Почему риэлторы занижают цены на квартиры

Как работает с ценой риэлтор

Каждый продавец недвижимости хочет получить максимально возможную сумму за свои квадратные метры. Однако выгоду от сделки собственники понимают по-разному. Одни решают сэкономить на услугах посредника и сами ищут покупателей. Другие – доверяют процесс риэлтору, который гарантирует лучшую цену на рынке. В арсенале профессионалов немало приемов, которые помогают продать объект быстрее и дороже. От чего зависит цена на жильё, и как агент может повысить стоимость квартиры?

Как оценить квартиру

В первую очередь собственнику нужно понять: на вторичном рынке у квартир как у товара нет и не может быть фиксированного прайса. Стоимость каждого объекта определяется индивидуально по аналогии с похожими предложениями в онлайн-базах, журналах и рекламе.

Сравнение идет по нескольким ключевым параметрам:

  • Площадь
  • Район
  • Этажность
  • Удаленность от метро
  • Планировка
  • Высота потолков и т.д.

На основании этих данных у продавца формируется представление об ожидаемой сумме сделки.

Часто «цена продажи», с которой недвижимость выставляется на рынок, и «цена покупки» – реальная сумма, по которой объект в итоге уходит покупателю, разнятся. Нередко цифры отличаются довольно существенно, но об этом знают лишь профессиональные риэлторы – такая информация конфиденциальна и не афишируется. Поэтому не всегда можно адекватно оценить свою собственность, ориентируясь лишь на стоимость похожих предложений в базе.

При определении суммы принципиально важны временные рамки. Если человек настроен «продать», то есть совершить сделку максимально быстро, он готов работать с ценой: идти на уступки и скидки, прислушиваться к советам агента по недвижимости. Когда у собственника нет необходимости быстро избавиться от квартиры , он чаще выбирает вариант «попродавать» – установить определенную цифру, ниже которой не расстанется с объектом. Процесс такой продажи может тянуться практически бесконечно, а вероятность успешной сделки зависит от стечения обстоятельств. Продавцу придется ждать, пока найдется покупатель, который захочет получить именно эту квартиру за любые деньги.

Как продать дороже с помощью риэлтора

Цена объекта во многом зависит от тактики продажи и взаимодействия с посредником. По негласным правилам профессиональной этики риэлтор обеспечивает юридическую чистоту сделки, но при этом не может работать на две стороны. Если агент представляет интересы продавца, его задача – работать с квартирой и покупателем и продать объект максимально выгодно. При этом эффективность посредника обычно напрямую зависит от способа оплаты его услуг:

Если гонорар риэлтора заранее определен, в его интересах закрыть сделку в кратчайший срок. Такой вариант подходит собственникам, которые торопятся с продажей недвижимости и хотят потратить минимальную сумму на услуги посредника. Однако нужно учитывать, что в этом случае агент не будет работать с ценой – скорее, он убедит клиента, что стоимость продажи оптимальна.

Для владельца недвижимости это – максимально выгодная схема, несмотря на то, что процент от продажи обычно больше фиксированного гонорара. Риэлтор, который получает оговоренную часть от финальной суммы, заинтересован в том, чтобы продать объект как можно дороже. Он будет бороться за цену, применяя все профессиональные навыки, однако процесс при этом может затянуться.

  • Гонорар плюс часть сверхприбыли

Этот вариант подходит собственнику, который хочет продать квартиру быстро и не дешевле определенной суммы, но при этом надеется получить что-то сверх ожиданий и готов мотивировать риэлтора. Обычно, если агенту удается заключить более выгодную сделку, чем рассчитывалось изначально, дополнительная прибыль делится пополам.

Выгодная продажа – методы работы риэлтора с ценой

Тактика определения цены, которую использует агент, зависит от потребностей клиента – желания продать максимально быстро или максимально дорого. В первую очередь, риэлтор определяет справедливую рыночную стоимость объекта, сравнивая квартиру с похожими предложениями и анализируя опыт подобных сделок. Затем выбирается одна из стратегий продажи:

  • Выставить цену ниже рыночной

Агент намеренно занижает стоимость, чтобы оценить реакцию покупателей. При этом он анализирует два параметра: звонки и просмотры. Телефонные разговоры сами по себе имеют мало значения – нередко звонят аналитики, риэлторы и хозяева, которые обеспокоены появлением подозрительно дешевого конкурента на рынке. Важнее – готовность потенциальных покупателей посмотреть объект. Если желающих много, риэлтор постепенно начинает повышать цену (как правило, на 100 тысяч). Задача опытного агента – вовремя остановиться и не «перегреть» спрос. Если слишком затягивать с продажей, можно не только отпугнуть покупателей, но и упустить подходящий момент на рынке.

  • Выставить цену выше рыночной

Это обратный механизм работы, когда стоимость квартиры завышается в расчёте на торг. Затем цифра постепенно снижается до того порога, пока квартира не будет вызывать интерес и не начнутся просмотры. Если объект нужно продать быстро, к рыночной стоимости прибавляется максимум 10%, а в отсутствии дедлайна «переоценка» может превысить 30%. Тот, у кого время не ограничено и выставляется единственное жилье, будет ждать до последнего и не торопиться.

Профессиональные секреты – как риэлтор может повысить цену

У талантливого риэлтора есть большой спектр возможностей и технологий работы с ценой. Как правило, это индивидуальные методики, которые были накоплены с профессиональным опытом:

Если риэлтор грамотно стимулировал спрос и просмотров много, нередко устраивается аукцион на повышение цены. Все потенциальные покупатели одновременно приглашаются в квартиру и объект продается тому, кто предложит самый большой бонус сверх оговоренной цены.

  • Предпродажная подготовка квартиры

Чтобы продать объект чуть дороже рыночной цены, риэлтор должен убедить покупателя в скрытых достоинствах квартиры. Особенно, если в районе представлено несколько похожих объектов. Для этого делается предпродажная подготовка – косметический ремонт квартиры, подъезда и лифта, вывоз мебели, генеральная уборка. Немалое значение уделяется эмоциональным факторам – приятный запах кофе или выпечки, просмотры днём для светлых квартир и вечером для квартир с плохим видом из окна и т.д.

Иногда опытным риэлторам удается наладить эмоциональную связь с покупателем и вызвать у него личную симпатию, которая затем переносится на объект. К примеру, если агент знает, что на просмотр придет собачник, полезно «случайно» захватить собственного четвероногого питомца. Профессионал высокого уровня может поднять стоимость чуть выше рыночной на этапе продажи, оценив невысказанные потребности клиента. В ход могут идти даже такие уловки, как изучение личной жизни покупателя в социальных сетях.

Покупатели, также как и продавцы, ориентируются на цены в онлайн-базах недвижимости. Иногда, чтобы выгоднее сбыть конкретный объект, риэлторы публикуют объявления о продаже его фальшивых «конкурентов» – квартир с теми же характеристиками, но по явно завышенной цене. Это создает у сомневающегося покупателя иллюзию, что аналогичные предложения на рынке стоят дороже, а ему очень повезло.

К сожалению, некоторые риэлторы используют в работе не слишком честные механизмы. К примеру, симулируют спрос, приглашая на просмотры параллельно с реальным покупателем «подставных уток», которые нагнетают нервозность или организуют фальшивый аукцион. Но гораздо более неприятный пример «черной технологии» – шантаж покупателя на этапе оформления сделки. После аукциона, достигнутых договоренностей и даже внесения аванса или оформления ипотеки цена «внезапно» поднимается еще на 100 или 200 тысяч рублей. Продавцам стоит знать, что именно из-за таких методов работы покупатели чаще всего отказываются от сделки.

Дополнительные факторы – что влияет на цену квартиры

Дополнительную ценность объекту придает юридическая чистота и прямая продажа. Большинство предложений на вторичном рынке – это альтернативные сделки, которые предусматривают разъезд, встречную покупку и прочие дополнительные обстоятельства. Отдельная сложность при оформлении документов будет, если в квартире прописаны дети. Поэтому абсолютно «чистая» недвижимость без дополнительных юридических проволочек и хозяйских вещей всегда стоит дороже.

Помимо индивидуальных особенностей объекта и мастерства риэлтора, расценки на жильё напрямую зависят от состояния экономики. Период стабильности, когда квадратные метры активно дорожают и ликвидные квартиры разбираются как горячие пирожки, специалисты называют «рынком продавца». В этом случае спрос превышает предложение и собственники могут позволить себе завышать цены. С ростом валют и повышением инфляции приходит «рынок покупателя». В это время интерес к недвижимости резко падает, и каждый клиент становится на вес золота.

Однако по оценкам экспертов, российский рынок больше ориентирован на повышение цены. Типичный продавец скорее откажется от сделки и будет ждать благоприятной ситуации, чем пойдет на уступки.

Автор: Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Почему опасно занижать сумму сделки купли – продажи недвижимости

Почему опасно занижать сумму сделки купли – продажи недвижимости

Практика занижения стоимости квартиры при продаже вторичного жилья давно распространена в России.

Цена, указанная в договоре купли-продажи, гораздо ниже фактической. Цель, которая преследуется обеими сторонами сделки, – получить максимальную финансовую выгоду. Однако покупка квартиры по заниженной стоимости имеет серьезные риски, пренебрегать которыми – значит подвергать себя опасности получить куда более неприятные последствия – от полной потери средств до уголовного преследования.

Зачем занижают цены на недвижимость?

При оформлении сделки, в том числе и с недвижимостью, при определенных условиях взимается подоходный налог. Сумма вычетов исчисляется из указанной в договоре купли-продажи стоимости квартиры.

Согласно Налоговому Кодексу РФ, недвижимое имущество, которое находилось в собственности менее 3-х лет, подлежит налогообложению. Из указанной в договоре суммы вычитается миллион рублей, не облагаемый налогом. Из оставшихся денег вычитается 13%. Таким образом, если квартира находится во владении менее 3-х лет, ждать некогда, а собственник продаваемого объекта хочет минимизировать вычеты, он намеренно занижает стоимость жилья. Чаще всего к таким махинациям прибегают:

– при получении наследства;

– посредники (те, кто занимается выкупом квартир по рыночной стоимости);

– при разделе имущества;

– покупая квартиру, чтобы просто вложить средства в недвижимость.

К этой категории относятся и владельцы квартир в новостройках по ДДУ. Переход к собственнику автоматически переводит это жилье во вторичный фонд, а технические характеристики новой квартиры увеличивают ее стоимость.

Таким образом, занижаются цены на квартиры по разным причинам, но с единственной целью – минимизировать расходы, существенно уменьшить сумму налога на сделку. Это единственное преимущество такого хода. Но сделки подобного характера могут печально закончиться для обеих сторон.

Приобретая квартиру по заниженной стоимости, риск несет прежде всего покупатель недвижимости. Вариантов неблагоприятного развития событий несколько.

– Расторжение сделки. В этом случае недобросовестный продавец вернет покупателю только сумму, указанную в купчей. А это значительно меньше денег, чем первый получил на руки. Доказать иное будет практически невозможно.

– Аннулирование договора судом. Это может произойти, если сделка признана недействительной по каким-то причинам (не учтены права детей, квартира с дефектами, не указанными в купчей и т.д.). Последствия те же – продавец может вернуть только сумму, указанную в договоре, а жилье вернется прежнему владельцу.

– Вероятность упустить финансовую выгоду. При заниженной стоимости квартиры покупатель может лишиться возможности попасть под льготы или субсидии, иногда предоставляемые региональными властями для приобретения жилья.

Чем рискует продавец?

Собственник отчуждаемой недвижимости рискует несколько меньше, но и у него могут возникнуть проблемы.

У покупателя остается расписка с указанием той суммы, которую он на самом деле вручил продавцу, что является доказательством неуплаты налога последним. Если покупатель обратится в суд, бывший собственник квартиры может потратить крупную сумму на возмещение налога, уплату пени и штрафа (20% от недоимки) или даже оказаться привлеченным к уголовной ответственности.

Второй риск – недополучить всю оговоренную сумму. Обычно финансовые средства за покупку вносят в два этапа: покупатель может не выплатить все деньги, мотивируя тем, что отдал всю сумму, указанную в договоре. Продавец ничего доказать не сможет, иначе сам окажется под угрозой ответственности.

Схема занижения стоимости не дает гарантии, что сделка пройдет успешно, без последствий для сторон. Решая, стоит ли идти на серьезный риск ради сомнительной экономии, стоит помнить пословицу оскупом, который платит дважды.

Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи

К нам часто обращаются покупатели недвижимости с одним и тем же вопросом: не опасно ли указывать в договоре купли-продажи заниженную стоимость квартиры?

Случается, что продавец отказывается прописать в документах полную стоимость квартиры. Зачем это нужно продавцу? Если квартира находилась в собственности продавца менее трех лет, то при ее продаже возникнет необходимость уплаты налога с суммы, превышающей стоимость ее покупки, или превышающей 1 миллион рублей. Чтобы не платить налог, продавцы стремятся указать в договоре стоимость меньше реальной, обычно как раз около миллиона рублей.

Разницу между фактической ценой квартиры и указанной в документах предлагается оформить отдельной распиской. Часто в расписке указывается, что деньги уплачены за неотделимые от квартиры улучшения, например, перепланировку или ремонт.

Наши специалисты в один голос советуют покупателям недвижимости: не соглашайтесь на подобные сделки!

Во-первых, вы рискуете остаться и без денег, и без недвижимости. Может оказаться, что надлежащий собственник не знал о продаже квартиры или был ограниченно дееспособным. Суд признает сделку недействительной и обяжет покупателя вернуть квартиру. А продавец должен будет возвратить уплаченную за нее сумму, то есть ту, что указана в договоре.

Во-вторых, соглашаясь на подобные условия продавца, вы помогаете ему укрываться от налогов и фактически вступаете с ним в сговор. Это наказуемое деяние. Кстати, по этой причине предъявление расписок в суде вам не поможет, только навредит.

В-третьих, вы создаете для себя проблемы с налогами в будущем. Вы сможете вернуть подоходный налог только с суммы, указанной в договоре. А если решите продать недвижимость ранее, чем через три года, то разница между будущей реальной ценой квартиры и официальной стоимостью ее покупки будет весьма значительной. Это означает, по сути, большую сумму налога с продажи.

УВАЖАЕМЫЕ ГОСТИ НАШЕГО САЙТА, мы хотим напомнить вам, что вы всегда можете воспользоваться услугами нашего агентства недвижимости ЖИЛСПРОС. Продать или купить квартиры , дома , земельные участки или коммерческую недвижимость . А также всегда работает БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ по вопросам в сфере недвижимости. ЗВОНИТЕ – мы всегда на связи!

Слишком заманчивые объявления на сайтах недвижимости

Семь возможных подвохов при съеме квартиры

Обидно снять квартиру за 20 тысяч рублей, если видишь на сайтах аренды похожую за 13 тысяч.

Иногда встречаются объявления со слишком привлекательными ценами. Три года я помогала людям снимать квартиры и поняла, что на деле такие варианты оказываются не такими и выгодными. Вот семь причин, почему арендодатели и риелторы занижают цены на квартиры для аренды.

Заманивают на аукцион

Когда спрос на квартиру превышает предложение, между желающими ее снять устраивают аукцион. Например, когда в город перед учебным годом в августе приезжают студенты и ищут недорогое жилье для съема.

Суть. Квартиру выставляют по низкой цене, чтобы быстро найти побольше потенциальных нанимателей. Собственник или агент назначает всем просмотры на одно и то же время и затем начинает «торги». Клиентам предлагают называть свою цену и сдают тому, кто предложит больше. Так цену квартиры поднимают на несколько тысяч рублей.

Самый большой аукцион, в котором я участвовала, был из 15 человек. Самый большой, о котором слышала, — из 50.

Аукционы опасны тем, что человек зря тратит время либо снимает квартиру по цене, которая отличается от указанной в объявлении.

Как себя обезопасить. Уточнить, придет ли еще кто-то смотреть квартиру. Скорее всего, если планируют аукцион, вам не скажут правду. В объявлении об этом тоже не напишут.

Если торги устраивал агент — не стоит дальше работать с ним. Некоторые риелторы любят в конце торгов успокаивать всех проигравших и предлагать найти другую квартиру. От такого предложения лучше отказаться, поскольку есть шанс, что риелтор затащит еще на один аукцион.

Ставят дополнительные условия

Суть. Квартира действительно сдается по низкой цене и никакого обмана нет. Но вместо денег человеку ставят дополнительное условие, например просят доделать ремонт или ухаживать за пожилым человеком. Мне встречались и дикие условия: собственник просил за квартиру 2000 рублей и «немного женской ласки» четыре раза в месяц. В качестве арендатора искал симпатичную девушку.

Если о дополнительных условиях предупреждают еще по телефону и называют их, это нормально. Человек соглашается или отказывается. А если по телефону ничего не говорят и только на просмотре сообщают условие, лучше уйти. Есть шанс, что вскроется что-то еще.

Как себя обезопасить. Лучше сразу по телефону поинтересоваться причиной низкой цены. Или прямо спросить о том, есть ли дополнительные условия, что входит в стоимость и будет ли кто-то еще жить в квартире. На прямой вопрос, скорее всего, честно ответят.

На дополнительные условия укажут двусмысленные фразы в описании объявления. О таких лучше сразу сообщать в поддержку сайта, где вы ищете жилье. Мне встречались следующие формулировки:

  • сдам квартиру симпатичной девушке;
  • квартира за красивые глаза;
  • рассмотрю только красивых девушек;
  • перед тем как звонить, пришлите фото;
  • только девушкам до 30 лет.
Примеры объявлений, где собственники прямо написали, что требуют за проживание в квартире

Предлагают комнату по цене квартиры

Собственники иногда оставляют свои вещи в квартирах, которые сдают. Чаще их хранят в кладовках, но если в квартире две комнаты или больше, могут занять под это отдельную комнату. Например, в двухкомнатной квартире хозяева оставляют в одной комнате свои вещи, закрывают на ключ, а остальную часть квартиры сдают. Наниматели платят как за однокомнатную квартиру.

Недобросовестные собственники придумали, как зарабатывать на закрытых комнатах.

Суть. Среди нанимателей самый популярный вид квартир — однушки или студии около метро. Владельцы двух- и трехкомнатных квартир могут сдать свою квартиру как однушку, но потеряют в цене и остальные комнаты будут пустовать. Поэтому они сдают каждую комнату как отдельную однокомнатную квартиру.

Чтобы наниматель не понял, что снимает однокомнатную квартиру с соседями, собственники «маскируют» их до подписания договора, говоря, что в другой комнате просто сложены вещи. После того как договор подписан и собственник пропал из зоны видимости, съемщик встречает своих новых соседей, которые, оказывается, живут в этой комнате.

Например, есть трехкомнатная квартира с советским ремонтом на окраине Петербурга. Сдать всю квартиру одной семье можно за 25 тысяч рублей. А если сдавать каждую комнату по отдельности за 10 тысяч — получится 30 тысяч. Если же эту трешку сдать трем семьям как три однокомнатных квартиры и взять с каждого среднюю цену по рынку 18 тысяч, общий доход будет 54 тысячи.

Но двумя комнатами легче маневрировать — меньше вероятность, что наниматели пересекутся друг с другом до заключения договора. Поэтому в трехкомнатной квартире одну комнату сдают за 10 тысяч, а две другие как квартиры по 18 тысяч — получается 46 тысяч рублей. Эта сумма больше изначальной почти в два раза.

Как себя обезопасить. Если собственник говорит, что в закрытой комнате его вещи — лучше попросить их показать. На просмотрах принято открывать даже закрытые ниши.

Примеры объявлений, где наймодатели написали о закрытых комнатах

Публикуют фальшивые фотографии

Суть. На фото в объявлении аккуратная, чистая квартира с косметическим ремонтом, новой мебелью и бытовой техникой. Если приехать на просмотр, окажется, что обои порваны, диван заляпан, а холодильника нет вообще. Квартиру сфотографировали лет десять назад или отретушировали все в фотошопе. Либо взяли фотографии вообще другой квартиры.

Как себя обезопасить. Задать вопросы: всю ли мебель и технику оставят? Работает ли сантехника? Стоят ли счетчики? Когда последний раз делали ремонт? Лучше открыть фотографии в объявлении и обратить внимание на мелкие детали или особенности. Например, посмотрите на стены на фотографиях и спросите о рисунке обоев: «Плохо видно, там на обоях квадраты или круги?» Так вы убедитесь, что продавец хорошо знает квартиру: вероятность, что он обманывает, меньше. Если собственник вспоминает не сразу или отвечает, что обои уже переклеили, насторожитесь.

Если фотографий в объявлении нет, спрашивайте обо всем подробно.

Выставляют на продажу

Суть. Собственник продает квартиру, в которой уже не живет. Поскольку весь процесс купли-продажи занимает минимум месяц, собственник только тратит деньги на коммунальные платежи и ничего не зарабатывает с квартиры. Чтобы компенсировать траты, он ее сдает по заниженной цене.

Это нормальная практика, если арендатора предупреждают об этом и просят постоянно содержать квартиру в чистоте, быть готовым к показам и не препятствовать потенциальным покупателям. Минус в том, что нельзя предсказать, когда придется съезжать.

Но не все собственники предупреждают о продаже. Поэтому я советую любой слишком привлекательный по цене вариант поискать на сайтах продажи. Для этого введите все известные данные и посмотрите результат.

Квартиры с фотографиями удобно искать через Яндекс по фото. Если квартира продается на нескольких сайтах, это отобразится в результатах поиска

Как себя обезопасить. Следует понять, сколько в этой квартире можно жить. Для этого оценивают рентабельность, то есть насколько быстро собственник сможет продать свою недвижимость.

Лучше спросить у собственника, сколько уже квартира продается, работает ли агент, часто ли смотрят, с какой цены начинали и какая цена сейчас в рекламе. Затем стоит поискать объявление о продаже квартиры в интернете и посмотреть аналогичные квартиры рядом.

Квартиру продадут быстро, если:

  1. Ее продает риелтор.
  2. С начальной цены сбросили большую сумму.
  3. Цена на квартиру такая же или ниже, чем на аналогичные рядом.

Квартиру продадут не сразу, если:

  1. Цена выше аналогичных рядом.
  2. Уже давно работает реклама, но просмотры редкие.
  3. Неудобная или неузаконенная перепланировка.
  4. Требуется ремонт или сделан специфический ремонт (например, в готическом стиле).
  5. Среди собственников квартиры есть несовершеннолетние.

Можно позвонить по объявлению c аналогичной квартирой, которую продает риелтор, и представиться агентом. Сказать, что у клиента квартира рядом и решается вопрос, по какой цене ее рекламировать. Поэтому необходима информация, как давно они продают, сбрасывали ли цену, как часто смотрят. Это поможет определить хотя бы примерный срок продажи и вероятный срок проживания для арендатора. Главное — достоверно изобразить, что вы тоже агент: обычно риелторы охотно помогают своим коллегам.

Объявления, в которых собственники прямо написали, что квартира в продаже

Скрывают объективные недостатки

Некоторые собственники адекватно оценивают свои квартиры и снижают цены из-за объективных минусов. Чаще всего встречаются такие недостатки.

Состояние квартиры. Течет потолок, старая сантехника, нет света на кухне. Квартира может быть в идеальном состоянии, но есть какой-то серьезный недочет.

Соседи. Шумные либо делают ремонт. Собственник вряд ли расскажет о таких, поэтому придется схитрить.

Если смотрите квартиру в новостройке, узнайте, когда дом был сдан. Например, посмотрите дома в Москве на сайте Mskguru.ru, в Санкт-Петербурге — Spbguru.ru. Если дом сдан меньше года назад, большая вероятность того, что соседи будут делать ремонт.

Можно поговорить с соседями и узнать, не шумит ли кто по ночам. Соседи также могут вам рассказать подробнее о квартире, которую вы собираетесь снять, и о ее собственниках. Главное — говорить с соседями нужно в одиночку, а не вместе с наймодателем.

Обстановка. Если мебели и бытовой техники нет, обычно цена ниже. Но не всегда. Некоторые наниматели переезжают со своей мебелью и техникой и выбирают только пустые квартиры. Наймодатели это знают и сдают по среднерыночной цене.

Необычные причины. Не все случаи заниженной цены можно описать, встречаются и единичные, оригинальные варианты. Например, я снимала квартиру, на которую собственники скинули цену из-за кота — оставили его новым жильцам и попросили ухаживать.

Чаще всего о таких причинах говорят либо при первом звонке, либо при первой встрече. Главное, не забыть спросить: «Почему такая низкая цена?»

Объявление, где собственник честно написал о своей квартире — и сразу понятно, почему такая цена. На фотографиях виден «стиль модного минимализма», из-за которого снижена стоимость аренды

Собственнику срочно нужны деньги

Если сдавать по средней рыночной цене, а рядом есть похожие варианты, это может затянуться. Дохода собственник не получит, а коммунальные услуги оплачивать придется. Поэтому если собственнику квартиры срочно нужны деньги — на свадьбу, отпуск или лечение, он сдает квартиру дешевле. Скидка может составлять от 15% рыночной цены, а бывает, люди сбрасывают до 50%.

Но когда срочность исчезнет, цену, скорее всего, поднимут до рыночной. Поэтому лучше заключать официальный договор. И не поддаваться, если торопят со сделкой. Чаще всего торопят мошенники.

Как правильно звонить по объявлению об аренде

Чтобы не ехать на просмотр зря, лучше выяснить в первом разговоре по телефону максимум подробностей о квартире. Для этого я составила скрипт. Держите его перед глазами, чтобы ничего не забыть во время звонка.

Приветствие. При первом звонке нужно поздороваться, выяснить, сдается ли квартира, и понять, кто сдает квартиру — агент или собственник. Если предложение актуально, продолжить разговор. Если нет — поблагодарить и прощаться.

«Здравствуйте! Меня зовут Мария. Я по объявлению на «Авито». Квартиру на Ленинском, 54 еще сдаете?»

Если вы ищете квартиру от собственника, уточните:

«Я правильно понимаю, что вы собственник? Не агент?»

Рассказ о себе. Если квартира востребована, собственнику звонят по 10—20 человек в час. Поэтому он хочет сразу знать, кто вы, чтобы не тратить время на клиента, который, возможно, ему не подходит. Практически все наниматели после приветствия начинают расспрашивать о квартире, чем злят собственника. Поэтому сначала расскажите:

  1. Кто вы — девушка, пожилой мужчина, семейная пара или большая семья.
  2. Сколько вам лет. (Об этом говорить желательно, но необязательно.)
  3. Работаете ли вы.
  4. Из какого города вы приехали и есть ли регистрация в том городе, где снимаете квартиру.
  5. Будут ли с вами жить маленькие дети или животные.

Говорите правду, иначе котов и детей вам придется скрывать каждый месяц. И следы их присутствия тоже.

«Мы семейная пара, 25 и 27 лет. Работаем, из Москвы, регистрация есть. С нами спокойная кошка, попугай и 2 ребенка — 3 года и 10 месяцев. Покажете нам квартиру?»

Расспрашиваем о квартире. Если собственник сказал, что готов показать квартиру, узнавайте подробности:

«Можете рассказать немного подробнее о квартире? Из объявления не все понятно…»

Обычно после такого вопроса собственник начинает рассказывать историю квартиры с момента постройки дома. Пересказывает полностью все, что написал в объявлении, упоминает, в каком году клеили обои, насколько мягкий диван, описывает мелочи. Чем больше говорит — тем больше вероятность, что он в этой квартире хотя бы был. Только собственник рассказывает про скрипучие двери, мошенники говорят кратко: «Всё есть, всё новое, муха не сидела, никто не жил, покажу хоть ночью, только приезжайте».

Если собственник о чем-то не рассказал, спрашиваем дальше:

  1. Коммунальные платежи включены?
  2. Квартира однокомнатная? Нет закрытых комнат?
  3. Бытовая техника, мебель — все как в объявлении?
  4. Почему квартира так дешево стоит?
  5. А вы единственный собственник?

Не спрашивайте сразу про документы на квартиру, некоторых собственников это пугает. Могут принять за мошенника.

Договариваемся о просмотре. Когда вы все узнали о квартире, поняли, почему такая низкая цена, и вас все устроило, договоритесь о просмотре:

«Вам будет удобнее показать квартиру сегодня вечером или завтра?»

Если вам отвечают заранее заготовленным «Завтра ровно в 18:00 я буду там, приходите» и не хотят обсудить варианты, насторожитесь. Это признак аукциона.

«Я правильно понимаю, завтра вы показываете квартиру только мне?»

Этот вопрос задавайте осторожно и только если он уместен.

Подтверждаем договоренности. В конце разговора еще раз проговорите день и время просмотра. Обязательно скажите, что сделаете контрольный звонок, иначе рискуете приехать на просмотр квартиры, которую уже сдали.

«Договорились: завтра в 18:00, Ленинский, 54. За 2 часа до встречи я позвоню вам, чтобы подтвердить, что все в силе».

Также если у вас есть принципиальный момент, уточните его сразу. Например, у меня был клиент, которому нужен был кафель в ванной красного цвета определенного тона. Я так и спрашивала у собственников при первом звонке: «Моему клиенту очень важен красный кафель насыщенного цвета, без рыжего и алого отлива. У вас такой?»

Чтобы вы ничего не забыли и не запутались во время звонка, мы подготовили краткую памятку. Держите ее рядом, когда звоните собственнику.

Зачем риелторы занижают цены на квартиры

Зачем риелторы занижают цены на квартиры

При подготовке данной статьи я имел одну цель – поделиться своим 17-летним опытом работы в недвижимости с тем, чтобы обычные граждане (продавцы и покупатели квартир) знали как себя обезопасить от недобросовестных риелторов и контрагентов. Но в ходе написания статьи я стал понимать, что данным материалом могут воспользоваться также и сами недобросовестные риелторы, которые для себя могут открыть новые схемы обмана граждан.
Будем надеяться, что пользы от прочтения статьи будет больше для граждан, чем для недобросовестных риелторов.
Итак, рассмотрим следующие схемы мошенничества.

Зачем риелтор завышает цену квартиры при первом обращении продавца.

Человек хочет продать квартиру и поскольку самостоятельно продать её боится (чтобы его не обманули), то начинает искать агентство недвижимости, чтобы ему помогли. Хорошо когда есть уже проверенное агентство, а точнее лучше проверенный риелтор. Но если проверенных нет, то начинают искать через Интернет или вдруг услышат очень кстати рекламу по телевидению или радио.
Как правило, не хочется обращаться в первое попавшееся агентство, хочется поискать, повыбирать получше. Агентство недвижимости нашли, звоним туда или приходим и спрашиваем, за сколько можно продать свою квартиру. И тут часто можно столкнуться с недобросовестными риелторами, которые называют завышенную цену на вашу квартиру и предлагают заключить с ними договор на ее продажу. Зачем риелтору завышать цену квартиры? Затем, чтобы вы согласились с ним работать. Ведь если вы обзвоните или обойдете несколько агентств недвижимости, то захотите продавать свою квартиру с теми риелторами, которые назвали самую высокую цену за нее. После заключения договора риелтор потом скажет, что цены на жилье упали, что сейчас не сезон и прочее и прочее и озвучит вам уже реальную стоимость вашей квартиры.

Зачем риелтор занижает цену квартиры при первом обращении покупателя.

Такая же точно ситуация как описано выше, только человек впервые обращается в агентство недвижимости по вопросу уже покупки квартиры. Вы сообщаете риелтору, параметры квартиры, которую предполагаете купить и спрашиваете, сколько она примерно будет стоить. Риелтор занижает цену на такую квартиру и предлагает заключить с их агентством недвижимости договор на поиск квартиры. Видя приемлемые условия, человек соглашается и как в первом случае риелтор после подписания договора, через какое-то время озвучивает реальную стоимость квартиры. Не верите? Можете проверить как мы для эксперимента. Мы позвонили в одно из самых крупных агентств недвижимости в Москве (очень хочется сообщить название, но без антирекламы) и представились продавцами одной конкретной квартиры. Подробно ее описали, сообщили в каком доме находится и нам сказали, что через 30 минут перезвонят и скажут, сколько она будет приблизительно стоить. Перезвонили даже раньше и сказали, что ее цена 6 млн. 400 тыс. руб. Мы тут же позвонили в данное агентство недвижимости и представились покупателями. При этом сообщили, что мы хотим купить определенную квартиру и прежде чем приезжать в агентство заключать договор на подбор квартиры мы бы хотели узнать, сколько примерно, будет стоить такая квартира. Нам сказали, что через 30 минут перезвонят. Перезвонили тоже раньше и сообщили, что такая квартира примерно будет стоить 5 млн. 600 тыс. руб. В данном случае сначала цену квартиры завысили на 400 тыс. руб., во втором случае для покупки, цену квартиры занизили на 400 тыс. руб. На самом деле такая квартира как раз и стоила приблизительно 6 млн. рублей

Подставные покупатели и продавцы для снижения/поднятия цены квартиры.

Первая ситуация. В агентство недвижимости обращается продавец квартиры и подает заявку на продажу своей квартиры. Квартира выставляется на продажу по определенной цене. Разумеется, продавцу хочется квартиру продать дороже. Риелтору тоже хочется ее продать дороже, тем более, если оплата риелтору за сделку составит не твердую сумму, а процент от продажи квартиры. Но главнее, риелтору квартиру хочется продать быстрее. Особенно в «мертвый сезон», когда квартира «зависла» и никак не продается. А продавец как назло не спешит ее продать и держит свою цену. Вот тогда риелтор приводит из своих знакомых псевдопокупателя. И тот «покупатель», по заранее спланированному сценарию, начинает торговаться и даже высмеивать продавца, что тот хочет так дорого продать и что, мол, таких цен да на такие квартиры и в помине нет. И не обязательно ограничиваться одним подставным «покупателем». Бывает, что риелтор может привести и больше десяти таких «покупателей» и конечно же продавец соглашается и снижает впоследствии цену на свою квартиру.
Вторая ситуация. Клиент обратился в агентство недвижимости, чтобы ему подобрали коттедж в Подмосковье. После нескольких показов, такой коттедж риелторы ему находят. Покупателя не устраивает цена – слишком дорого для него. Тогда риелторы (в такой ситуации эффективней несколько риелторов, хотя бы два) начинают уговаривать продавца снизить цену, продавец упорно не соглашается. Тогда продавцу на следующий день звонят новые «покупатели», которые по приглашению продавца осмотрев коттедж, начинают высмеивать его и даже слушать не хотят о такой цене, предлагая за коттедж сумму гораздо меньшую, чем продавцу предлагали вчера другие покупатели. Как уже догадался читатель, данные псевдопокупатели были посланы вчерашними риелторами. На следующий день появляются новые «покупатели», а может быть и в этот же день и ситуация повторяется. Продавец, в конце концов, в данной ситуации соглашается сбросить цену «нашим риелторам». Данный случай был реально в этом году.
Автор также был очевидцем следующей ситуации.
Была одна непоследовательная продавец квартиры, которая злоупотребляла спиртными напитками, не настолько конечно, чтобы была совсем недееспособной, но была очень нестабильной, часто меняла свое мнение. Одним словом была непредсказуемой и в любой момент могла передумать продавать свою квартиру или уйти к другим риелторам. При этом держала цену и хотела продать подороже и не хотела никак снижать цену. При этом риелтор эту квартиру хотел продать своим родственникам, а тем в свою очередь, должны были через пару недель одобрить кредит для покупки квартиры. Ситуация выходила из под контроля, появились опасения, что продавец (назовем ее условно Любовь) передумает и не будет ждать две недели. Риелторы решили подослать своего «покупателя», чтобы Любовь удержать и попросили его, чтобы он на время привез свои 200 тыс. руб., якобы в качестве аванса за квартиру. Ей сказали, что нашелся покупатель на ее квартиру и что он готов внести за нее аванс в размере 200 тыс. руб. (как раз комиссия риелторов по продаже этой квартиры составляла 200 тыс. руб.) и Любовь согласилась. Приехав на встречу в офис агентства недвижимости, «покупатель» привез 200 тыс. руб., риелторы составили предварительный договор купли-продажи квартиры. Договор подписали обе стороны, «покупатель» передал 200 тыс. руб. риелтору, эти деньги запечатали в конверт, на котором расписались и продавец и «покупатель», подписали, что это аванс по договору такому-то и затем деньги были переданы на «хранение в сейф» данного агентства недвижимости. После сделки все пожали друг другу руки и разошлись. Тут же «покупатель» вернулся в офис и ему его знакомые риелторы вернули эти 200 тысяч рублей из «сейфа» порвав и выбросив конверт от денег.
При этом Любови не были выданы ни одного документа и она доверяла риелторам. Позже ей сообщили, что к сожалению покупатель передумал брать квартиру и что мол ему пришлось вернуть те 200 тыс. руб. А тем временем родственники риелтора оформили кредит и купили себе данную квартиру.
В другой ситуации агентство недвижимости заключили договор с продавцом квартиры. При этом, по условиям договора, продавец за услуги агентства недвижимости не вносит предоплату, а оплата риелторам производится в момент заключения сделки. В договоре было условие, что независимо от того будет ли заключена сделка или нет, продавец оплачивает 100 тыс. руб., если агентство недвижимости найдет для показа не менее трех покупателей. Квартира долго не продавалась и удалось найти только двух покупателей, о чем по каждому просмотру с продавцом риелторы подписали акт осмотра. Те двое покупателей отказались, а третьего никак не удавалось найти. Тогда и привели риелторы своего знакомого под видом третьего покупателя. Акт осмотра с продавцом был подписан и 100 тыс. руб. агентство недвижимости «отработало».

Как риелтор-армянин 100 тысяч накрутил.

Зачем риелтор завышает цену на квартиру перед самой продажей.

Это тоже реальная ситуация из практики. На месте этого риелтора мог бы оказаться и азербайджанец и дагестанец и русский. Поэтому никакого национализма здесь нет.
Одно агентство недвижимости продавало квартиру по определенной цене. Нашлись покупатели, которые были со свои риелтором, который и был армянин. Данный риелтор шепнул на ухо второму риелтору, что на самом деле его покупатели думают, что квартира продается на 100 тысяч дороже и что он впоследствии скажет, что эти 100 тысяч надо без ведома продавца отдать этому риелтору. Мол, этот риелтор уговорил сбросить цену продавца и за это ему нужно потихонечку без ведома продавца передать 100 тысяч рублей. Всё так и получилось. При этом риелтор армянин сказал, что эти 100 тысяч тот риелтор должен поделить с ним пополам, по 50 тысяч рублей. При сделке покупатели передали втихую эти 100 тысяч рублей и риелтор также втихую их поделил с армянином риелтором пополам.

Деньги из воздуха.

Молодая семья нашли объявление в Интернете о выгодной продаже квартир в новостройке. Позвонили по указанному телефону, им подтвердили, что действительно все продается по указанной цене и предложили приехать посмотреть строящийся дом своими глазами. Договорились о времени встречи около строящегося дома. На встречу приехала женщина, которая нашей молодой семье все рассказала: сколько стоят квартиры, когда намечается ввод в эксплуатацию и оформление собственности, из какого материала строящийся дом и другие плюсы данной новостройки.
Наших героев все устроило и договорились о встрече для оформления документов и внесения предоплаты по договору покупки квартиры в размере 100 тысяч рублей. Приехав на встречу в агентство недвижимости, там выяснился один нюанс. Что непосредственно продает эту квартиру сам застройщик, а данное агентство недвижимости является посредником и что комиссия агентства недвижимости составляет 100 тысяч рублей, и эта сумма включена в ранее оговоренную сумму полной стоимости квартиры. Тут риелторы дали на подпись свой договор риелторских услуг и потребовали им оплатить эти 100 тысяч рублей. Вот так агентство недвижимости заработали 100 тысяч рублей из воздуха.


Без посредников не обойтись или принуждение к заключению договора.

Одна женщина решила, что не будет платить деньги посредникам риелторам и решила продать квартиру самостоятельно. Подала через Интернет объявление о продаже своей квартиры. Ей звонили по объявлению, в том числе и с агентства недвижимости. Сначала она не хотела никак сотрудничать с риелторами, один из которых звонил ей несколько раз. И вскоре этот навязчивый риелтор ей сообщил, что нашелся покупатель, и пригласил ее в офис агентства недвижимости. Она явилась в офис агентства, но ее обманули — сообщили, что «покупатель» не явился, мол только сейчас буквально за две минуты до ее прихода позвонил, очень сильно извинялся и сказал, что срочно улетает в командировку. Ей предложили заключить договор с агентством и в этот раз она согласилась.
Вот такие существуют некоторые схемы обмана со стороны риелторов.
В данной статье я не рассматриваю откровенно уголовные схемы мошенничества «черных риелторов», этому будет посвящена отдельная статья.

Уловки риэлторов

В любой профессии есть как честные профессионалы, так и люди, которые недобросовестно выполняют свою работу. Агенты по недвижимости не исключение: можно встретить и хорошего риэлтора, который будет внимательно сопровождать каждый этап сделки, и человека, который отнесется к этому халатно. Некоторые уловки агентов можно отнести к маркетинговым приемам, но есть и более опасные, мошеннические методы, которые могут стоить клиентам и денег, и квартиры. О том, как максимально обезопасить себя от недобросовестных агентов, мы и поговорим.

Спешка и давление
При покупке или аренде квартиры клиент часто находится в нерешительности: стоит ли покупать или арендовать квартиру — или можно подыскать лучший вариант? Ответ риэлтора, который мало заботится об интересах клиента, всегда один: нет, лучшей квартиры за такие деньги не найти, поэтому с ее покупкой или наймом нужно торопиться. Такой агент может рассказать о нескольких клиентах, которые хотят внести задаток за понравившуюся вам квартиру в скором времени. Риэлтор хочет создать ажиотаж вокруг жилья: для покупателя или нанимателя могут подстраиваться телефонные звонки или даже встречи с «конкурентами» (зачастую коллегами агента). Нередко такие агенты рассказывают о пугающей статистике на рынке аренды, где на одну квартиру приходится по десять квартиросъемщиков, хотя, по последним данным, предложение и спрос не сильно расходятся.
Совет: риэлторам важно быстрее оформить сделку и получить комиссионные, поэтому недобросовестные агенты будут пытаться заставить вас паниковать и согласиться на любое предложение. Не торопитесь с выбором, иначе можно купить или арендовать квартиру со множеством недостатков.

Слишком низкая цена
Иногда риэлторы выставляют в объявлениях заниженную цену квартиры. Когда арендатор приходит посмотреть на жилье, ему сообщают, что наймодатель неожиданно решил повысить плату. Так агент пытается заманить клиента, ведь, возможно, он согласится и на более дорогой вариант или решится подписать агентский договор на подбор квартиры.
Совет: не обманывайте себя, чересчур заманчивые предложения (когда цена сильно отличается от среднерыночной) должны вызывать у вас подозрение. В лучшем случае, вы узнаете, что квартира продается/сдается несколько дороже, в худшем — столкнетесь с мошенниками или проблемной недвижимостью.

Квартира-призрак и навязывание агентского договора
Некоторые не слишком честные риэлторы заманивают клиентов объявлениями о несуществующих квартирах — идеальной недвижимостью с хорошей ценой (такие объявления часто можно встретить на остановках общественного транспорта и подъездах). Радостный клиент звонит риэлтору, но тот с сожалением сообщает, что квартира уже сдана или продана. И затем предлагает показать ему почти такую же или подобрать любую другую квартиру. Его задача — подписать с вами агентский договор. Даже если квартира вашей мечты существует в действительности, риэлтор может отказаться показывать ее до тех пор, пока вы не оформите с ним деловые отношения.
Совет: не соглашайтесь сотрудничать с агентом, который уже при первом разговоре попытался вас обмануть — найдите надежного риэлтора, например, по рекомендациям знакомых.

Уловки при продаже неликвидной недвижимости

Часто недобросовестные риэлторы намеренно скрывают от покупателей и нанимателей недостатки квартир. Так, вступив в сговор с продавцом или наймодателем, они сбывают неликвидные объекты недвижимости. Для этого они используют несложные приемы, о которых каждый человек, находящийся в поисках квартиры, должен знать.

Показ квартиры в темное время суток
Если квартира находится около перегруженного транспортом шоссе, вас пригласят туда поздно вечером, когда пробок и сопутствующего шума не будет. Также окна квартиры могут выходить на кладбище, свалку или линии электропередач (веские причины для снижения цены недвижимости), но в темноте вы ничего не заметите.
Совет: по возможности не соглашайтесь на просмотр квартир в поздние часы. Если другого времени у вас нет, обязательно изучайте карту местности.

Маскировка дефектов
Для того, чтобы поднять настроение клиентам, агенты часто заваривают кофе перед показом. В некоторых случаях это делается для того, чтобы покупатель или арендатор не смогли заметить менее приятные запахи квартиры. Если в квартире нет горячего водоснабжения, вам расскажут о проведении профилактических работ (чаще всего такое удается провернуть летом) или даже на время подключат газовую колонку (в некоторых случаях на стене висит вообще”муляж”). Дефекты отделки (грибок в ванной, осыпающаяся штукатурка, кривой пол и прочее) нечестный риэлтор попытается замаскировать картинами, шторками, коврами, а также будет вас отвлекать и торопить с осмотром. В последнее время широко практикуется предпродажная подготовка квартир, в ходе которой и происходит маскировка дефектов, возможен даже дешевый косметический ремонт.
Совет: никогда не спешите при осмотре квартиры, внимательно все проверьте и не стесняйтесь заглянуть в каждый угол квартиры.

Испугать клиента
Для начала риэлтор может показать квартиру в очень плохом состоянии и пояснить, что в заданной ценовой категории чаще всего попадаются именно такие объекты. Для этих целей могут привлекаться сторонние граждане с неприглядными квартирами, продавать которые на самом деле они и не собираются, просто зарабатывают “на показах”. После этого даже не слишком хороший вариант жилья, но не находящийся в таком плачевном состоянии, может показаться запуганному покупателю или арендатору подходящим.
Совет: если вы хорошо изучите цены рынка недвижимости, риэлтору не удастся вас запугать.

Встретить клиента
Иногда риэлторы предлагают встретить клиента и вместе доехать до объекта. Часто это делается для того, чтобы клиент не заблудился и долгие плутания не испортили ему настроение. Однако квартира может располагаться в таком месте, куда сложно добираться на общественном транспорте. В этом случае риэлтор быстро довезет клиента на машине, чтобы тот не обратил на это внимание.
Совет: всегда сами высчитывайте расстояние до метро и прикидывайте, насколько удобным будет для вас расположение квартиры.

Задаток
Случается, что под предлогом задатка или аванса для продавца риэлторы выманивают у клиентов немалые деньги: при покупке квартиры задаток составляет около 5% от ее стоимости, при аренде — примерно 10% от месячной платы. Во-первых, агент-мошенник может взять у вас сумму задатка и пообещать передать ее самому хозяину квартиры. Затем составляется расписка, риэлтор уходит с деньгами и пропадает. Даже если риэлтор работает в агентстве по недвижимости, он может оказаться мошенником — работники там могут меняться очень часто, особенно в больших компаниях. Во-вторых, риэлтор может предложить выдать ему задаток или аванс заранее — якобы можно будет сразу отдать хозяину аванс и занять квартиру, если появится подходящая. В ваш договор включается соответствующий пункт, а вы передаете деньги, которые уже никогда не увидите. По закону, переданную риэлтору сумму нельзя считать ни авансом, ни задатком — агент просто может оставить деньги себе.
Совет: задаток или аванс стоит передавать только хозяину квартиры, составив именно соглашение о задатке или авансе, а также расписку. Если риэлтор дал вам на подписание договор, где есть пункт о передаче задатка ему, стоит отказаться от сотрудничества.

Договор, составленный в пользу риэлтора
Договор с риэлтором может содержать неясные фразы, касающиеся его обязанностей. Например, по договору он должен подобрать клиенту однокомнатную квартиру в таком-то ценовом диапазоне — без дальнейших пояснений. Такая неопределенная формулировка развязывает агенту руки: он может вообще ничего не подыскивать, а предлагать первые попавшиеся варианты. Если вы сдаете квартиру и не пропишите четкие требования к нанимателям, он будет отправлять к вам всех встречных квартиросъемщиков. Проходит время, недобросовестный риэлтор ничего не делает, рассчитывая на то, что все само собой сложится. Тогда клиент решает досрочно расторгнуть договор. А это не так просто, ведь формально прописанные в договоре обязанности агент исполняет. Поэтому в агентстве по недвижимости, ссылаясь на договор, вам предложат заплатить штраф или даже откажутся возвращать вам хранящиеся у риэлтора правоустанавливающие документы.
Совет: прежде чем подписать договор с риэлтором (эксклюзивный или обычный договор на оказание услуг), внимательно его прочитайте, особо обращая внимание на пункты об обязанностях сторон и о расторжении договора.

Скрытая комиссия
Нередко посредник вымогает дополнительные средства как у продавца, так и у покупателя квартиры, получая двойные проценты. На рынке недвижимости это называют скрытой комиссией посредников. Например, риэлтор говорит покупателю, что если тот хочет получить квартиру в обход других претендентов, он должен дать взятку. Такие же требования риэлтор может выставить, пообещав уговорить продавца снизить цену за квартиру. Это один из вариантов. Также агент может за дополнительную плату договориться с хозяином продать квартиру по завышенной цене, утаивая дефекты от покупателя.
Совет: чтобы риэлтор не смог вас обмануть, вы должны хорошо ориентироваться в ценах на недвижимость — как при продаже, так и покупке жилья. Также обговорите с риэлтором возможность общаться с другой стороной сделки и обсуждать с ними денежные вопросы: гласность поможет вам в борьбе со скрытой комиссией. Недобросовестные риэлторы будут всячески препятствовать встрече обоих сторон. Либо, если вы всё же встречались с хозяином квартиры, то риэлтор захочет вас проводить и убедиться, что вы не вернетесь и не договоритесь с продавцом в обход агентских вознаграждений, либо может дежурить некоторое время у подъезда.

Способы обмана риэлторами своих клиентов

Expert Последние изменения: январь, 2022 Продажа 0 367 Время чтения: 4 мин.

Анализ рынка недвижимости показывает, что сегодня сложилось несколько вариантов того, как обманывают риэлторы при продаже и покупке квартиры. Классическая схема – искусственное завышение цены квартиры для получения существенно большей комиссии. В результате продавцу достанется только заявленная им сумма за вычетом процента, а риэлтор в буквальном смысле сделает деньги «из воздуха». Однако некоторые сотрудники агентств недвижимости обманывают не только продавцов, но и покупателей.

5 способов обмануть продавца

Если вынести за скобки случаи явного обмана со стороны «черных» риэлторов, являющихся по сути преступниками, можно увидеть несколько схем, которые формально не являются нарушением закона. Все они связаны с тем, что риэлтор стремится любыми способами увеличить стоимость квартиры.

Обычно агентство получает 2%-3% от сделки, что в абсолютном выражении составляет 100-200 тыс. руб. и даже больше (для Москвы и Подмосковья). Однако сам риэлтор может искусственно завысить стоимость квартиры, чтобы получить «личную» комиссию. Для этого существует несколько способов:

  • Агентство заключает с продавцом договор, в котором указана точно оговоренная стоимость и комиссия. Но в результате риэлтор выставляет квартиру по завышенной цене – например, больше на 100-200 тыс. руб. Соответственно продавец от такого подхода может потерять клиентов, которые явно обратят внимание на более дешевые варианты. Время продажи увеличивается, а в результате агент получает существенно большее вознаграждение.
  • Стоимость недвижимости, как известно, не снижается, а, наоборот, постепенно увеличивается. Поэтому если объект продается довольно долго, и продавец не следит за рекламой, риэлтор может изменить стоимость и самостоятельно. Причем реально квартира продастся именно по указанной цене, поэтому собственник не получит возникшую разницу.
  • Нередко складывается такая ситуация, что на одну и ту же квартиру претендует не 1, а сразу 2 или даже 3 покупателя. В таком случае агент также может смело завысить стоимость: кто предложит большую сумму, тот и приобретет объект.
  • Иногда услугами риэлтора пользуются не только продавцы, но и сами покупатели, которые не хотят или не могут тратить время на поиск недвижимости. Поскольку оба агента желают продать квартиру быстрее, они могут встретиться с собственником и убедить его снизить цену, а полученную выгоду просто разделить между собой.
  • «Продвинутые» специалисты разработали и такую схему. Покупатели иногда завышают стоимость объекта, из-за чего спрос на него падает, т.е. агент тратится на рекламу, несет другие расходы, но не получает комиссию. В таком случае предприимчивые риэлторы приводят подставных покупателей, которые специально находят «недостатки» квартиры и пытаются «настроить» владельца на пессимистичную волну. В результате собственник уступает и соглашается со снижением стоимости.

5 способов обмануть покупателя

Существуют и «проверенные» способы обмана риэлторами своих клиентов, которые желают приобрести квартиру. Все они направлены на то, чтобы покупатель как можно быстрее «созрел» для сделки, приобрел объект якобы по выгодной цене, не разобравшись в деталях. Наиболее распространены такие схемы обмана:

  1. На сайте выкладывается объявление-приманка, в котором рассказывается о продаже квартиры по «суперцене». Если стоимость существенно занижена, это наверняка обман: риэлтор просто добивается того, чтобы клиент позвонил и вступил с ним в контакт.
  2. Аналогично можно расценить ситуацию, когда в объявлении не указан адрес конкретного дома: возможно, такую квартиру продают сразу несколько агентств. Исключение – квартиры в новостройке: до тех пор, пока дом не сдан, они не имеют присвоенных номеров.
  3. Во время осмотра помещения агенты специально приглашают подставных покупателей, который поднимают дополнительный ажиотаж. Если реальному человеку действительно срочно нужна квартира, он часто готов заплатить и немного большую стоимость. Не исключено, что разницу риэлтор разделит и с приглашенными «актерами».
  4. Объявление появилось несколько часов назад и уже набрало много сотен просмотров, что на самом деле просто невозможно. В этом случае риэлторы просто обновляют базу данных, изменяя в тексте всего 1-2 символа. В результате складывается впечатление, будто этот объект пользуется повышенным спросом.
  5. Агенты уточняют потребности покупателя и специально водят их по разным «плохим» объектам, а потом показывают более приемлемую квартиру. В результате срабатывает «эффект сравнения»: покупатель почти всегда выберет более качественный товар, хотя на самом деле и он может оказаться недостаточно хорошим.

Как избежать обмана

Избежать этих хитростей вполне возможно. Главное условие – внимательно подойти к покупке или продаже квартиры и проверять буквально каждый шаг риэлтора.

Продавцу

Чтобы не попасться на обман с ценой, продавцу следует:

  • внимательно уточнить текст договора с агентством, особенно пункт о стоимости недвижимости и величины комиссии;
  • обговорить возможность увеличения стоимости квартиры в соответствии с реальной рыночной ситуацией;
  • периодически контролировать объявление о продаже квартиры на сайте (уточнить, на каких именно площадках риэлтор размещает информацию);
  • уточнить порядок расторжения договора (на тот случай, если специалист не вызывает доверия).

Покупателю

Особую бдительность стоит проявить и покупателю. Именно он чаще всего становится жертвой обмана, поскольку как собственнику, так и самому риэлтору квартиру важно продать, и как можно быстрее. Поэтому при взаимодействии с агентом необходимо обратить внимание на такие рекомендации:

  1. Тщательно проверять все документы на квартиру самостоятельно – вплоть до буквы и запятой (паспорт собственника, договор купли-продажи, свидетельство о собственности и т.п.). Особого внимания заслуживают случаи с доверенностью – необходимо проверить, действительно ли этот документ был подписан нотариусом.
  2. Обязательно проверить юридическую чистоту объекта. Для этого следует заказать актуальную выписку из ЕГРН (получить ее может любой человек, поскольку данные о недвижимости не являются тайной). Правильнее всего заказать документ прямо накануне сделки, поскольку даже за несколько недель ситуация может измениться (квартира окажется под арестом, на нее будут претендовать «внезапно появившиеся» наследники и т.п.).
  3. Осмотреть помещение не 1, а хотя бы 2 раза – как вечером, так и утром, поскольку в этот момент может открыться довольно много недостатков (неприятный вид, шумные соседи, шум автотрассы и т.п.).
  4. Не доверять утверждениям наподобие «гарантия чистоты сделки», «100% юридическое сопровождение» и т.п. На самом деле агент как таковой является всего лишь продавцом и даже в случае наступления реальной угрозы не несет никакой ответственности. В результате продавец или покупатель могут обратиться только в суд.

Таким образом, многие недобросовестные риэлторы действительно обманывают своих клиентов – как покупателей, так и продавцов. Поэтому стоит тщательно выбирать агента для продажи и при необходимости сменить его. В некоторых случаях целесообразно продавать недвижимость самостоятельно – для этого достаточно привести квартиру в порядок и разместить объявления на крупных порталах.

Ссылка на основную публикацию