понятие переуступки

Договор цессии или переуступки регулируется статьями 388-390 ГК РФ. Они определяют условия и период появления обязательства. Переуступку квартиры в новостройке нельзя назвать одним из способов купли-продажи. Это законодательно установленная процедура, при которой меняется одна из сторон соглашения с застройщиком.

В результате, покупатель получает права и обязанности по основному договору между застройщиком и покупателем. Это может быть право требования передать квартиру после того, как будет сдан дом. Также по соглашению со строительной компании допускается продолжение выплат по договору, если предыдущий покупатель внес не полную стоимость квартиры. Договор уступки с юридической точки зрения называется правом цессии, покупатель – цессионарием, а продавец – цедентом.

Стороны и форма договора

В качестве сторон договора выступают любые субъекты права. Если речь идет о покупке квартиры в строящемся доме, сторонами признают следующих участников:

1. Цедент. Это лицо, которое передает право требования. В его качестве выступает продавец, который первоначально купил недвижимость на более ранней стадии возведения новостройки.
2. Цессионарий. Это тот, кто покупает право требования по предварительному договору купли-продажи или ДДУ.

Преимущество приобретения квартиры по договору цессии

Передача квартиры по договору цессии часто становится преимуществом не только для продавца, но и для покупателя. Выделяют следующие положительные моменты:

• если все квартиры раскуплены, можно подобрать жилье в понравившемся доме;
• иногда цена ниже, чем у застройщика на 20-25%;
• в случае ипотеки можно ожидать скорейшего заселения или сдачи в аренду (подробнее о нюансах приобретения квартиры в ипотеку), а не оплаты с невозможностью пользования квартирой как при покупке на начальной стадии.

Продавец может извлечь достойную прибыль при выгодной продаже новостройки непосредственно перед сдачей объекта. Важно, чтобы договор заключался на начальной стадии строительных работ.

Но больший риск существует покупателя, чем при заключении договора долевого участия напрямую со строительной компанией. При признании последней банкротом выплаты получают сначала дольщики, а затем все остальные.

Когда возможно оформление договора переуступки прав

Согласно ст. 388 ГК РФ определяются условия заключения соглашения. Его можно заключить только в конкретный промежуток времени. Допускается перепродажа после того, как произошла государственная регистрация ДДУ. Но важно успеть до подписания передаточного акта и оформления квартиры в собственность. После этого возможна обычная купля-продажа.

Дольщик самостоятельно переуступить право требования не может, если соглашение оформлялось в рассрочку и на текущий момент не погашено полностью. Замена дольщика в таком случае допускается с согласия строительной компании. В договоре указывается сумма и оставшийся долг переходит к покупателю.

Оформление договора цессии: алгоритм действий

При заключении договора переуступки необходимо соблюдать определенную последовательность действий. Пошагово выполняется следующее:

• проверка строительной компании;
• подготовка документов;
• составление и подписание договора;
• регистрация в Росреестре и оплата госпошлины.

При проверке застройщика важно обратить внимание на следующее:

• срок существования компании;
• актуальность сведений из учредительных документов;
• наличие долгосрочной аренды или права собственности на землю;
• наличие разрешения на строительство.

Ст. 389.1 ГК РФ определяет как требования к недвижимости, так и процедуру подписания соглашения. Особое внимание уделяется составлению договора, согласно которому первый покупатель переуступает право требования другому лицу. Соглашение должно составляться в аналогичной форме, что и в первоначальном варианте. Если на сделке присутствовал нотариус, потребуется нотариальное сопровождение.

Главное требование – максимально точно отразить предмет договора, в качестве которого выступает передача прав, а не продажа определенной квартиры. Точно указывается, какие права должны быть переданы. Важный момент – основание перехода. Все остальное считается лишь дополнением и вносится по соглашению сторон.

Документы для заключения договора

Перед тем, как приступать к оформлению соглашения, необходимо сообщить застройщику в письменной форме о планируемой процедуре. Он может установить комиссию за сделку. Потребуются следующие документы от продавца:

• гражданский паспорт;
• первоначальное соглашение, такое как ДДУ или предварительный договор купли-продажи;
• согласие от застройщика, полученное в письменном виде;
• согласие супруги или супруга продавца на сделку, если недвижимость приобреталась в период брака;
• все квитанции о внесении взносов по договору.

От покупателя требуется только гражданский паспорт и согласие на сделку супруга, если он находится в браке.

Согласие застройщика не требуется, если оплата произведена полностью. Необходимо только должным образом уведомить застройщика о планируемой сделке. Если же числятся долги или график платежей при рассрочке не подошел к концу, требуется обязательное одобрение застройщика.

Регистрация права, сроки, размер госпошлины

Если оформления ДДУ, его необходимо зарегистрировать по установленному порядку. Подать документы можно в:

• Росреестре;
• МФЦ;
• через специальную форму на сайте Росреестра или Госуслуг.

Срок регистрации составляет 5-10 дней, но многое зависит от способа обращения. Быстрее документы зарегистрируют при обращении в Росреестр, ведь именно здесь осуществляются все действия. При обращении через многофункциональный центр срок увеличивается, так как требуется время на пересылку документов.

Вместе с документами оплачивается госпошлина. Ее стоимость составляет 2000 рублей для физических лиц и 22000 рублей для юрлиц.

Риски при заключении договора цессии

Один из основных рисков – срыв окончания строительства. Поэтому необходимо тщательно подбирать застройщика. Важно изучить количество текущих объектов строительства и жилья, выставленного по договорам цессии на продажу. Если таких квартир много, это может свидетельствовать о проблемности застройщика.

Существует риск, что сделка будет признана недействительной. Среди причин можно выделить признание первого дольщика банкротом и отсутствие уведомления застройщика о переходе прав.

Учитывается, нет ли среди собственников несовершеннолетних лиц. Если сделка проводится без их участия, в дальнейшим органы опеки могут ее отменить по решению суда.

На что обратить внимание при оформлении договора, чтобы не столкнуться с мошенниками

Существует вероятность мошенничества, среди которых значится многократная продажа одного объекта, банкротство застройщика, истечение срока аренды на участок под строительство. Чтобы не столкнуться с такими обстоятельствами, важно посвятить время тщательной проверке не только продавца, но и строительной компании.

Необходимо запросить следующие документы:

• выписка из ЕГРН;
• разрешение на строительство;
• выписка из ЕГРЮЛ;
• платежные документы, подтверждающие расчеты между предыдущим покупателем и строительной компанией;
• предыдущий ДДУ и все дополнительные соглашения к нему.

Важно сравнить представленные квитанции с печатью застройщика, если платежи вносились наличными через кассу.

Когда сделку могут признать недействительной

Чтобы договор по приобретению права требования на недвижимость должен отвечать ряду требований. Его признают недействительным, если не соблюдается следующее:

• дольщик обязан внести все денежные средства;
• если приобретение первички происходило с привлечением банковских средств, банк должен оценить сделку;
• застройщик одобряет договор цессии.

Если нарушается хотя бы одно из условий, цессия становится недействительной. Это значит, что квартира возвращается к первоначальному собственнику, а он должен вернуть внесенные деньги с процентами за их использование.

Налогообложение и использование вычета

Согласно НК РФ, предлагаются выбрать один из способов – уменьшение оплаты на оплаченную застройщику сумму или налоговый вычет.

В налоговую службу нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, который идет за годом проведения сделки. Прилагают копии документов, которые могут подтвердить оплату. Налог должен быть оплачен до 15 июля.

Чем подтвердить передачу денег

В соответствии со ст. 220 НК РФ, для подтверждения права собственности предоставляется правоустанавливающий документ – договор и выписка из ЕГРН. Кроме того, требуется платежный документ, в качестве которого может предоставляться следующее:

• расписка в получении денежных средств продавцом;
• выписка из банковского счета с указанием назначения платежа.

Аренда банковской ячейки или договор о переуступке без предоставления платежных документов не могут свидетельствовать о передаче денежных средств.

Налог, уплачиваемый цедентом

Действующее налогообложение предполагает внесение налога, если получен доход. Переуступка облагается НДФЛ в размере 13% для граждан и 30% для иностранцев, так как не может находиться в собственности более 5 лет, по истечение которых уже налог не взимается. Можно воспользоваться вычетом или указать средства, которые вносились застройщику при первоначальном оформлении ДДУ.

Налоговый вычет при переуступке

При переуступке цедент (продавец) может получить вычет в размере до 1 млн. руб. для уменьшения суммы налога. Если сумма сделки превышает вычет, налог оплачивается из расчета образовавшейся разницы. Но важно указать о желании воспользоваться налоговым вычетом в декларации о доходах.

Таким образом, если уже заключен ДДУ, остается право продать жилье другому лицу. Важно сделать это пока дом строится и до его введения в эксплуатацию. Для покупателя существуют риски, которые не случатся при правильно оформленном договоре.

Переуступка: хитрости сделки. Инструкция для покупателя

Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке.

Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя.

Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия

В чем суть переуступки?

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Бонусы переуступки

Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 – 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Где могут возникнуть «подводные камни»?

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

• продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
• если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
• нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя

После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:

Проанализировать и подготовить документы

1. Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
2. Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
3. Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.

Подписать договор

1. Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
   Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.
2. Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.

Передача денежных средств продавцу

Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.

Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

Итак, подведём итоги:

Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках
1. Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
2. Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.

Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки

Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме

В сфере недвижимости в настоящее время все более распространена сделка уступки прав требования, которая подходит приобретателям жилья. Она позволяет покупателям стать правообладателями квартир на стадии строительства новостройки.

Сделка обладает многими достоинствами, но также наряду с этим у нее имеются и недостатки, которые связаны с возможными рисками при ее заключении.

Что значит

Понятие переуступка (также именуется как «договор цессии») означает одну из разновидностей гражданско-правовой сделки по передаче прав на имущество. Суть договора сводится к переходу прав на основании договора купли-продаже строящейся недвижимости от застройщика другому лицу.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ возможно заключение сделки переуступки независимо от условий основного договора, оформленного ранее.

Обычно, договор цессии оформляется на основании таких первоначальных договоров как:

• Участия в долевом строительстве;
• Договор инвестирования (соинвестирования);
• Стандартного договора купли-продажи.

По установленным нормам договор купли-продажи квартиры до окончания строительства дома связано с переходом прав требования на нее.

На практике оформление договора цессии может происходить по нескольким вариантам, так как это не противоречит установленным правовым порядком его заключения.

Законодательные основы

Основные правила, касающиеся оформления сделки уступки прав требования регулируются статьями гл. 24 ГК РФ.

А также положениями ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Законодательный акт много раз дополнялся поправками для того, чтобы улучшить процедуру заключения договора цессии, поэтому с 27 июня 2019 года действует текущая редакция этого закона.

Нормы права, содержащиеся в вышеуказанных актах, позволяют в полной мере обеспечить защиту прав покупателей объектов недвижимости от возможных претензий, предъявляемых от недобросовестных фирм-застройщиков.

Покупка строящегося объекта недвижимого имущества, как правило, связано с некоторыми рисками для приобретателя.

Необходимо помнить, то договор цессии на квартиру в порядке участия в долевом строительстве является менее рискованным мероприятием.

Согласно указаниям ФЗ № 214 сделка переуступки прав требования на квартиру в новостройке должна быть зарегистрирована в службе Росреестра.

До момента подписания акта приема-передачи с застройщиком, дольщик может осуществить переуступку своих прав другому лицу.

Нюансы сделки по приобретению объекта недвижимости

В силу положений вышеназванных законодательных актов переход право собственности совершается до момента передачи жилья дольщику и подписания соответствующего акта с застройщиком.

Осуществление сделки переуступки права требования допускается только при согласии на это строительной фирмы.

Кроме этого, требуется получить письменное согласие супруга, если продавец состоит в официальном браке.

Такое согласие должно оформляться в нотариальной конторе.

Также цессионарий должен совершить оплату за квартиру в недостроенном доме согласно условиям основного договора ДДУ.

При отсутствии возможности оплаты, допускается оформление сделки, согласно которой оставшаяся задолженность перед застройщиков переводится на покупателя.

Переуступка квартиры в строящемся доме

В соответствии со ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Поскольку договор долевого участия должен проходить процедуру государственной регистрации в ФКП Росреестра, то совершенная на его основе сделка переуступки также должна быть зарегистрирована в установленном порядке.

По ипотеке

Банком при выдаче заемных средств по ипотечному кредиту проверяется платёжеспособность заемщика.

Если заемщик испытывает финансовые трудности и не может выполнять свои обязательства по возврату кредитных средств, то банк может осуществить продажу объекта недвижимости, находящегося в залоге, с торгов.

При оформлении ипотеки на приобретение квартиры в доме, который еще недостроен, банк идет на риск невыплаты заемных средств.

От заемщика требуется предъявление сотрудникам кредитного отдела банка списка необходимых документов, без которых невозможна выдача ипотечных средств.

Документы должны быть допустимыми и достоверными для того, чтобы банк одобрил ипотечный кредит и выдал денежные средства заемщику.

К примеру, может быть предоставлена официальная справка от застройщика о завершающем этапе строительных работ с указанием точных сроков.

В качестве обязательного условия выдачи кредита выступает заключение между банком и застройщиков договора.

При отсутствии убедительных оснований в документации, представленной заемщиком, банк не сможет выдать средства на приобретение жилья в строящемся доме.

От застройщика

Покупателю нужно проверить у застройщика разрешение на строительство, в случае желания приобрести жилплощадь в недостроенном доме.

Это снизит вероятность наступления для него спорных моментов, которые могут привести к различным негативным последствиям.

Кроме этого, от застройщика необходимо потребовать предъявления следующих бумаг:

Процедура оформления

В законодательстве определен порядок осуществления регистрации сделки переуступки права требования, который состоит из нескольких стадий.

Продавцу необходимо выполнить определенные требования для того, чтобы договор цессии соответствовал условиям Гражданского кодекса РФ

К таким требованиям относятся следующие:

Требуемая документация

Обычно, процедура регистрации в органах Росреестра сделки переуступки совершается в течении 10 дней. Регистрация производится в заявительном порядке на основе поданных документов.

К необходимым документам относятся:

Образец договора переуступки

Часто договор купли-продажи квартиры, расположенной в строящемся доме, желает заключить гражданин, который произвел вложение в нее определенные инвестиции.

Это физическое лицо передает свои права на жилье другому лицу для осуществления компенсации денежных средств и получения дохода с переуступки.

Согласно положениям нормативно-правовых актов, заключается сделка уступки, которую подписывают стороны цессии.

Во время заключения переуступки следует принимать во внимание такие моменты, как условия основного договора продажи жилплощади, описание передаваемого права, условия о сроках передачи и стоимости цессии.

Кроме того, в тексте договора переуступки содержатся следующие сведения:

Обычно при предоставлении недостоверной информации ответственность лежит на продавце, что отражается в тексте соглашения о переуступке.

Положение установлено в ст. 390 ГК РФ. Договор подлежит составлению в письменной форме и заверен у нотариуса. Кроме того, он должен пройти регистрацию в службе Росреестра.
Можно ли оформить самостоятельно

Договор цессии, вследствие простой процедуры оформления, может быть совершен самостоятельно, без обязательного привлечения юриста.

При этом необходимо выполнить требования действующих правовых актов, которые продавцу следует тщательно исследовать.

Но, при возникновении спорных вопросов, он может проконсультироваться у грамотного юриста.

Это делается для предотвращения возможных денежных потерь, возникающих при заключении договора переуступки.

Расчет между сторонами

Зачастую расчеты между сторонами, которые связаны с оплатой за передаваемую квартиру выполняются после регистрации в службе Росреестра.

Расчеты могут производиться как по безналу, так и в наличной форме. В последнее время в России чаще всего применяется способ оплаты между сторонами с помощью депозитной ячейки в банке.

Переуступка считается завершенной после получения соответствующего соглашения продавцом.

Спорные моменты

Договор уступки права требования на квартиру в строящемся доме относится к сделкам, несложным с юридической стороны.

Но, в отдельных случаях возникают спорные ситуации, которые связаны с окончанием строительных работ.

Некоторые застройщики проходят процедуру банкротства, что затрудняет ввод объекта в эксплуатацию.

Работы по возведению дома в результате отсутствия финансирования могут быть заморожены на туманный срок.

Если строительные работы заморожены, то физические лица не смогут возвратить вложенные инвестиции либо продать квартиру.

На практике получить согласие от фирмы-застройщика на осуществлении договора цессии делается почти невозможным.

Это становится препятствием для продавца, который хочет уступить право требования.

При наличии долга перед застройщиком, последний не предоставит справку об отсутствии задолженности. Без этой справки служба Росреестра не зарегистрирует сделку уступки.

Большое значение отводится состоянию рынка недвижимости, а также динамика цен на строящееся жилье.

Необходимо учитывать, что ключевой проблемой является снижение цен на строительном рынке. Это повлияло на рыночную стоимость жилья в новостройках.

Также следует опасаться распространившихся в последнее время мошеннических схем, которые сводятся к уступке прав требования сразу двум или более лицам.

Переуступка прав требования между юридическими и физическими лицами, читайте тут.

В этом случае действительной сделкой считается 1-ая сделка, а другие считаются незаконными и признаются ничтожными согласно действующему гражданскому закону.

Видео: Переуступка квартиры в новостройке. Переуступка ДДУ риски:

Похожие материалы:

Комментарии Отменить ответ

Рейтинг записей

Как правильно брать ипотеку

Всегда ли нужны услуги риэлтора?

Справка БТИ о принадлежности объекта недвижимого имущества

Сведения из ЕГРН

Квартира в новостройке по переуступке: как правильно оформить сделку?

Иногда бывает так, что квартиру в новом доме, которая устраивает вас по всем параметрам, продает не застройщик, а частное лицо. Человек купил ее по договору долевого участия (ДДУ), но позже решил продать. Приобрести жилье в этом случае можно, заключив договор переуступки прав требования с первоначальным покупателем. Эксперты Метриум рассказали, на какие моменты нужно обязательно обратить внимание при заключении такого договора, и что должно насторожить, чтобы сделка не принесла проблем.

Ограничения при заключении договора уступки

Выражаясь юридическим языком, в соответствии со ст. 382 ГК РФ, кредитор передает свое право требования квартиры к застройщику другому лицу на основании договора цессии, который еще называют договором уступки прав требования (ДУПТ). Для подобного рода сделок характерны определенные ограничения, которые отражены в п. п. 1 и 2 ст. 11 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Одно из ограничений заключается в том, что договор цессии можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком.

Второе ограничение: дольщик не может переуступить право требование по ДДУ, если он еще не оплатил договор. Такое может быть, к примеру, если квартира в новостройке приобреталась в рассрочку. В таком случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга. В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком (вписывается сумма).

Кроме того, застройщик может наложить запрет на реализацию квартиры по уступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Ведь в результате застройщик теряет прибыль, так как инвестиционное жилье, как правило, продается дешевле.

Чтобы избежать признания сделки недействительной из-за запрета на продажу, нужно получить письменное согласие застройщика на заключение договора переуступки. Если в ДДУ нет запрета на уступку, после проведения сделки необходимо уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.

Инвесторов становится меньше

Еще 5-7 лет назад договор переуступки активно использовали инвесторы, которые зарабатывали за счет разницы в цене квартиры в доме на стадии котлована и перед вводом в эксплуатацию. Сегодня перспективы заработать на этом не столь очевидны: рост цен даже в ходе строительства уже минимален, что затрудняет возможность просчитать «дивиденды». Если 5-10 лет назад стоимость метра за весь период строительства увеличивалась в среднем на 30-50%, а в наиболее успешных проектах и на все 100%, то сегодня – лишь на 10-25%.

Договоры переуступки в настоящее время составляют от 3% до 15% в структуре сделок по ДДУ, и постепенно это число снижается, что связано с двумя причинами. Во-первых, как уже было сказано, заработать на перепродаже квадратных метров все сложнее из-за сдержанного роста цен. Во-вторых, инвестиционные квартиры часто реализуются на 5-10% ниже «ценника», выставленного застройщиком на аналогичное жилье. Но если объект, который продает инвестор, обладает явной ликвидностью, например, очень интересной планировкой или видовыми характеристиками, то цены на такие лоты могут быть более высокими. В то же время надо учесть, что торг с продавцом-инвестором возможен, а с застройщиком – нет.

Риски договора переуступки

Существует ряд рисков, о которых покупатель должен знать в случае приобретения жилья по договору переуступки.

Во-первых, все наслышаны о вероятности долгостроя, когда речь заходит о покупке квартиры по договору долевого участия. Покупатель жилья по договору цессии рискует точно так же. Поэтому тщательная проверка надежности застройщика не менее важна, чем при оформлении обычного ДДУ.

Во-вторых, есть риск объявления сделки недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести – факт признания первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.

Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья. Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних, и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади. Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу.

Переуступка прав на квартиру, если ее стоимость увеличилась, облагается налогом в размере 13% от разницы в цене, и стороны нередко уменьшают стоимость жилья в договоре. Покупателю стоит учесть, что это может сократить размер налогового вычета на покупку квартиры, а в случае расторжения договора он получит только указанную в нем сумму.

Но есть и хорошие новости. Несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору цессии. Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать сделки по переуступке на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан. Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях – Сбербанк, ВТБ24, DeltaCredit, Банк Москвы и другие.

Алгоритм оформления сделки

Поэтапное оформление сделки включает в себя: – заключение договора переуступки между первоначальным дольщиком и покупателем, которому он продает жилье. Конечному покупателю передаются оригиналы ДУПТ и ДДУ. При этом договор уступки прав содержит ссылку на договор долевого участия. Кроме того, в нем отражается ключевая информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Также подтверждается факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком. В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате. Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения;

– составление передаточного акта всей вышеперечисленной документации. Акт заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования;

– передачу пакета документов в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре;

После получения зарегистрированных документов, которые выдадут новому покупателю в МФЦ, он получает законное право требования на приобретенный объект.

«Покупая квартиру по договору уступки прав требования, нужно досконально изучить историю проекта и его документацию, а также мнения других дольщиков на форумах, – подчеркивает генеральный директор компании Метриум, участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова. – Цель – удостовериться, что у застройщика нет проблем, способных помешать сдаче объекта в срок. Даже если в интернете нет негативных отзывов, может насторожить, в частности, тот факт, что монолитные работы на объекте еще не завершены, а большая часть квартир уже выставлена на продажу по договору переуступки. Поэтому рекомендую сначала изучить мнения экспертов о застройщиках и их проектах, а затем выбирать жилой комплекс, в котором вы планируете купить квартиру по переуступке».

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Переуступка прав собственности на квартиру, т.е. сделка купли-продажи квартиры до завершения строительства дома, называется цессией. Цедент (лицо, купившее квартиру в новостройке напрямую у Застройщика, чаще всего инвестор) продает, т.е. передает цессионарию (покупателю) право на получение новой квартиры за более высокую плату, чем он приобретал сам у строительной компании. Покупатель должен понимать, что покупая квартиру по переуступке, на него переходит не только право участника строительства, но и обязанности и риски, связанные с нарушениями по вине Застройщика.

Небольшое отступление: если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.) ; 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.) ; 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ) .

До оформления сделки по переуступке

• При переуступке права по договору долевого участия (ДДУ).

Прежде продать квартиру по договору долевого участия Продавец обязан оплатить Застройщику всю сумму долга за квартиру или оставшуюся сумму задолженности можно перевести на Покупателя. Для этого составляется Договор перевода долга новому владельцу. Данный вид продажи квартиры можно проводить неоднократно, но только до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию и собственник не получит передаточный акт на квартиру. Продажа квартиры по Договору долевого участия требует обязательной регистрации в УФРС.

При переуступке права по предварительному договору купли-продажи.

Покупая квартиру по предварительному договору, право требования на нее остается также у Продавца, т.е. Покупатель не сможет продать квартиру третьему лицу, по переуступке права требования.

1 апреля 2005 года вступил закон об обязательной регистрации договора долевого участия или договора инвестирования в Регистрирующем органе. Соответственно, если квартира приобреталась до 1 апреля 2005 года по договору долевого участия с Застройщиком в простой письменной форме, то переуступка прав не подлежит обязательной регистрации в Регистрирующем органе. Для этого достаточно покупателю заключить соглашение об уступке прав требования с Застройщиком.

В обоих случаях переуступка прав требования может быть оформлена только после оплаты продавцом застройщику суммы по заключенному между ними договору или одновременным заключением договора перевода оставшегося долга на покупателя.

Порядок оформления переуступки

Порядок оформления переуступки прав на квартиру в новостройке я разделила на 4 основных этапа.

1-й этап — проверка наличия необходимых документов у Застройщика

Перед тем как приступить к процедуре оформления сделки по переуступке, необходимо проверить наличие разрешительной документации у Застройщика. Для этого достаточно обратиться в офис компании и попросить необходимые документы:

• Учредительные документы строительной компании, а именно устав и учредительный документ;
• Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
• Документы, подтверждающие права собственности на землю;
• Бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
• Разрешение на строительство;
• Проект на строительство, в котором должно быть указано:
  1. разрешение на строительство;
  2. права на земельный участок, на котором идет строительство дома. Если Застройщик не является собственником участка, то Договор аренды, в котором должен быть указан кадастровый номер и площадь участка;
  3. цель проекта;
  4. этап строительства;
  5. срок реализации;
  6. предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
• Проектная декларация, в которой должно быть указано о способе исполнения обязательства строительной компании указанной в Договоре;
• Договор, в котором указано, на основании каких денежных средств производится строительство дома.

2-ой этап — подготовка покупателя и продавца к сделке

Что необходимо сделать Продавцу

Перед продажей квартиры по переуступке прав собственности продавцу необходимо:

Уведомить Застройщика о продаже квартиры по переуступке права требования.

Для этого необходимо прийти в офис компании или письменно уведомить Застройщика, о намерении провести юридическую процедуру переуступки права требования. В случае не уведомления строительной компании о смене покупателя, то сделка может быть признана недействительной. Желательно, чтобы при сделке по переуступке права представитель строительной компании (застройщика) был в качестве третьей стороны.

Как оформить в собственность квартиру в новостройке — инструкция в 3 этапа. После регистрации права собственности, владелец может прописаться в своей квартире.

Согласие Вы можете получить в офисе компании. Чаще всего Застройщик требует 5% за процедуру переуступки права требования и выдачу согласия на сделку. Чаще всего Продавец продает квартиру по более высокой цене, чем купленной у Застройщика. Процент оплаты Строительной компании вычисляется от продаваемой суммы Продавца. Например: квартира куплена у Застройщика за 1,5 млн. руб., а продается за 2 млн.руб., то 2 млн.* 5% = 100 тыс.руб. — данная сумма вносится на лицевой счет в банке строительной компании.

Взять у Застройщика справку об отсутствии долга перед ним.

В ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме. Справку строительной компании можно получить только при полном погашении долга или при заключении Договора перевода оставшейся суммы задолженности на Покупателя, заключенный между Продавцом и Покупателем. В данном договоре третьим лицом должен быть указан Застройщик.