Продажа квартиры менее 5 лет и покупка другой

Важные нюансы: как продать квартиру в собственности менее 3 (5) лет? Когда можно не платить налог?

Для физических лиц в РФ устанавливается подоходный налог в размере 13%. Продажа квартиры также является способом получением дохода. Однако в этом случае есть свои исключения.

Если срок владения недвижимостью больше определенного периода, то продавец освобождается от налога. Разберемся, что это за период и как происходит налогообложение в РФ при купле-продаже квартиры.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Когда минимальный срок владения жилой площадью более 3 лет?

  1. При покупке жилья до 1 января 2016 года действуют правила, которые были приняты на тот момент.

Нужно ли было платить налог с продажи, если квартира находилась в собственности более 3 лет? В этом случае гражданин освобождался от данного налога.

При покупке жилья после 1 января 2016 года ситуация изменилась. Минимальный срок 3 года стал возможен только в виде исключения. Что это за случаи:

  • Недвижимость получена в наследство от близкого родственника.
  • Недвижимость получена в дар от близкого родственника.

Нужно ли платить налог с продажи в перечисленных случаях, облагается ли подаренная близким родственником жилая площадь налогом, если период владения квартирой менее 3 лет? Да, в такой ситуации не избежать платежа в ФНС.

Оба правила относятся лишь к близким родственникам (которые названы так законодательно), а не к родственникам вообще. Статья 14 СК РФ причисляет к близким родственникам родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, братьев и сестер (имеющих обоих общих родителей или только одного). Пункт 18.1 статьи 217 НК РФ отсылает к этой статье. Кроме того, к близким родственникам он причисляет усыновителей и усыновленных.

Ответ на вопрос «надо ли платить за продажу квартиры, полученной по наследству от дяди, если срок владения больше 5 лет» — нет, ну а если менее 3 лет, то налог платится.

  • Жилье было приватизировано.
  • Жилье было получено по договору пожизненного содержания с иждивением.
  • В каких случаях он больше 5 лет?

    ФЗ №382-ФЗ вступил в силу с 1 января 2016 года. Срок владения квартирой для реализации без уплаты налога стал 5 лет. Таким он устанавливается если:

    • Жилье было приобретено после 1 января 2016 года.
    • Способ получения недвижимости не попадает в случаи вышеуказанных исключений.

    Особенности уплаты взноса, если недвижимость в собственности менее 3 (5) лет?

    1. Подоходный налог для резидентов РФ устанавливается 13%, для нерезидентов – 30% (больше деталей о налоге при купле-продаже жилья для нерезидентов можно узнать здесь).
    2. Чтобы граждане не уклонялись от уплаты налогов путем указания в договоре цены меньшей, чем в реальности, минимальная сумма, с которой считается налоговая база, была принята как 70% от кадастровой стоимости квартиры.

    Если цена в договоре больше этой стоимости, налог берется с нее.

  • При продаже недвижимости, бывшей в собственности более минимального срока, ее владелец освобождается также и от необходимости заполнять налоговую декларацию.
  • При совместном владении жильем налог при продаже делится пропорционально. Каждый из собственников заполняет свою декларацию.
  • Региональные власти могут уменьшать минимальный срок владения квартирой, позволяющий не платить налог.
  • Какой будет сумма налогового сбора? Как рассчитать?

    Налог берется с налоговой базы, т.е. с того дохода, который продавец получил при реализации своего имущества. Изначально это цена, которая стоит в договоре купли-продажи. Налоговую базу можно уменьшить с помощью вычетов.

    О том, как происходит расчет налога при продаже квартиры и ее доли, читайте в нашей статье.

    Имущественный вычет

    Из текущей налоговой базы вычитается 1 000 000 рублей. Таким вычетом можно воспользоваться лишь раз в год. При продаже второй квартиры в этом же налоговом периоде такой вычет уже не применяется.

    Пример 1.

    Андрей получил квартиру в наследство. Через 2 года он продал ее по цене 2 400 000 рублей. Он был собственником менее 3 лет, соответственно не освобождается от уплаты налога. Андрей может воспользоваться имущественным вычетом.

    • 2 400 000 – 1 000 000 = 1 400 000 (новая налоговая база, с которой будет браться налог).
    • 1 400 000 * 0,13 = 182 000 (сумма, которую должен заплатить Андрей).

    Разница между суммой, за которую продана недвижимость, и стоимостью покупки новой

    Пример 2.

    Ольга купила квартиру в 2017 году за 2 200 000 рублей. Потом в 2018 году она продала ее за 2 400 000 рублей. Срок владения квартирой меньше минимального, следовательно, Ольга должна заплатить налог. Ольга воспользовалась вычетом.

    • 2 400 000 – 2 200 000 = 200 000 (новая налоговая база для Ольги).
    • 200 000 * 0,13 = 26 000 (сумма, которую должна заплатить Ольга).

    Налоговый вычет

    Если после продажи вы покупаете новое жилье, можно получить налоговый вычет за покупку жилья. Он составляет 13% от стоимости жилья, но не более 260 000 рублей, если жилье куплено без использования ипотечного кредита.

    Пример 3.

    В 2017 году Анна продала свою квартиру, которую получила в дар в 2015 году, за 2 300 000 рублей. В этом же году она купила себе жилье за 1 900 000 рублей. Анна воспользовалась имущественным вычетом.

    • 2 300 000 – 1 000 000 = 1 300 000 (налоговая база Анны).
    • 1 300 000 * 0, 13 = 169 000 (налог Анны до налогового вычета за покупку жилья).
    • 1 900 000 * 0,13 = 247 000 (налоговый вычет, на который Анна может претендовать за приобретение жилья).
    • 169 000 – 247 000 = (-78 000) (новый налог Анны).

    Таким образом, Анна не только не платит налог за продажу жилья, но и имеет право на вычет в размере 78 000 рублей.

    Подробнее о налоговом вычете при купле-продаже квартиры можно узнать тут.

    Когда собственнику можно не платить взнос?

    Разберемся, как продать квартиру в собственности менее 3 (5) лет и не платить при этом налог. Это возможно в случае, если:

    1. Недвижимость была продана дешевле, чем была приобретена (или по той же цене). Однако эта сумма должна быть больше 70% от ее кадастровой стоимости.
    2. Недвижимость стоит менее миллиона.

    Теперь вы знаете, как продать квартиру, которая менее пяти или трех лет в собственности, без уплаты налога.

    Особенности заполнения декларации

    Заполнение документа для квартиры меньше 3 лет и меньше 5 лет в собственности аналогично. Что заполняется в налоговой декларации:

    1. Титульная страница.
    2. Раздел 1 и 2. Налогоплательщик рассчитывает налоговую базу и общую сумму налога.
    3. Лист А – отражение дохода от продажи квартиры. Источник дохода – покупатель квартиры. Код дохода в строке 020 ставится 01, если он определен из договорной стоимости.
    4. Лист Д2 – расчет налоговых вычетов. Для продажи доли квартиры там имеются свои пункты.

    Больше нюансов о заполнении декларации после покупки или продажи квартиры можно узнать здесь.

    Таким образом, если квартира была в собственности более минимального срока, гражданин от налога освобождается и декларацию не сдает. Если срок был меньше, то можно воспользоваться различными вычетами, которые позволят значительно сократить налог или избавить от него вовсе. Однако даже если налог будет равен нулю, продавец все равно должен сдать налоговую декларацию.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Какие есть официальные способы не платить налог с продажи квартиры?

    У меня вопрос про обмен жилья. Прямого обмена сейчас на рынке практически нет, поэтому, если хочешь переехать в другую квартиру, приходится выстраивать цепочку сделок купли-продажи.

    Но из-за этого попадаешь на налог: с 1 января 2016 года квартира должна быть в собственности больше пяти лет, иначе придется платить 13% с денег за проданную квартиру. Это очень большой налог: 13% хотя бы с 5 млн — уже достаточно внушительная сумма.

    Я купил квартиру в Москве меньше пяти лет назад, мы переехали туда, но оказалось, что место неудачное. Хочется поменять жилье, а долго ждать следующего «бесплатного» переезда мы не готовы.

    Есть ли официальные способы не платить этот налог? Например, в одном налоговом периоде продать и купить более дорогую квартиру, продемонстрировав государству таким образом, что прибыли и не было. В интернете слишком много информации, нередко противоречивой, риелторы мне на этот вопрос ответить не смогли. Помогите разобраться.

    При продаже квартиры продавец платит налог на доходы не со всей суммы, которую получил от покупателя. Есть возможность уменьшить сумму, на которую начислен налог. И при продаже за 5 млн рублей вам не придется платить в бюджет 650 тысяч, даже если квартира была в собственности несколько месяцев.

    Вот как сэкономить на налоге при продаже квартиры раньше минимального срока владения.

    Уменьшить доходы на расходы

    Этот способ подходит всем, кто может подтвердить расходы.

    При продаже квартиры, которая была в собственности меньше минимального срока владения, то есть меньше трех или пяти лет, налог можно платить с разницы между доходами от продажи и расходами на покупку.

    Уменьшать доходы на расходы могут все резиденты. Это не зависит от срока владения. Главное, чтобы были документы, которые подтверждают, что вы потратились на покупку той квартиры, которую продаете.

    Если вы продаете квартиру за 5 млн рублей, но купили ее за 4,8 млн рублей, налоговую базу нужно считать так:

    5 000 000 Р — 4 800 000 Р = 200 000 Р

    А налог на доходы от этой сделки будет таким:

    200 000 Р × 13% = 26 000 Р

    Ограничений по количеству и суммам сделок за год нет. Можете продать так три квартиры и по каждой уменьшать доходы на расходы. Налог заплатите только с разницы.

    Затраты на риелтора в расходы мы вам включать не советуем: Минфин против и налоговая инспекция может отказать. С процентами по кредиту ситуация противоречивая: Минфин то не считал их расходами на приобретение, то разрешал учитывать для уменьшения налоговой базы. Попробуйте включить, если у вас ипотека: за спрос не бьют, а последние письма ведомств все-таки в пользу налогоплательщиков.

    Уменьшить доходы на 1 000 000 Р

    Этот способ подходит тем, кто продает квартиру, которую получил в наследство, как подарок или оплатил за счет господдержки или работодателя. То есть когда у продавца нет расходов на ее покупку и уменьшить доход на них он не может.

    Если нет документов, которые подтверждают расходы, доходы от продажи можно уменьшить на один миллион рублей. А налог на доходы платить с разницы. Этот вычет можно использовать только раз в год.

    Тогда налог надо считать так:

    (5 000 000 Р — 1 000 000 Р ) × 13% = 520 000 Р

    Это все равно много, но когда нет расходов, можно сэкономить хотя бы что-то. Когда недвижимость продается за сумму чуть больше миллиона, налог к уплате может быть совсем небольшим, даже если квартира досталась даром.

    Этот вычет тоже не зависит от того, сколько времени вы владели квартирой, которую продаете.

    Зачесть налог к возврату из бюджета в счет начисленного при продаже

    Этот способ подойдет тем, у кого есть право на вычет при покупке жилья.

    При покупке квартиры у вас могло появиться право на вычет. То есть государство могло разрешить вам уменьшить свои доходы на расходы при покупке этого жилья и могло вернуть вам 13% или максимум 260 тысяч рублей — это НДФЛ из вашей зарплаты.

    Даже если в том же году или в любое другое время вы продадите эту квартиру, право на вычет и возврат налога никуда не денется. Государство все так же будет должно вам денег.

    Если при продаже этой квартиры, даже за вычетом расходов на ее покупку, у вас появится сумма налога к уплате, можно сделать взаимозачет. Вы просто уменьшите ту сумму, которую ждете из бюджета, на тот НДФЛ , который должны заплатить.

    Например, вы купили квартиру за 4,8 млн рублей. При этом раньше вычет вы не использовали. В том же году вы продаете квартиру за 5 млн рублей.

    Как продать квартиру меньше 5 лет в собственности

    Особенности налогообложения при продаже имущества.

    Как определить срок владения недвижимостью

    Как считать налог с продажи частных домов, которые долго достраивались?

    Особенности оплаты налогов с продажи квартиры, купленной до 2016 года

    Имущественный вычет при продаже жилья

    Расходы на приобретение жилья

    Если владелец столкнулся с такой ситуацией, он может воспользоваться другой нормой и вычесть из облагаемой базы расходы на приобретение. Чтобы понять, как делаются расчеты, если хотите продать квартиру меньше 3х лет в собственности (5 лет с 2016), лучше воспользоваться примером.

    Пример 1
    Квартиру купили за 7,8 млн. рублей, продали за 11,3 млн. рублей. В этом случае НДФЛ может быть рассчитан по двум вариантам (с дохода минус имущественный вычет или с прибыли). Способы расчета могут давать разную сумму налога, собственник вправе выбрать один из вариантов на свое усмотрение:
    – (7,8 – 1) х 13% = 884 000 рублей;
    – (11,3 – 7,8) х 13% = 416 000 руб.
    Очевидно, что второй вариант выгоднее. Имущественный вычет в данном случае не играет особой роли в сумме облагаемой базы, его используют только в случаях, когда проще не подтверждать расходы на покупку и они составляют менее 1 млн. рублей. Также имущественные вычеты применяются в случаях дарения квартиры родственником и ее продаже в ближайшие три года после получения права собственности, когда обосновать расходы на приобретение довольно сложно. Налог с продажи квартиры при использовании имущественных вычетов может быть меньше.

    Особенности продажи квартиры приобретенной после 1 января 2016 года

    Для квартир, которые приобретены в 2016 году, в законодательстве внесены изменения, как в этом случае считать налог за продажу квартиры 2016. Во-первых, увеличился срок использования квартир, после которого можно продать недвижимость без оплаты налогов – до 5 лет (60 месяцев). Во-вторых, налог будет рассчитываться с наибольшей цены после сравнения государственной кадастровой оценке и суммы по договору продажи. Важным моментом является тот факт, что нововведения касаются только(!) физических лиц, если владельцами помещения является ИП, можно руководствоваться существующими ранее правилами.
    Ключевой особенностью нововведений является характер использования жилой недвижимости. Это относится только к тем объектам, которые не участвуют в получении дохода владельцем и приобретены, начиная с 2016 года. Всей остальной недвижимости (на которую право собственности оформлено до 2016 года) новые правила не касаются. Ее можно продавать, не оплачивая налог с продажи квартиры, после 3 лет владения (36 месяцев).

    Пример 2
    Жилое помещение было приобретено в мае 2013 года, а продано в июне 2016 года. Соответственно, 3 года использования помещения прошло, поэтому НДФЛ не уплачивается. При этом в новых правилах, когда вычисляется налог за продажу квартиры 2016, обозначены исключения, облагаемый срок владения в 3 года остается для следующих категорий недвижимости:
    – в 2016 году была получена по наследству, но только от близких родственников в соответствии со ст. 14 Семейного Кодекса;
    – для недвижимости, зарегистрированной в Кадастре в результате приватизации имущества, полученного по договору коммунальной ренты.
    Следует учитывать, что для недвижимости, зарегистрированной с 2016 года, берется во внимание кадастровая стоимость жилья. Налогооблагаемой базой является большая сумма из двух вариантов: кадастровой стоимости и суммы продажи по договору, которая рассчитывается с коэффициентом x 0,7.

    Пример 3
    Частное лицо, являющееся резидентом РФ, приобрело недвижимость в 2016 году за 6 млн. рублей. Объект был продан в этом же году за 7,5 млн. рублей с учетом, что кадастровая стоимость жилья составляла 8,9 млн. рублей. Так как кадастровая стоимость выше, она по идее должна использоваться в качестве налогооблагаемой базы, но принимается в расчет только с коэффициентом 0,7. Если 8,9 млн. рублей умножить на 0,7, получится 6,2 млн. рублей, что будет меньше заявленной цены по договору, поэтому в качестве налогооблагаемой базы принимается именно цена по договору, с которой уплачивается налог с продажи квартиры.
    Подоходный налог за продажу квартиры 2016 в этом случае рассчитывается по следующей формуле также с договорной суммы: налог за продажу квартиры 2016 (НДФЛ) = (7,5 – 6) х 13% = 195 000 руб. Обращаем внимание, что при учете кадастровой стоимости, она также должна быть определенной именно на 01.01.2016 года. Если по какой-то причине оценка не производилась, то для НДФЛ используется в этом случае сумма реализации недвижимости по договору.
    Аналогичная ситуация обстоит и с налогом на недвижимости (на дом или квартиру) — с 2016 года расчет производится именно с кадастровой стоимости, но если кадастровая стоимость жилья согласно кадастру меньше или не превышает сумму имущественного вычета в 1 млн. рублей, то налог не платится. При этом если она находилась в собственности соответственно 3 или 5 лет, то резидент не освобождается от подачи декларации о доходах и включении данного дохода в нее.

    Пример 4
    Например, резидент в мае 2015 года приобрел дом в сельской местности за 672 тыс. рублей и продал его в январе 2016 года за 953 тыс. рублей. Расчет может быть проведен двумя способами:
    – с имущественным вычетом (953 000 – 1 000 000) х 13% ) налог не выплачивается;
    – исходя из суммы прибыли (953 000 – 672 000) х 13% = 36 530 рублей.
    Очевидно, что первый вариант выгоднее и исключает какие-либо выплаты. Согласно законодательству владельцы жилья могут выбрать удобный для них вариант расчета и приемлемый налог с продажи квартиры.

    Пример 5
    Комната приобретена вначале 2016 года за 1400 000 рублей, а в конце года продана за 1350 000 рублей. В этом случае лучше вычесть затраты на приобретение из суммы договора, (1350 000 – 1400 000) х13% = 0. При этом если квартира подарена или была получена по наследству, то при продаже ранее 36 месяцев со дня кончины предыдущего владельца, никаких налоговых обременений не возникает. При дальнейших расчетах можно воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн. рублей.

    Пример 6
    Рассмотрим и другой пример, когда резидент РФ вступил в наследство в 2015 году и захотел продать в 2016 (собственность меньше 5 лет). Кадастровая стоимость согласно документам – 2,6 млн. рублей, цена по договору 2,3 млн. рублей, тогда как при оценке недвижимость была оценена в 2,5 млн. рублей. В таком случае нужно обязательно платить налоги, причем нельзя учесть расходы (кадастровую или оценочную стоимость), так как жилая площадь получена по наследству. Обратите внимание, что продать квартиру меньше 5 лет в собственности с 2016 года можно только с уплатой налогов.
    Расчеты по данном объекту следующие:
    – сравниваем договорную и кадастровую стоимость в 0,7 доле, (2,6 млн *70%) = 1,82 млн. Договорная сумма больше, поэтому она берется в качестве облагаемой базы;
    – используем имущественный вычет в 1 млн. рублей и рассчитываем налог за продажу квартиры: (2,3 -1 млн. (вычет))*13%= 169 000 руб.
    Если квартира будет продана через 3 года, то она не включается в декларацию и не платится налог.

    Пример 7
    Например, мама подарила дочери жилую недвижимость в 2014 году. Дочка будет освобождена от налога на дарение по Семейному Кодексу, так как они являются близкими родственниками. Дочь затем в 2015 году реализует недвижимость за 1,8 млн. рублей. Налог рассчитывается (так как собственность меньше 5 лет), как было показано в прошлом примере, с договорной стоимости, применяя имущественный вычет: (1,8 – 1 млн.)*13%=104 000 руб.

    Оплата налога в при продаже одного объекта недвижимости и покупке другого в одном налоговом периоде.

    Имущественный вычет в 2 млн. рублей для покупателей недвижимости

    Покупатель недвижимости может воспользоваться один раз за свою жизнь имущественным вычетом в 2 млн. рублей, особенно это интересно в тот момент, когда нужно продать квартиру меньше 5 лет в собственности с 2016 года. Вычет можно использовать несколько раз до полного погашения суммы. Имущественный вычет для покупателей может касаться только недвижимого имущества на территории РФ. Денежные средства на покупку можно получить только в зарегистрированных в РФ финансовых учреждениях. Также требуется наличие гражданства РФ и документальное подтверждение сделки.
    При приобретении недвижимости вычет может быть использован для уменьшения других доходов, которые должны быть подвергнуты налогообложению.

    Пример 8
    Резидент РФ в 2014 году купить квартиру за 1350 000 рублей при средней заработной плате 120 тыс. рублей. В справке 2НДФЛ за 2014 год его доход составил 1440 000 рублей. Он может воспользоваться вычетом и возместить НДФЛ. Например, так: (1 440 000 – 175 500) *13% = 1350 000 * 13%. Также у него остается остаток вычета в размере (2 млн. – 1,35 млн. = 650 тыс. рублей), которым можно будет воспользоваться при покупке другого имущества.
    При приобретении дома в 2015 году за 1620 000 рублей он может также воспользоваться возмещением остатка (при такой же з/п) и вернуть себе 84 500 руб. (13% с 650 000 руб.).
    Имущественные вычеты в 2 млн. рублей при продаже одной квартиры и покупке второй, если ранее резидент вычетом не пользовался
    Расчет налога в этом случае будет производиться, когда нужно продать квартиру меньше 5 лет в собственности (до 2016 года – 3х лет):
    – используя вычеты;
    – используя расходы по покупке.
    К примеру, гражданин одну квартиру продал и тут же приобрел другую, при этом никогда не пользовался имущественным вычетом для покупателей в 2 млн. рублей. Интересным случаем является, когда реализованная квартира была получена по в подарок от близких родственников или по наследству, при этом стоит менее 1 млн. рублей. Но рассмотрим разные варианты по порядку.

    Пример 9
    Если продана квартира в результате права наследования за 3400 000 рублей, тут же приобретена другая за 2800 000 рублей. Имущественный вычет в 2 млн. ранее не использовался. Тогда:
    – облагаемая база: (3,4 млн. рублей – 1 млн. рублей (вычет при продаже)) = 2,4 млн. рублей;
    – затем используем имущественный вычет: 2,4 млн. рублей — 2 млн. рублей = 400 тыс. рублей облагается налогом;
    – налог за продажу квартиры: (400 000 руб *13%) = 52 000 рублей;

    Пример 10
    Реализована квартира за 3,5 млн. рублей, которая ранее была куплена за 0,8 рублей. Затем куплен объект жилой недвижимости за 3,1 млн. рублей. Поскольку цена квартиры меньше вычета, то выгоднее воспользоваться им. Облагаемая налогом база составит (3,5 млн. рублей – 1 млн. рублей) = 2 500 000 руб. Затем можно воспользоваться имущественным вычетом для покупателей недвижимости, налогооблагаемая база составит 2 500 000 – 2 000 000 = 500 000 рублей, сумма налога к оплате будет 65 000 рублей.

    Имущественный вычет для покупателей при стоимости квартир менее 2 млн. рублей

    Пример 11
    Квартира была получена по наследству, затем продана за 2,3 млн. рублей, сразу была приобретена новая квартира за 1,5 млн. рублей. В данном случае используется стандартный вычет в 1 млн. рублей для расчета облагаемой суммы, она составит 2,3 млн. рублей – 1 млн. рублей = 1,3 млн. рублей. Сумму такой квартиры для налогообложения можно уменьшить на 1,5 млн. рублей, получится 1,3 млн. рублей – 1,5 млн. рублей = – 0,2 млн. руб. То есть 200 тыс. должны возместить из бюджета подоходного налога, что составит 26 000 рублей. Это можно сделать если гражданин получил доход в отчетном периоде (одном году), то из суммы налогов можно вычесть 26 000 рублей.

    Пример 12
    Квартира куплена за 2,1 млн. рублей, затем продана за 4,3 млн. рублей, приобретена новая за 1,7 млн. рублей. Налогооблагаемая база рассчитывается с учетом расходов на недвижимость и составит 4,3 млн. рублей — 2,1 млн. рублей = 2,2 млн. рублей. Сумма уменьшается на 1,7 млн. рублей имущественного вычета: 2,2 млн. рублей — 1,7 млн. рублей = 0,5 млн. руб. Налогооблагаемой базой будет 500 тыс. рублей, 13% из которых составит налог за продажу квартиры в 65 000 руб.

    Имущественный вычет при покупке жилья, если приобретаемая квартира стоит более 2 млн. рублей

    Налоговая практика касательно имущественного вычета

    Расчет налогов при продаже доли в квартире

    Как учитывать стоимость покупки при продаже доли недвижимости

    Пример 14
    Резидент РФ купил долю недвижимого имущества за 2,3 млн. рублей, после ее продал в одном отчетном периоде за 2,5 млн. рублей. Недвижимость была в собственности менее 36 месяцев. Вырученная сумма составит 200 тыс. рублей, а сумма 13% налога – 26 тыс. рублей.
    Учитывайте, что обычно доля не покупается сама по себе, а только в составе общей покупки недвижимости семьей.
    В этом случае пользуются такой формулой расчета: Стоимость всего объекта х Величину доли = Расходы на покупку доли, которые вычитаются из суммы продажи, рассчитанной таким же образом.

    Пример 15
    Супружеская пара приобрела жилую недвижимость за 4,3 млн. рублей в равных долях. Через 4 года квартира может бытыь продана за 4,5 млн. рублей (с 2016 года облагаемая при продаже собственность меньше 5 лет), а семья получила доход в 200 тыс. рублей. При этом каждый член семьи должен подать свою декларацию и оплатить свою часть налога, которая может рассчитывать индивидуально. В общем случае сумма со 100 тыс. рублей налог за продажу квартиры составит 13 тыс. рублей.

    Учет имущественного вычета при продаже доли недвижимости

    Имущественный вычет может использоваться пропорционально долям, так как он применяется к объекту недвижимости, а не конкретному владельцу. Учитывайте, что имущественный вычет можно использовать в полном объеме, но только при продажи доли отдельно или одновременно, но по отдельным договорам продажи. В результате такого оформления, один объект будет разделен на 3 независимых доли и выдано 3 права собственности будущим владельцам. Подобный случай регулируется:
    – Письмом ФНС от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/13578;
    – Письмом ФНС от 2 ноября 2012 г. N ЕД-4-3/18611.

    Пример 16
    Семья из трех человек решила продать недвижимость полученную по наследству и распределенную в равных долях. Таким образом, расходы на покупку не могут быть учтены. В результате сделки получено 4,6 млн. рублей. Существует два варианта оформления:
    1). Договор купли продажи один: каждый собственник оплатит налог в сумме (4,6 млн. рублей / 3 – 1 млн. рублей / 3)*13%= 156 000 руб.
    2). Составляется три договора на равные суммы: (4,6 млн. рублей / 3 -1 млн. рублей)*13%= 69 333 рублей.
    Несмотря на удобство и выигрыш, чаще такой вариант не устраивает покупателя квартиры, которому впоследствии, возможно, придется объединять отдельные доли в одну. Также налоговая инспекция при жалобе покупателя может посчитать, что такая схема использована намеренно с целью ухода от налогообложения.
    Стоит учитывать, что иногда не все дольщики могут быть владельцами одинаковое время. Если одни дольщики владеют недвижимостью менее 3 или 5 лет, они обязаны подать декларацию в ИФНС (декларируется в случае продажи собственность меньше 5 лет при владении с 2016 года). Обратите внимание, что законным способом сокращения дохода будет распределение суммы продажи не в соответствии с первоначальными долями. Это необсуждаемое право собственников квартиры, но требует правильного оформления, то есть четкого указания в договоре, сколько получит каждый из дольщиков. Освобождаемый от налогообложения собственник может получить большую сумму.

    Пример 17
    Мать с двумя детьми продает квартиру за 1,8 млн. рублей. Мать имеет ? доли квартиры, а дети вступили в собственность по праву наследования недавно (до 3х лет). В договоре продажи можно указать доли следующим образом.
    По 0,333 получают сын и дочь, мать – 1,134 млн. рублей. Мама освобождается от уплаты налога, а дети используют вычет в 333 тыс. рублей. Обратите внимание, что дети в данном случае освобождаются от уплаты налога, но не от подачи декларации, где должны подтвердить отсутствие обязательств по налогообложению.
    Этот вариант предполагает и наличие подводных камней, в частности, что с 2016 года начинают учитывать кадастровую стоимость недвижимости (70% от стоимости), а налоговая база должна соответствовать доле собственников в квартире. Если сумма по договору купли-продажи меньше 70% кадастровой стоимости, то используется для расчета сумма купли-продажи.
    В приведенном примере кадастровая стоимость составляет 1,9 млн. рублей, тогда ? доля сына и дочери – 475 000 рублей. Расчетная налогооблагаемая база должна быть не менее 70% от этой суммы, то есть не менее 332 500 рублей. Договорная сумма в упомянутом случае 333 333 рублей, значит расчет сделан правильно (от договорной суммы) и дети не платят налог, но подают декларацию.

    Продажа квартиры с минимальным сроком владения

    Продаете квартиру? Не спешите, сначала посчитайте, срок владения ей. Если срок владения квартирой меньше минимального, будьте готовы заплатить налог 13%.

    Благо, есть способы сэкономить. Рассказываем, как продать квартиру меньше 5 лет в собственности, и какие налоги придется платить.

    Минимальный срок владения

    Общее правило таково, что доходы от продажи недвижимости подоходным налогом не облагаются (пп. 17.1 п. 1 ст. 217 НК). Но только при условии, что владеешь ей менее минимального срока.

    До 2016 года такой срок составлял 3 года. Он и сегодня продолжает действовать для тех, кто приобрел жилье до 01.01.2016. Для квартир, приобретенных в 2016 году и позже, такой срок, согласно п. 4 ст. 217.1 НК, составляет 5 лет .

    Представим, что вы купили квартиру в июне 2016 года. Крайний срок для ее продажи без налога – июль 2021 года. Продадите раньше – придется платить НДФЛ. Но есть и исключения, когда можно не платить налог, владея недвижимостью менее 5 лет. Минимальный срок владения для квартир, приобретенных в 2016 году и позже, составляет 3 года , если они приобретены:

    • по наследству или в порядке дарения от близких родственников или членов семьи (супругов, родителей, детей, дедушек, бабушек, внуков);
    • в результате приватизации;
    • по договору пожизненного содержания с иждивением.

    С 1 января 2020 года эти три основания для применения 3-летнего срока владения дополняются новым пунктом. Минимальный срок владения составит также 3 года, если на момент продажи недвижимости в собственности продавца отсутствует иное жилое помещение или доли в праве собственности на него . При применении этого правила не учитывается жилое помещение, купленное в течение 90 суток до даты перерегистрации проданного жилья на покупателя. Если это жилой дом, данное правило распространяется также на земельный участок под ним и прилегающие хозпостройки (ст. 1 ФЗ № 210 от 26.07.2019).

    Как продать квартире меньше 3 лет в собственности без налогов? К сожалению, таких путей не существует. Но если ваша цель – сэкономить, используйте вычет.

    Вычет: как сэкономить на налоге?

    Сумму налога при продаже недвижимости можно уменьшить, если применить имущественный налоговый вычет. Его размер равен сумме полученного от продажи недвижимости дохода, но не больше 1 млн рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК). Иными словами, для исчисления НДФЛ выкупную сумму при продаже квартиры можно уменьшить на 1 млн руб. Например, продали за 3,5 млн, а налог платите с 2,5 млн.

    Сумму налогового сбора можно снизить до нуля, если выкупная стоимость объекта будет меньше 1 млн рублей – она полностью покроется вычетом. Но не спешите занижать стоимость сделки в договоре купли-продажи . Если цена в договоре будет ниже, чем 70% от кадастровой стоимости на 1 января года, в котором заключается сделка, в целях налогообложения берется кадастровая стоимость, умноженная на 0,7.

    Если продаваемая недвижимость в долевой собственности, сумма вычета распределяется между сособственниками пропорционально размеру их долей или иным образом по договоренности (абз. 4 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК). Например, если у квартиры 2 собственника, они смогут использовать вычета лишь по 500 тыс. рублей каждый.

    Но это правило действует лишь при продаже квартиры как единого объекта недвижимости. Если каждый из совладельцев будет продавать свою долю самостоятельно, по отдельному договору купли-продажи, каждый из них сможет получить полный вычет в размере 1 млн руб. без его распределения между совладельцами (определение Кемеровского областного суда № 33-3524 от 10.04.2012).

    Если в течение года было продано несколько объектов, сумма вычета может применяться лишь в совокупности по всем объектам, а не по каждому по отдельности. Сколько бы вы квартир не продали, вычет составит лишь 1 млн в совокупности за 1 год. Продавая недвижимость в следующем году, имущественный вычет на доход от продажи можно использовать снова.

    Вместо вычета сумму налога можно уменьшить на сумму фактически понесенных расходов на приобретение жилья (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК). Например, 2 года назад вы купили квартиру за 3 млн рублей и теперь продаете ее за 3,5 млн рублей. Если вы сможете подтвердить сумму при покупке документально (например, тем же договором купли-продажи), налог будете платить лишь с 500 тыс. руб. (3,5 млн – 3 млн). Соответственно, если сумма при продаже будет ниже, чем сумма при покупке квартиры, налог платить не придется.

    Какой налог с продажи?

    Итак, вы продаете квартиру, срок владения которой менее минимального. И уже смирились с тем, что часть денег придется отдать в бюджет. Часть, это сколько? Как рассчитывается налог с продажи недвижимости? Независимо от вида недвижимости, размер налога составит 13% от полученной по договору суммы (ст. 224 НК). Если это 3,5 млн руб., сумма налога составит 3,5 млн * 13% = 455 тыс. руб. Грабеж, не иначе!

    А потому спешим применить вычет. При прочих равных сумма налога составит уже 325 тыс. руб. = (3,5 млн – 1 млн) *13%.

    А если квартира была куплена и сохранились документы с суммой при ее покупке – еще лучше, для продавца это гораздо выгоднее. Представим, что квартира была куплена за 3 млн, а продается за 3,5 млн рублей. В таком случае для целей налогообложения учитывается лишь 500 тыс. руб. (3,5 млн – 3 млн), а сумма налога составит всего 65 тыс. руб. (500 тыс. * 13%).

    Как уплатить налог в бюджет после продажи дома?

    Независимо от того, какой налог с продажи дома вы насчитали – хоть это 455, хоть 65 тыс., платить его придется по декларации. Сначала вы продаете недвижимость: заключаете договор купли-продажи, получаете деньги, перерегистрируете ее на покупателя. Затем ждете окончания календарного года, в котором была оформлена сделка. И затем переходите к декларированию и уплате налога. Следуйте нашим рекомендациям.

    Шаг 1. Заполняем декларацию

    Декларация заполняется по форме 3-НДФЛ. Помимо суммы дохода, в ней также отображается и расчет вычета. Взять форму можно в любом подразделении ФНС либо скачать здесь и заполнить дома. Третий вариант – заполнить декларацию через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС либо воспользоваться программой «Декларация», в ней основные поля заполняются автоматически.

    Шаг 2. Готовим документы

    К декларации придется приложить документы, подтверждающие факт получения дохода, например, договор купли-продажи. Если сумму дохода планируется уменьшить на сумму расходов при покупке, дополнительно приложите договор, по которому жилье было куплено + документы, подтверждающие факт таких расходов, например, банковские выписки или расписку продавца о получении денег.

    Шаг 3. Подаем налоговую декларацию

    Подать заполненную декларацию нужно до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры . Например, если договор заключен в 2019 году, подайте декларацию до 30 апреля 2020 года. Подать ее можно лично, по почте, через личный кабинет на сайте ФНС или программу «Декларация» – как вам будет удобно, главное – не пропустите срок. А иначе – штраф 5% от суммы налога за каждый пропущенный месяц, но не более 30% и не меньше 1 тыс. руб. (ст. 119 НК).

    Шаг 4. Уплачиваем налог

    Уплатите сумму, рассчитанную в декларации, на реквизиты, взятые в ближайшем подразделении ФНС. Сделать это нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи. Продали квартиру в 2019 году – уплатите налог до 15 июля 2020-го.

    Как видите, суммы весьма внушительные, а правила налогообложения – строгие. Попытки занизить налоговую базу или неправильно исчислить налог в целях экономии к добру не приведут – вас легко могут оштрафовать по ст. 122 НК. Так что выхода всего два: либо платить грабительский налог с продажи недвижимости, либо ждать истечения минимального срока владения.

    Продажа квартиры без налога

    Граждане при продаже жилья, находящегося в собственности больше установленного минимального срока, освобождаются от обязанности платить НДФЛ по ставке 13%. Существует два срока владения — 3 года и 5 лет.

    Продать без уплаты налога жилье, полученное в дар, можно через три года с момента регистрации права. Для недвижимости, перешедшей по наследству, минимальный срок начинает исчисляться с момента смерти наследодателя.

    В.В. Путин поддержал инициативу сократить минимальный срок, после которого выплачивать налог при продаже квартиры единственного жилья не нужно, с пяти до трех лет. До конца мая 2019 года Правительство РФ должно внести соответствующие поправки в налоговое законодательство.

    Когда можно продавать квартиру после покупки

    С момента регистрации права собственности на имущество граждане могут распоряжаться им по своему усмотрению. Продать квартиру может только ее законный владелец.

    В соответствии с налоговым законодательством отчуждение жилья — сделка, направленная на получение денежного дохода (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ). После того как сделка купли-продажи была завершена, продавец предоставил покупателю квартиру взамен полученной прибыли, у него возникает обязанность уплатить НДФЛ в бюджет в размере 13%.

    Однако, если недвижимость находится в собственности налогоплательщика больше минимального срока — платить НДФЛ не нужно. Установление срока, после которого возможна продажа жилья без налога обусловлено борьбой государства со спекуляцией на рынке недвижимости — зачастую граждане продают недвижимость по цене большей, чем за нее первоначально было уплачено, извлекая из этого нетрудовой доход.

    Срок владения квартирой для продажи без налога

    С 2016 года налог на продажу имущества выплачивается по новым правилам. Граждане освобождаются от уплаты налога при продаже, если имущество находилось в собственности больше установленного законом минимального срока:

    • для имущества, приобретенного до 01.01.2016 — 3 года;
    • если право собственности зарегистрировано после 01.01.2016 — 5 лет.

    Ранее нерезиденты должны были выплачивать налог от дохода по ставке 30% независимо от срока владения. Изменения в налоговом законодательстве уравняли налоговую ставку для всех категорий налогоплательщиков. Однако право на получение имущественного налогового вычета нерезидентам все еще не доступно.

    Как продать квартиру без налога, если в собственности менее пяти лет

    Налог рассчитывается следующим образом:

    • если продажа осуществляется по более высокой цене, чем покупка, то налог взыскивается из полученной разницы;
    • когда цена продажи меньше, чем стоимость, которую уплатил за квартиру ранее собственник — налог не уплачивается.

    Гражданин купил квартиру в 2017 году за 5 млн. рублей. В 2018 году он решает срочно продать ее и для того, чтобы не затягивать с продажей устанавливает цену в 4, 5 млн. рублей. В этом случае продажа имущества не принесла дохода продавцу, а значит обязанность перечислить налог в бюджет отсутствует.

    Если стоимость квартиры равна или меньше 1 млн. рублей — платить налог за ее продажу не нужно. Указанная сумма представляет собой размер налогового вычета, который предоставляется продавцу государством (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Однако, специально занизить стоимость в договоре купли-продажи не получится — цена недвижимости не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости на 1 января, года в котором было зарегистрировано право собственности.

    Новый закон о продаже квартиры менее 5 лет в собственности

    В начале 2019 года президент поддержал инициативу сократить минимальный срок владения имущества с 5 до 3-х лет и поручил Правительству РФ разработать соответствующие правки к налоговому законодательству. Срок реализации поручения — конец мая 2019 года.

    Президент отметил, что снятие ограничения в 5 лет позволит увеличит спрос на рынке недвижимости. Квартира, при реализации которой платить НДФЛ не нужно, должна соответствовать следующим требованиям:

    • продавец должен быть собственником в течение трех лет;
    • недвижимость должна быть единственной у налогоплательщика.

    Распоряжение о снижении минимального срока вошло в перечень поручений президента по итогам форума «Деловая Россия».

    Покупка и продажа недвижимости в одном году

    В случае покупки и продажи одной квартиры за год, налогоплательщик может перечислить НДФЛ к возврату из бюджета в счет перечисленного при продаже. При покупке недвижимости граждане-резиденты имеют право на возврат налога. Максимальный размер выплаты— 260 тыс. рублей. Ограничение максимальной суммы на вычет составляет 2 млн. рублей. На данную сумму налогоплательщик может уменьшить тот налог, который должен заплатить за продажу недвижимости. Взаимозачет рассчитывается следующим образом:

    Гражданин купил квартиру за 4 млн. рублей. Налоговый вычет он не использовал. Позднее в этом же году он продает купленную недвижимость за 6 млн. рублей. Доход от сделки составляет 2 млн. рублей. НДФЛ при продаже должен составить 260 тыс. рублей. Так как налоговый вычет гражданин не получал, он вправе произвести взаимозачет и не платить НДФЛ при продаже.

    Частные случаи

    Недвижимость, купленная с привлечением кредитных средств, облагается налогом с продажи на общих основаниях. На ипотечное жилье также действует правило о соблюдении минимальных сроков. В этом случае ключевое значение имеет момент регистрации права собственности.

    Квартиры могут быть оформлены следующим образом:

    1. Право собственности передано должнику, а на квартиру наложено обременение.
    2. Банк сохраняет за собой право собственности, до тех пор, пока долг по кредиту не будет уплачен.

    Квартира, купленная за средства маткапитала, также облагается налогом при продаже. НДФЛ не облагается только сумма пособия. Как правило средств материнского капитала не хватает на приобретение полноценной квартиры, поэтому если гражданин желает избежать обязанности по уплате налога, ему придется дождаться окончания минимального срока владения.

    Когда можно продать квартиру после вступления в наследство без налога

    НДФЛ при продаже унаследованной квартиры выплачивается по общим принципам. Главная особенность такой сделки — срок владения, начинает отчисляться с момента открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя.

    По общим правилам, если квартира находилась в собственности продавца более трех лет, налог при продаже платить не нужно.

    Женщина вступила в наследство в январе 2016 года и стал собственницей квартиры. Продать ее без уплаты НДФЛ она может после 36 месяцев с момента открытия наследства — в январе 2019 года. Если же гражданка решит продать квартиру раньше минимального срока, НДФЛ будет выплачиваться по ставке 13%.

    После дарения квартиры, когда можно ее продать без налога

    В случае получения квартиры в дар от близкого родственника минимальный срок владения от освобождения от НДФЛ составляет 3 года (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Близкими родственниками считаются:

    • родители и дети;
    • бабушки, дедушки и внуки;
    • братья и сестры;
    • супруги.

    По закону полное право распоряжаться подаренным имуществом одаряемый получает после регистрации права собственности в Росреестре. Гражданин, получивший жилье в дар, должен обратиться в регистрирующий орган и подать заявление о смене собственника. Зарегистрировав право собственности на квартиру, владелец может продать его в любой момент.

    Вопрос
    Ответ

    Если право на недвижимость было зарегистрировано в том же году, когда состоялась покупка и квартира находится в собственности более 3-х лет — платить налог не нужно. В этом случае подавать налоговую декларацию и оповещать налоговую инспекцию о проведенной сделке не нужно. Если же право собственности было зарегистрировано после 01.01.2016 года — для продажи без налога необходимо подождать 5 лет с момента регистрации.

    Как не платить налог с продажи квартиры

    Как не платить налог с продажи квартиры

    Доходы граждан РФ облагаются налогом. Он называется НДФЛ и расшифровывается как налог на доходы физических лиц. Платить в казну придётся как с заработной платы, так и при получении разного рода прибыли: выигрыш в лотерею, выплата дивидендов по акциям, выгода от сделок с имуществом и пр.

    Нужно ли платить налог при продаже квартиры?

    Продавая любое имущество, человек получает за него денежное вознаграждение. Налоговыми органами это оценивается как получение заработка, с которого необходимо делать отчисления в бюджет страны.

    Нормативные акты обязывают каждого жителя уплачивать НДФЛ при продаже квартиры (ст. 208 НК РФ). В большинстве случаев ставка составляет 13%. При этом процент может снижаться до 9% или повышаться до 35 в зависимости от вида дохода и статуса налогоплательщика. Многих интересует вопрос — как избежать налога при продаже квартиры. Сделать это можно, не нарушая закон. Законодательством предусмотрены случаи, когда человек или полностью освобождается от уплаты налога, или платит лишь незначительную сумму. Перечень имущества, подпадающего под налоговые льготы, достаточно широк. Нормативные акты описывают способы налоговой экономии не только при сделках с квартирами, но также поясняют, как не платить налог с продажи дома, земельного участка и пр.

    Когда не платят налог с продажи квартиры

    У любого налогоплательщика есть возможность полностью освободиться от уплаты налога с продажи квартиры. Зависеть всё будет от срока владения жильём. Решающим фактором выступает дата его приобретения.

    Законом предусмотрены следующие условия, когда не платится налог с продажи недвижимости:

    • Если жильё зарегистрировано до 1 января 2016 года

    Продажа квартиры без налога возможна после 3 лет — 5 лет собственности в зависимости от способа получения имущества (покупка, приватизация, наследство) (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

    Например. Решетников П. С. приобрёл квартиру за 5 млн рублей в 2014 году. Через 4 года, в 2018 году, он решил её продать. Срок владения превысил 3 года, значит Решетникову не придётся платить отчисления в бюджет.

    Другая ситуация. Гражданка Панина Е. В. получила в наследство квартиру.

    Через 2 года она её продала. В таком случае налог при продаже квартиры менее 3 лет находящейся в законном владении, рассчитывается по классической формуле и не может быть отменён.

    Для сделок, совершённых после 1 января 2016 года:

    1. 3 года собственности освобождают от налога тех, кто приватизировал жильё, получил в дар от близких родственников или наследство.
      Например. Гражданкой Плаксиной Е. А. в дар от отца получена квартира. Сделка оформлена 15.02.2016. 27.03.2019 имущество было продано. Таким образом, срок владения жильём превысил 3 года и Плаксина полностью освобождена от уплаты подоходного налога.
    2. 5-летний срок устанавливается для всех остальных, в частности тех, кто приобрёл квартиру за деньги. (ст. 217.1 НК РФ).
      Например. Гражданин Баженов С. Д. купил квартиру в 2017 году. Через 2 года – в 2019 г. – он планирует её продать. Таким образом, условия закона по освобождения от НДФЛ Баженовом не выполнены: он владел жильём менее 5 лет. После регистрации сделки и получения денег ему придётся подать декларацию о доходах и уплатить налог в размере 13% от полученной прибыли.

    Как уменьшить налог при продаже квартиры

    Если срок владения имуществом не позволяет полностью освободиться от уплаты налога, его размер можно максимально снизить. В налоговой терминологии это называется уменьшением налогооблагаемой базы. Суть в том, что от суммы, которая должна облагаться налогом, вычитают какую-то часть. Её называют налоговым вычетом. Отчисления в бюджет в таком случае платятся уже с остатка. Все возможные варианты имущественных вычетов описаны в ст. 220 НК РФ.

    • Учесть при расчётах расходы на покупку продаваемого жилья и заплатить налог только с фактической прибыли
    • Применить имущественный вычет при продаже недвижимости. А это 1000 000 или 250 000 руб., в зависимости от вида продаваемого объекта, например квартира или гараж.
    • Компенсировать траты на НДФЛ налоговым вычетом от приобретения жилого объекта

    Уменьшение налогооблагаемой базы путём вычета суммы, потраченной на покупку квартиры

    В Налоговом кодексе сформулировано так: «уменьшение суммы облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества» (пп.2 п.2 ст. 220 НК РФ).

    Для налогоплательщика это означает, что платить в казну придётся не со всей стоимости проданной квартиры, а только с разницы между ценой её покупки и продажи.

    Например. В 2017 г. гражданин Смирнов В. А. купил квартиру за 6 млн рублей. Через год он продал её по цене в 7 млн. В таком случае налог будет уплачиваться не с полной стоимости сделки, а с разницы между ценой покупки и продажи. Расчёт будет произведён по формуле: (7 000 000 – 6 000 000) х 0.13 = 130 000 рублей.

    Как не платить налог с продажи недвижимости, применяя такой вид вычета? Нужно продать квартиру дешевле, чем она была куплена. Или же по цене, равной стоимости покупки.

    Например. В 2015 году гражданкой Пономарёвой Е. В. была куплена квартира за 5 млн рублей. Через 2 года она продала её за 4 500 000. Таким образом, цена покупки превысила цену продажи. Налог в таком случае платить не придётся. При этом необходимо подать декларацию 3-НДФЛ в ФНС о полученных доходах и необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку.

    При этом продавцам жилья не удастся сэкономить, занизив стоимость имущества в договоре купли-продажи. Если цена сделки составит менее 70% кадастровой стоимости объекта, налог будут рассчитывать от этих 70%. (п. 5 ст. 217.1).

    Имущественный вычет при продаже недвижимости

    Законом предусмотрен и другой способ снижения налогооблагаемой базы. Особенно он актуален для тех, кто получил имущество в дар или по наследству. Применить принцип разницы между доходами с продажи и расходами на покупку в данном случае не получится. Уменьшить налог с продажи квартиры всё равно возможно, применив вычет в сумме 1 млн рублей. (пп.1 п.2 ст.220 НК РФ).

    Воспользоваться такой льготой может любой человек, продающий жильё. Даже те, кто не имеет официального трудоустройства. Это своего рода забота властных органов о налогоплательщиках. Какой бы ни была стоимость квартиры, при уплате налога из цены можно вычесть миллион и платить налог с оставшейся суммы.

    Например. Гражданин Юсупов в 2017 году приватизировал квартиру стоимостью 5 млн. Через год он решил её продать по цене 4 млн. В таком случае он может воспользоваться правом имущественного вычета и снизить налогооблагаемую сумму на 1 млн рублей. Расчёт будет происходить по формуле: (4 000 000 – 1 000 000) х 0.13 = 390 000 рублей.

    Основные принципы применения вычета

    • Если квартира куплена после 1 января 2016 года, а цена её продажи составила менее 70% кадастровой стоимости, налог всё равно будет рассчитан от 70% кадастровой цены объекта. (п.5 ст. 217.1 НК РФ)
    • Для продаваемой квартиры Вы можете применить только один из вычетов: вычет в сумме 1 000 000 руб (или 250 тыс., это зависит от продаваемого объекта) либо вычет по расходам на покупку. (письмо ФНС России от 12.02.2013 № ЕД-4-3/2254@)

    Например. Гражданин Савельев А. П. приобрёл квартиру стоимостью 5 млн в 2014 году, в 2016 году он решил её продать. Срок владения составил 2 года, значит он должен заплатить налог с прибыли от продажи в размере 13% от дохода. Сумма продажи = 5 500 000 рублей. Расчёт будет происходить по формуле:

    5 500 000 х 0.13. Без учёта вычетов налог составит 715 000 рублей.
    Но гражданин имеет права на налоговый вычет. Он может выбрать один из двух вариантов. Тот, который принесёт ему наибольшую выгоду.

    1. Учесть необлагаемую сумму в 1 млн рублей. Механизм вычисления:
      (5 500 000 – 1 000 000) Х 0.13 = 585 000
    2. Уменьшить необлагаемую базу на сумму понесённых расходов, связанных с покупкой. Механизм вычисления:
      (5 500 000 – 5 000 000) х 0.13 = 65 000

    Очевидно, что гражданину выгоднее будет второй вариант. Именно его и нужно применить для получения налогового вычета.

    • Использовать необлагаемую сумму в 1 млн можно только 1 раз в год. (вне зависимости от количества объектов и их стоимости)
      Например. Гражданин Чернов Ф. В. получил в дар 2 квартиры. Одну он продал за 3 млн рублей, а другую – за 5 млн. Уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей он вправе только с одного из объектов (на выбор). Расчёт налога к оплате будет выглядеть так: (5 000 000 – 1 000 000) х 13% + (3 000 000 х 13%) = 910 000 рублей.
    • Если у квартиры сразу несколько собственников, то такую форму владения называют общим долевым имуществом. Оно может быть продано как единый объект (по одному договору купли-продажи). Необлагаемая сумма в 1 млн рублей будет выделена на жильё, а не отдельным собственникам, и распределена пропорционально долям (Письмо МинФина России №03-04-05/36856 от 24 июня 2016 года).

    Например. Брат и сестра продают квартиру как единый объект. Доли составляют ¼ у брата и ¾ у сестры. Стоимость — 3 200 000 рублей. При исчислении налога они решили воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн рублей. В таком случае он будет выделен на весь объект, а не каждому собственнику отдельно. Расчёт отдельно для брата и сестры будет выглядеть так:

    • Для брата:
      (3 200 000 х ¼ (доход с продажи доли) — 1 000 000 х ¼ (четверть от необлагаемой суммы в соответствии с размером доли)) х 13% = 71 500 рублей.
    • Для сестры:
      (3 200 000 Х ¾ (доход с продажи доли) — 1 000 000 х ¾ (три четверти от необлагаемой суммы в соответствии с размером доли)) х 13% = 214 500 рублей.

    Как уйти от налога при продаже квартиры через альтернативную сделку

    Существует понятие альтернативной сделки. Оно означает, что одновременно с продажей имущества, человек покупает новое жильё. Если квартира продаётся через альтернативную сделку, сократить расходы на оплату НДФЛ можно, используя право вычета с покупки квартиры. (Письмо Минфина от 11.02.2016 №03-04-05/7154). При этом не обязательно приобретать имущество сразу же после продажи старого жилья. Для получения льготы достаточно, чтобы обе сделки были зарегистрированы в одном отчётном периоде (в течение одного календарного года (ст. 216 НК РФ).

    В соответствии с налоговым кодексом покупатель также имеет право на получение имущественного вычета при приобретении квартиры. (Ст. 220 НК РФ) Он составляет 13% от суммы понесённых на покупку расходов. На него имеют право граждане, регулярно уплачивающие НДФЛ в размере 13% (то есть официально трудоустроенные). При этом максимальная сумма, с которой выплачивается вычет, составляет 2 млн рублей. Таким образом, получить можно не более 260 тысяч рублей. То есть, если объект стоит 1 500 000 руб., льгота составит 195 000. При стоимости недвижимости в 5 000 000 руб. получить льготу от всей суммы не получится.

    Обратите внимание, что ранее действовало правило, по которому получить имущественный вычет при продаже квартиры можно было только с одного объекта. Для тех, кто приобрёл недвижимость после 1 января 2014 года, это ограничение отменено. (п. 3 ст. 220 НК РФ) Получить льготу можно с любого количества объектов. Ограничена лишь сумма, подлежащая вычету. Она составляет 2 млн рублей.

    Например. Гражданин Кузьмин Л. А. приобрёл квартиру за 1 млн рублей. Через год он продал её за 2 млн рублей и сразу же приобрёл новую – за 3 млн руб. При расчёте НДФЛ у него есть право:

    • Снизить налогооблагаемую сумму на стоимость понесённых на покупку квартиры расходов
    • Уменьшить налогооблагаемую базу, применив вычет от покупки новой квартиры (не более 2 млн рублей)

    Расчёт будет выглядеть так:
    Уменьшение суммы продажи на стоимость расходов: 3 млн – 2 млн = 1 млн
    Заплатить в бюджет потребуется с 1 млн рублей, при этом вычет за покупку квартиры составит 2 млн. Таким образом, НДФЛ с продажи жилья полностью покроется. Более того, у Кузьмина останется ещё 1 млн рублей неиспользованного вычета, который он сможет применить, если в будущем будет приобретать недвижимость.

    Обратите внимание — при оформлении купли-продажи недвижимости между родственниками существуют ограничения по получению имущественного вычета. Налоговый кодекс не предусматривает льготы, если сделка заключена между взаимозависимыми лицами (п. 5 ст. 220 НК РФ). К ним относятся: супруги, родители, дети, братья и сёстры. Другими словами, при покупке квартиры у самых ближайших родственников получить имущественный вычет не получится.

    Как получить льготы при покупке квартиры в общую долевую собственность

    Возможны ситуации, когда имущество приобретается в совместную собственность (например, мужем и женой). В таком случае вычет назначается каждому покупателю отдельно (2 млн на каждого собственника, указанного в договоре купли-продажи). Единственное условие – жильё должно быть приобретено после 1 января 2014 года. При подаче декларации о доходах семейной парой суммарный вычет составит 4 млн рублей(Письма Минфина России от 11.12.2014 № 03-04-05/63812, от 28.10.2013 №03-04-05/45699). Воспользоваться таким преимуществом могут не только муж и жена, но и любые граждане, оформившие совместную собственность на жильё.

    Например. В 2016 году брат и сестра Селезнёвы получили в дар родителей квартиру. Доли распределились поровну и объект находился в совместной долевой собственности. В 2017 году они продали её за 4 млн рублей. В том же году они приобрели новое жильё за 7 млн рублей.

    При расчёте налога они смогут воспользоваться правом вычета в размере 1 млн рублей. Так как долевая собственность была совместной, использоваться вычет будет единожды на объект (а не каждым собственником отдельно). Таким образом, расчёт налога для каждого налогоплательщика отдельно будет выглядеть так:
    2 млн (1/2 от общей стоимости жилья) – 500 тысяч (1/2 от вычета в 1 млн рублей) млн = 1.5 млн – налогооблагаемая база
    При этом вычет с покупки объекта составит: 2 млн рублей на каждого собственника.

    Таким образом, НДФЛ с продажи квартиры для брата и сестры компенсируется вычетом с покупки нового жилья и составит 0 рублей.

    Как продать квартиру без налога при общей долевой собственности

    Какой налог при продаже квартиры придётся заплатить владельцам зависит и от вида собственности. Если она долевая, то вычет в 1 млн рублей может быть применён как ко всему объекту, так и к его долям по отдельности. Единый вычет на всю квартиру целиком применяется, если долевая собственность продаётся по одному договору купли-продажи (пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ). Необлагаемая сумма в 1 млн рублей при этом делится пропорциональную размеру долей.

    Например. Супруги Карповы приватизировали квартиру в 2017 году, оформив долевую собственность (1/2 -каждому супругу). Через год они её продали за 2 млн рублей. Сделку оформили единым договором купли-продажи. При расчёте подоходного налога с продажи имущества супруги применили стандартный вычет 1 млн рублей. Таким образом, подоходный налог с продажи квартиры был разделен между ними поровну и составил 500 тысяч на каждого.

    В итоге налоговые подсчёты отдельно для мужа и жены будут проводиться таким образом:
    (1 000 000 руб. (стоимость половины доли) – 500 000 руб. (1/2 вычета)) х 13% = 65 000 руб.

    При этом имеется альтернативный вариант. Он позволяет в два раза увеличить сумму налогового вычета. Для этого сделку по каждой доле следует оформлять отдельным договором купли-продажи. В таком случае вычет в 1 млн рублей будет полагаться отдельно каждому собственнику. (Письма Минфина России от 13.05.2015 N 03-04-05/27395, от 27.06.2013 N 03-04-05/24491, от 30.05.2013 N 03-04-05/19766, Письмо ФНС России от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@)

    Например. При продаже приватизированной квартиры, находящейся в равной долевой собственности, вычет можно увеличить до 2 млн рублей, если сделку проводить двумя отдельными договорами на каждую долю. При цене объекта в 2 млн рублей, налог для каждого супруга будет рассчитан так:
    (1 000 000 рублей (1/2 доли) – 1 000 000 рублей (вычет)) = 0 рублей.
    Таким образом, вычет полностью компенсировал стоимость налога.

    Резюме: Как не платить налог с продажи квартиры

    В некоторых случаях продавцу квартиры не придётся платить налоговые отчисления в бюджет. Это возможно, если:

    • Продать жильё, которое находилось в собственности более 5 лет (или 3х лет, если было получено в дар или по наследству) (пп. 10 и 11 ФЗ-382 от 29.11.2014)
    • Реализовать квартиру по цене, не дороже 1 млн рублей (ст.217 НК РФ)
    • Сделать так, чтобы цена сделки по продаже оказалась ниже той, по которой квартира была куплена ранее

    Стоит обратить внимание – при получении дохода от продажи недвижимости налогоплательщик обязан подать в ФНС декларацию 3-НДФЛ. Это касается и тех, кто не платит налог при продаже квартиры по причине получения налогового вычета. Факт оплаты здесь не имеет значения. Единственное исключение составляют граждане, которые владеют имуществом более 3 (5) лет. Длительная собственность освобождает их не только от уплаты налога, но и от необходимости предоставлять декларацию.

    Ссылка на основную публикацию