На что обратить внимание и какие вопросы задавать при первом осмотре квартиры

Осмотр квартиры перед покупкой

Внимательный осмотр жилого помещения – один из важнейших этапов при приобретении объекта недвижимости. Покупателю понадобится оценить не только общее состояние квартиры, но и состояние мест общественного пользования (подъездов, лестничных клеток, лифтов и пр.). Также потребуется изучить окружающую инфраструктуру и район, в котором располагается квартира. Так на что же именно Покупателю нужно обратить свое внимание, чтобы не прогадать и сделать правильный выбор?

Подготовка к осмотру квартиры

Подготавливаться к осмотру жилого помещения нужно не только Продавцу, но и Покупателю. Последний должен четко сформировать в своей голове картину того, какой должна быть искомая квартира. Покупателю понадобится заранее представить т.н. «идеальный вариант жилья», который будет учитывать его личные потребности и предпочтения. Например:

Для человека с ребенком «идеальным вариантом жилья» будет считаться квартира с благоустроенной придомовой территорией (детские и спортивные площадки, озелененные парки, зоны отдыха) и развитой инфраструктурой (школы, детские сады, поликлиники). И, наоборот, для человека без семьи все эти пункты могут стоять далеко не на первом месте.
Для автомобилиста «идеальный вариант жилья» немыслим без наземной или подземной парковки, располагающейся в шаговой доступности от дома. Если человек часто использует машину для передвижения и ему важна экономия времени, большую роль сыграет транспортная доступность (наличие рядом с домом шоссе, автомагистралей, развязок и пр.).

Всегда расспрашивайте Покупателя о возможных нюансах, которые могут сказаться на качестве жизни. Речь идет про наличие рядом с домом трасс, фабрик, ночных клубов, ресторанов, торговых центров с круглосуточным режимом работы. Для кого-то все это будет плюсом, а для кого-то – минусом.

Поинтересуйтесь, насколько безопасен выбранный район. Для этого вам понадобится почитать отзывы пользователей в Сети, изучить новостные сводки за последнее время, опционально – поспрашивать своих знакомых и друзей, которые могли здесь проживать. Если окрестности имеют дурную славу и часто становятся местами совершения преступлений, от сделки рекомендуется отказаться.

Вы также можете получить первичную информацию о недвижимости заранее, еще до ее посещения. В этом вам поможет выписка из ЕГРН. Просто обратитесь в Росреестр, сформируйте запрос по адресу квартиры, оплатите госпошлину (от 350 рублей и выше в зависимости от вида выписки) и получите все основные сведения на свою электронную почту. Из выписки вы сможете узнать ФИО реального собственника, метраж жилого помещения, его этажность, а также получить информацию о наличии/отсутствии ограничений или обременений.

Время для посещения: когда лучше осматривать квартиру

Жилое помещение следует осматривать только в светлое время суток. Благодаря этому вы сможете:

определить, достаточно ли в квартире света;
разглядеть все существующие недостатки и изъяны (царапины, трещины, протеки, сколы и пр.).

Нужно ли оплачивать осмотр квартиры

Осмотр квартиры должен проводиться абсолютно бесплатно. Если на этом этапе собственник заводит речь о деньгах, смело отказывайтесь от сделки и ищите другого Продавца.

Даже если в назначенное время вы не явились на осмотр квартиры (например, застряли в пробке), все, что может сделать добросовестный Продавец, – это либо принять вас, либо перенести встречу на другую дату, либо отказаться от сделки по своим мотивам. Если же человек начинает выпрашивать у вас деньги, это можно рассматривать как обман и мошенничество.

Что брать с собой на осмотр квартиры

Не рекомендуется приходить на осмотр квартиры с пустыми руками. Чтобы максимально полно и всесторонне изучить объект недвижимости, возьмите с собой:

ручку или карандаш;
блокнот (для письменного фиксирования преимуществ или, наоборот, недочетов квартиры);
фотоаппарат (для наглядного фиксирования преимуществ или недочетов квартиры);
фонарик (для освещения наиболее темных мест);
любой электроприбор или телефон с зарядным устройством (для проверки розеток);
по желанию – уровень (для проверки ровности стен и пола).

Не стесняйтесь вести себя настойчиво, заглядывать во все углы и уточнять любые, интересующие вас, детали. Даже если вопрос кажется вам глупым или несуразным, лучше задать его для собственного успокоения и безопасности. Помните, что квартира – это дорогостоящее имущество, за которое будете платить именно вы. Ни Продавец, ни риэлтор, ни какое-либо иное лицо не заинтересовано в выгодности и успехе вашей покупки так, как вы сами.

Как осматривать район, придомовую территорию и подъезд

Перед посещением выбранной квартиры Покупателю рекомендуется пройтись по окрестностям. Обратите внимание:

на состояние дорог и тротуаров;
на общее количество машиномест во дворах;
на озелененность окружающей территории;
на наличие/отсутствие продуктовых магазинов, аптек и пр.

Если на первом этапе вас все устроит, осмотр продолжится далее – уже во дворе дома. Здесь большую роль играет наличие досуговых мест (детских и спортивных площадок, зон для отдыха). Оцените внешнее состояние дома. Если участок вокруг дома огорожен, это более безопасно и предпочтительно для вас как для будущего жильца.

Обратите внимание на конструкции для перемещения инвалидов, если для вас или вашей семьи это имеет первостепенное значение. Также оцените окружающий контингент и подумайте, будет ли вам комфортно соседствовать с этими людьми.

Если общее впечатление положительно, отправляйтесь дальше – в подъезд дома. Здесь вам понадобится обратить внимание на:

степень чистоты подъезда (как хорошо подметены или помыты полы, нет ли на стенах граффити, не разбросаны ли на лестницах окурки и другие отходные материалы);
освещенность подъезда (везде ли вкручены лампочки);
температура и влажность подъезда (не слишком ли в нем сыро, жарко, холодно, неприятно);
запах в подъезде;
целостность стен, полов, потолков (если где-то имеются заметные трещины или разводы, это может свидетельствовать о ветхости всего здания);
наличие/отсутствие мусоропроводов, их общий вид и состояние;
исправность и чистоту лифтов.

Как осматривать квартиру перед покупкой

Сразу же запросите у Продавца технический паспорт на квартиру, чтобы не терять времени зря. Планировка, зафиксированная в этом документе, должна совпадать с реально существующей планировкой недвижимости. Если все совпадает, значит, осмотр можно продолжать.

Если где-то имеется несовпадение, поинтересуйтесь у Продавца, была ли перепланировка официально санкционирована в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Законность планировки подтверждается соответствующей справкой, которую Продавец должен получить в БТИ и предоставить вам на проверку.

Для тщательного осмотра квартиры можно воспользоваться специальным чек-листом. Пункты являются универсальными, т.е. подходящими и для «первички» (первичной недвижимости), и для «вторички» (вторичной недвижимости).

Какое состояние должно быть?

Стены, потолки, пол.

Они должны быть идеально ровными, прочными и без изъянов. Например, сырость и плесень свидетельствуют о том, что в квартире повышена влажность и нарушен температурный режим.

В квартире должно быть комфортно и умеренно тепло. Если же вы ощущаете холод или невыносимую жару, виной всему может быть плохое качество стен. То же самое относится и к повышенному шуму, – если при возведении дома были использованы дешевые материалы с низкой шумоизоляцией, вы будете слышать все, что происходит на улице.

Лучше отдавать свое предпочтение квартирам без натяжных потолков. Такие потолки могут маскировать неприятные «сюрпризы» в виде протеков или трещин.

Вам понадобится заранее попросить Продавца, чтобы он передвинул или убрал из квартиры всю мебель (настолько, насколько это возможно). Так вы сможете оценить состояние недвижимости максимально тщательно.

Балконные двери, оконные рамы, окна.

Все рамы и перегородки должны быть установлены герметично, без зазоров. В противном случае щели могут стать причиной неприятных сквозняков. На самих окнах не должно иметься сколов.

Все приспособления, связанные с канализационной системой (унитаз, ванная, раковина на кухне), должны быть полностью исправны.

Не должно быть сырости, проблем со сливом воды, а также ветхости сантехнических труб. Подача холодной и горячей воды должна осуществляться без перебоев.

Если квартира газифицирована, подача газа должна осуществляться без перебоев.

Исправность батарей можно проверить только в холодный сезон. Если же вы покупаете квартиру в теплый сезон, расспросите об отоплении не только Продавца, но и его ближайших соседей (все ли их устраивает, не мерзнет ли кто-то в семье и пр.).

Также поинтересуйтесь у собственника, как именно обслуживается дом – центральным отоплением или индивидуальным отоплением с собственным котлом. Если в здании имеется отдельный котел, запросите у Продавца документы, подтверждающие законность такой установки в доме. Спросите, кто именно оплачивает замену старого котла на новый, и как часто это происходит. Если за замену отвечают жильцы, подумайте, сможете ли вы покрывать эту статью расхода из своего бюджета.

Во-первых, электропроводка должна быть исправной, а, во-вторых, она должна выдерживать подключение к сети питания сразу нескольких приборов.

Если в квартире имеются электронные приспособления, попросите Продавца включить их в розетки. Проверьте, не происходит ли где-либо замыкания, не чувствуется ли запах гари.

Покупатель заинтересован в том, чтобы в квартире были установлены приборы для автоматического учета потребленной воды, света, газа. Так человек точно будет знать, за какие коммунальные услуги он платит каждый месяц.

Выбирайте квартиру на «правильном» этаже. Наиболее проблемные этажи – это первый, второй и последний в доме. Квартира на первом этаже может отсыревать из-за подвальной влаги, что приводит к образованию грибка на стенах. Квартира на последнем этаже также может отсыревать, но уже из-за протечки крыши. Квартира на втором этаже потенциально опасна, если под ее окнами располагается козырек подъезда или имеется пожарная лестница. Все это может привлекать воров. Если квартира располагается на одном из низких этажей, разумно узнать, не пролегает ли под домом линия метро.

Не забудьте поинтересоваться, имеется ли в квартире доступ к Интернету (если для вас это важно). Также спросите у Продавца, как давно в квартире был проведен ремонт. Если Продавец проводил ремонт некоторое время назад для себя и своей семьи, значит, все в порядке. А вот если Продавец начинает уверять вас, что ремонт был сделан совсем недавно, это повод насторожиться. Вполне возможно, что ремонт действительно проводился, только не капитальный, а косметический – с целью замаскировать и скрыть от вас явные изъяны, недостатки и минусы жилища.

Полезную и важную информацию можно получить от соседей Продавца. Общаться с ними лучше без самого собственника, с глазу на глаз. Соседи способны рассказать вам больше сведений об истории квартиры. Например, может обнаружиться, что в квартире произошел пожар, убийство, кража и пр.

Также в неформальной беседе соседи могут признаться вам, что в течение вот уже нескольких лет они делают у себя ремонт. Обычно это означает только одно – шумная работа и складирование строительного мусора на лестничной площадке. Подумайте, нужно ли вам это как будущему собственнику. Кроме того, беседы с соседями просто помогут понять, насколько жильцы дома близки вам по социальному статусу.

Акт осмотра квартиры: составление и образец 2022

Здесь фиксируется текущее состояние объекта недвижимости. При этом квартира может находиться не в идеальном состоянии. Покупатель и Продавец вправе договориться, что до заключения основного договора купли-продажи какие-либо незначительные изъяны и мелочи будут устранены действующим собственником.

Акт осмотра квартиры составляется в письменной форме в 2 оригинальных экземплярах (1 – Продавцу, 1 – Покупателю). Документ не имеет строгого унифицированного образца, однако сюда рекомендуется включать следующие сведения:

дата и место проведения осмотра;
ФИО участников осмотра (Продавца и Покупателя, а также свидетелей со стороны Продавца или Покупателя – если были);
адрес расположения квартиры;
основные характеристики квартиры (площадь, количество комнат, строительные материалы и пр.);
наличие/отсутствие перепланировки, была узаконена в БТИ или нет;
результат осмотра (что устроило Покупателя, что не устроило и по каким причинам, детальное описание имеющихся изъянов и пр.);
подписи основных участников сделки;
подписи лиц, дополнительно присутствовавших при проведении осмотра (если были).

После того, как осмотр квартиры полностью завершается, Продавец начинает:

Собирать документы на квартиру.
Опционально – устранять имеющиеся в квартире недостатки (если что-то не устроило Покупателя, и действующий собственник взял на себя обязательство это исправить).

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область – +7(499)648-11-59
- Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

На что обратить внимание при покупке квартиры

Что нужно знать при покупке квартиры? Давайте разбираться.

Критерии выбора

Обычно люди заранее знают, в каком районе города они хотели бы приобрести квартиру.

Будущее место жительства могут определять работа, учебное заведение для ребенка, благоприятная экологическая обстановка района, давняя мечта или бюджет.

На что стоит обратить внимание при выборе дома своей мечты:

парковка и свободные парковочные места (для автомобилистов);
остановки маршрутного транспорта;
продуктовые и хозяйственные магазины;
детский сад и школа;
детская и взрослая поликлиники;
парк, сквер, детская площадка, стадион;
прочая инфраструктура;
чистый подъезд;
репутация выбранного района.

Когда оформляется ипотека на приобретение жилого помещения, банк может выдвигать свои требования к выбираемому объекту.

Выбор квартиры в новостройке, по требованиям банка, должен отвечать следующим условиям:

строительная фирма или застройщик должны существовать на рынке жилищного строительства не менее 5 лет;
задержек по сдаче строительных объектов не должно быть минимум в течение одного года;
наличие не менее двух объектов массовой или точечной застройки, введенных в эксплуатацию;
отсутствие судебных споров;
устойчивая репутация на рынке строительства.

Выбор квартиры на вторичном рынке, по требованиям банка, должен отвечать этим условиям:

приобретаемая недвижимость должна быть полноценной квартирой (не комната);
квартира должна располагаться в зоне ипотечной программы (информацию можно получить у банка);
квартира должна соответствовать всем сантехническим нормам (исправные каналы водоснабжения, отопления и канализации);
дом, в котором располагается квартира, не должен иметь статус аварийного или ветхого жилья.

Покупка квартиры в новостройке

Как правило, квартиры в новостройке имеют широкий выбор планировок и качественный ремонт «под ключ», чем может быть обусловлена повышенная стоимость жилища. Поэтому многие стараются приобретать квартиры заранее, еще на стадии котлована.

С чего начать процесс выбора квартиры в новостройке?

Степень готовности

При покупке квартиры в новостройке первым делом обратить внимание нужно на информацию о сроках ее сдачи (если проект еще не завершен). Не лишним будет узнать о репутации застройщика или управляющей компании.

Если готовность уже официально утверждена, дом сдан и все коммуникации подведены, лучше всего убедиться в этом лично: при осмотре квартиры обязательно проверить, проведен ли свет, вода и организована ли канализация.

Если же ничего из этого еще нет, но застройщик обязуется решить вопрос с коммуникациями в кратчайшие сроки, то лучше не рисковать.

Многие новостройки могут ждать подведения коммуникаций не один год.

Также можно вступить в группу или зарегистрироваться на форуме, посвященном строительству выбранного дома. Там можно узнать и обсудить все проблемы дома с другими покупателей.

Если при осмотре квартиры в новом доме были замечены недочеты, то от застройщика можно потребовать исправить их за его счет.

Проверка застройщика

У застройщика или его доверенного представителя следует запросить все документы, среди которых обязательно должны быть:

разрешение на строительство;
инвестиционный контракт;
проектная декларация;
учредительная документация;
лицензия застройщика;
договор страхования (на случай банкротства компании);
экспертное заключение о строительстве многоэтажного дома;
проект дома.

Виды отделки в достраивающемся доме

В новостройке можно встретить следующие варианты отделки квартир:

без отделки. В такой вид отделки входит наличие всех коммуникаций, входной двери, пластиковых окон, выравнивание стен и стяжка полов. Без предварительного ремонта жить в такой квартире не рекомендуется;
предчистовая отделка. В нее входит все вышеперечисленное, а также межкомнатные перегородки и двери.
«под ключ». Такой вид отделки включает наличие сантехники и ванны; как правило, уже поклеены обои на стенах, есть подоконники и откосы на окнах, а также напольное покрытие (линолеум или ламинат);
муниципальная отделка. Включено все, что и при отделке «под ключ», только с использованием материалов низкого качества. Чаще всего такой вид отделки применяется в программах строительства социального жилья.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Выбирая квартиру на вторичном рынке, нужно быть готовым к более тщательной проверке как продавца, так и квартиры, которую он продает.

Приобретая «вторичку», следует узнать, имеется ли временная регистрация у третьих лиц или уже не действующая прописка бывших собственников. Все документы должны быть предоставлены покупателю.

Несколько десятилетий назад при приватизации жилья многих детей, не достигших 18-летнего возраста, не вписывали в число собственников квартиры. Были и случаи, когда зарегистрированный проживающий (по прописке) отказывался от участия в процессе приватизации жилья. Такие случаи приводили к тому, что право пользоваться квартирой за этим человеком оставалось, даже если у квартиры появлялись новые хозяева.

Чтобы не столкнуться с этими проблемами и не потерять деньги и квартиру, нужно знать, как безопасно купить квартиру на вторичном рынке

Какие вопросы задавать при покупке квартиры

Как проверить квартиру перед покупкой при разговоре с продавцом? Разберем основные вопросы, которые стоит задать собственнику или его представителю, чтобы совершить первый шаг сделки.

в первую очередь нужно узнать, кто является собственником недвижимости и встретиться с ним непосредственно;
на каком основании было получено право собственности на квартиру;
кто прописан на сегодняшний день и кто был выписан из квартиры;
есть ли у собственника дети, не достигшие совершеннолетнего возраста, и супруга/супруг;
наличие третьих лиц, которые могут претендовать на право собственности или пользования;
есть ли в квартире скрытые дефекты (санузел, трубопровод);
спросить о соседях: легко ли найти с ними общий язык, случались ли конфликты и т. д.

Ответы на Ваши вопросы должны быть подкреплены официальными документами, заверенными нотариусом.

Проверка юридической чистоты

Эта процедура абсолютно необходима при приобретении жилья на вторичном рынке, чтобы избежать риска потери квартиры после заключения сделки.

Этот вопрос можно доверить специалистам по недвижимости или юристам. Самостоятельно провести эту кропотливую работу тоже можно, главное знать все юридические нюансы при покупке квартиры.

Какие документы нужны для покупки квартиры на вторичном рынке

У продавца должны быть документы, на основании которого он имеет право собственности.

собственник должен иметь при себе выписку из ЕГРП (единый государственный реестр недвижимости), технический паспорт квартиры;
совладелец — также выписка из ЕГРП, документ о праве на долевую собственность, согласие остальных совладельцев на продажу имущества, документы на квартиру, технический паспорт;
наследник — документы на квартиру и документ о вступлении в наследство, договор дарения. Во всех случаях должно быть указано основание;
риелтор — договор с собственником и доверенность на ведение сделки;
доверенное лицо — доверенность, технический паспорт, выписка из ЕГРП (о собственнике).

Все документы должны быть заверены нотариусом и действительны. Проверку документов можно провести самостоятельно или доверить эту работу юристу. В любом случае обращать внимание стоит на даты составления документа, передачи квартиры в собственность. Если в договоре купле-продажи прописаны условия, также стоит учесть, произошло ли выполнение указанных условий.

История квартиры

Чтобы проверить историю выбранного имущества за последние десятилетия, нужно заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость.

Актуальная информация о квартире собирается в государственном реестре с 1998 года: там можно узнать, как часто продавалась жилплощадь, были ли по ней споры, аресты, судебные тяжбы и т. д.

Техническое состояние

Чтобы оценить техническое состояние приобретаемого имущества, нужно заранее запросить справку в бюро технической инвентаризации (БТИ) и ознакомиться с техническим паспортом объекта.

Изменение планировки должно быть официально задокументировано и согласовано. В противном случае, если прежний владелец не сделал этого, то от нового собственника суд может потребовать вернуть квартиру в первозданный вид.

Продавец

Помимо документов на квартиру, следует запросить у продавца копию его паспорта, чтобы проверить данные в реестре недействительных документов. Все документы, предоставляемые продавцом, должны быть действительны и заверены юридически.

Также следует удостовериться в адекватности собственника. Можно поговорить с соседями и попросить справку от психиатра.

Частые проблемы после покупки квартиры на вторичном рынке и их решения

Проблема: после завершения сделки бывший собственник заявил, что на момент подписания договора о купле-продаже был в состоянии аффекта или действовал под давлением покупателя.
Последствия: квартира возвращается продавцу. По решению суда покупателю частями возвращается сумма, прописанная в договоре.
Решение: при подписании договора брать расписку о передаче денег продавцу в присутствии свидетелей (например, нотариуса и родственников собственника).

Проблема: объявился ранее не обозначенный жилец (отбывал тюремный срок, служил в армии, считался пропавшим без вести и т. д).
Последствия: такой человек имеет полное право на проживание с новыми владельцами и быть собственником доли квартиры.
Решение: в паспортном столе проверить всех лиц, вписанных в собственность приобретаемой недвижимости. Получить от каждого из этих лиц заверенное у нотариуса согласие на продажу.

Проблема: риелтор мошенник, скрылся с деньгами за квартиру или работает в сговоре с собственником.
Последствия: квартиру и деньги скорее всего уже не вернуть.
Решение: при выборе риелторской фирмы сразу проверить ее. Всегда настаивать на контакте с собственником. Самостоятельно проверить все данные из Единого Государственного Реестра Недвижимости (ЕГРН). Сделку (передачу денег) проводить строго в банке через депозитную ячейку в присутствии всех физических и юридических лиц, имеющих отношение к сделке (собственник, нотариус, риелтор, юрист).

Проблема: в квартире ранее была организована незаконная перепланировка.
Последствия: выплата штрафа в размере от двух тысяч рублей и узаконивание несогласованного ремонта.
Решение: потребуйте у собственника узаконить ремонт.

Покупка квартиры через агентство и риелтора

Отправиться в «самостоятельное плавание» или же обратиться за помощью к риелтору, решать только Вам.

Участие специалиста в сделке на приобретение недвижимости имеет плюсы, но и стоит немалых денег.

Операции, связанные с покупкой жилья, отнимают много времени и сил. Некоторым приходится брать на работе отпуск, чтобы полностью погрузиться в решение квартирного вопроса. Однако покупка квартиры может затянуться от двух месяцев до года, а значит, даже четырехнедельный отпуск не спасет ситуацию.

Приобретение жилплощади — непростая покупка, которая имеет множество тонкостей и подводных камней. Обывателю будет сложно держать во внимании все острые моменты сделки.

Однако даже самое респектабельное агентство недвижимости не может гарантировать надежность сделки.

Например, если «вторичка» продается изначально с целью мошенничества, из домовой книги могут намеренно выписать гражданина, который находится в долгосрочной командировке или в месте лишения свободы. Такую информацию достаточно сложно проверить, так как по возвращении человек может выдвинуть претензию даже спустя много лет после того, как квартира была продана.

Если же сделка была совершена через агентство недвижимости, но впоследствии всплыли неприятные сюрпризы в лице неизвестных ранее собственников, то получить компенсацию или помощь от агентства вряд ли получится даже в судебном порядке.

Любая фирма, которая занимается риелторскими услугами, старается обезопасить бизнес от возможных коллизий и сводит свою ответственность к минимуму. Поэтому в договоре купле-продажи можно встретить предупреждение о том, что фирма не несет ответственности за возможные последствия по итогу завершения сделки.

Выгодное положение

Если же Вы понимаете, что без риелтора обойтись не удастся, то во избежание всех страхов и рисков и крупных финансовых вложений в агентство недвижимости можно поступить следующим образом:

тщательно выбирать риелторскую или юридическую контору. Возможно, стоит послушать рекомендации друзей или родных, тех людей из Вашего окружения, которым Вы доверяете;
не приобретайте полный пакет услуг агентства. Например, Вы можете сами найти квартиру, в которой хотели бы жить и заказать через агентство только проверку на юридическую чистоту и помощь в оформлении документов;
оформите титульное страхование недвижимости. Это особый документ, который способен защитить покупателя от риска потерять право собственности на приобретенную жилплощадь. Если квартиру у нового владельца отсудил бывший собственник, страховая компания выплачивает своему клиенту сумму, равную стоимости жилья, которое он потерял.

Некоторые банки отказывают в предоставлении ипотечного кредита на недвижимость без титульного страхования.

Заключение

При покупке квартиры в новостройке или на вторичном рынке необходимо тщательное изучение всех предоставленных документов от застройщика или собственника. Упуская даже самую незначительную на первый взгляд деталь, можно впоследствии столкнуться с крупными финансовыми проблемами.

Рынок недвижимости масштабен, полон подводных камней и крупных опасностей. Если при знакомстве с квартирой начинают выплывать мелочи, которые вызывают сомнения — лучше найти другую квартиру.

Осмотр квартиры перед покупкой

Покупка квартиры – ответственный шаг, к которому обязательно нужно тщательно готовиться. Одним из самых важных элементов является самостоятельно осмотр жилья. Мало того, что потенциальный покупатель наконец вживую видит то, за что он собирается отдавать деньги, но еще на этом этапе можно «вскрыть» множество важных нюансов. В некоторых случаях они могут позволить снизить стоимость жилья или даже станут сигналом для того, чтобы не покупать именно эту квартиру в принципе.

Как осматривать квартиру перед покупкой

Осмотр квартиры должен начинаться… не с квартиры. Сама процедура состоит из нескольких этапов и непосредственно изучение жилья является пусть и самым важным, но и самым последним из них.

Осмотр территории

Начинать нужно с осмотра территории. Тут важно правильно соотносить потребности и реальность. Потенциальный покупатель должен обращать внимание на те элементы, которые ему действительно важны. Допустим, стройка за окном – это явно негативный фактор, но он временный. А вот отсутствие детских площадок и места для них может быть критичным для семей с детьми.

Примерный список того, на что нужно обращать внимание на прилегающей к дому территории:

Удаленность от остановок, школы, больницы, детского садика, магазинов, центра города и так далее.
Состояние тротуаров, дорог, придомовой территории.
Наличие или отсутствие фонарей.
Транспортная сеть – насколько удобно будет ездить на работу или в любые другие регулярно посещаемые места типа фитнес клубов, библиотек, баров, ресторанов и так далее.

Внешний осмотр дома с квартирой

Следующий этап – визуальный осмотр внешнего состояния дома, в котором находится квартира. Даже не специалист с легкостью определит наиболее очевидные проблемы.

Примерный список того, на что нужно обращать внимание:

Наличие или отсутствие трещин.
Целостность стен и швов.
Внешний вид дома в целом (разбитые окна, отколовшиеся части кирпичей и т.п. – это плохие признаки).

Особое внимание стоит уделять именно той части дома, где находится квартира.

Осмотр внутренних элементов дома

После уже перечисленного стоит обратить внимание на подъезд дома. Насколько он чистый/грязный, в каком состоянии почтовые ящики, есть ли мусоропровод и, если нет, то где находятся баки для мусора и так далее.

Нужно обратить внимание на:

Состояние и работоспособность лифта. Рекомендуется уточнить, как часто он не работает и так далее. Особенно это критично для собственников квартир, которые находятся на 4 этаже и выше.
Наличие плесени в подъезде.
Качество и состояние лестничных площадок.

Кроме того, есть ряд особенностей, связанных одновременно и с подъездом, и с квартирой. Так, например, наличие тамбура – это огромный плюс, так как в нем можно снимать обувь, и не нести грязь в квартиру. Также это критично для детей с детьми: есть куда поставить коляски, санки, тюбинги, велосипеды, самокаты и так далее.

В некоторых случаях жильцы создают небольшие кладовки, общие для всех. Это немного хуже тамбура, так как снимать обувь в кладовке – явно не лучшее решение, но наличие места для хранения всех этих колясок-велосипедов или просто не особо нужных вещей – все равно плюс.

Осмотр квартиры

Если все остальное устраивает или, как минимум, приемлемо учитывая, допустим, цену квартиры, можно переходить и к ее осмотру. Как было сказано ранее, лучше всего это делать со специалистом или просто опытным товарищем.

В первую очередь сверяем планировку по факту и по техническому паспорту. Неузаконенная перепланировка может стать причиной штрафных санкций (п.2 ст.7.21 КоАП РФ), потому на это обращать внимание следует обязательно. Если такая перепланировка есть, нужно потребовать от продавца, чтобы он привел квартиру или документы в соответствие друг с другом (пусть занимается узакониванием или возвращает старую планировку).

Вид из окон, а также состояние самих стеклопакетов, карнизов, подоконников. Не должно быть щелей, перекосов и так далее. Если после полного закрытия окна откуда-то с той стороны дует – это плохой знак.
Отопление. Пока этого отопления нет, проверить что-либо практически невозможно. Остается только детальнее расспросить продавца и соседей. Однако важно обращать внимание на наличие вентилей, чтобы отопление перекрывать. Нередко в современных домах теплоизоляция находится на очень высоком уровне и, когда батареи работают на полную, в квартире становится очень жарко.
Трубы. Состояние труб – это очень важно. Рекомендуется включить воду на сильный поток где это только возможно и посмотреть, ничего ли не течет. Очень важно, чтобы была возможность перекрывать воду полностью. Это также следует проверить. В противном случае, при последующем ремонте с заменой труб (если это нужно) могут возникать серьезные проблемы.

Стены, полы и потолок. Трещины, искривления, сколы и другие подобные проблемы – это плохо. Также обязательно нужно проверять все на предмет отсутствия плесени. Если она есть – это тоже проблема и, нередко, сложно решаемая.
Электропроводка. Нужно проверить, что розетки действительно работают и при включении нескольких прибором не выбивает счетчик. Подобная проблема встречается не слишком часто, но может быть актуальной как для новостроек, так и для вторички.
Водо- и газоснабжение. Как часто выключают воду, какой ее напор и так далее. Если газ подключен, то нет ли утечек, не ощущается ли запах газа при работающих конфорках и так далее.
Счетчики. Они должны быть обязательно. Если по какой-то причине их нет – требовать установки.
Вентиляция. Насколько качественно вытягиваются запахи, например, готовящейся еды, как проветриваются помещения.

Что взять с собой

К осмотру нужно готовиться заранее. В частности, предусмотреть все варианты и обзавестись нужным оборудованием.

Перечень элементов, при помощи которого можно лучше ориентироваться, на что обратить внимание, а что не так и важно.
Блокнот и ручку для записей. С их помощью можно отмечать все важные моменты.
Какой-либо электроприбор, при помощи которого можно проверять, работают ли розетки. Самый простой вариант – нечто типа детского ночника, вставляющегося в розетку, но брать можно что угодно, лишь бы было удобно.

Лампочка. Нужна для того, чтобы проверить, как работает проводка на освещение.
Вольтметр. Необходим для того, чтобы проверять напряжение в сети. Один прибор может работать и при некоторых колебаниях напряжения, а другой, например, требует больше стабильности.
Уровень. С его помощью можно проверять, насколько ровными являются полы, стены и так далее.
Фотоаппарат. Нужен для фиксации любых проблем. Кроме того, его можно использовать, чтобы показать потенциальное жилье жене, детям и так далее, которые по какой-то причине не могут присутствовать при осмотре.
Фонарик. Многие места в квартире не освещены. Чтобы их внимательно осмотреть и нужен фонарик.

Разговор с будущими соседями

Не лишним будет поговорить с потенциальными соседями. Во-первых, покупатель познакомится с ними и узнает, что это за люди. В во-вторых, можно получить массу ценной информации, о которой может умолчать продавец. Например, о том, что:

Прямо над приобретаемой квартиру живет молодежь, которая чуть ли не круглосуточно слушает громкую музыку и она, вполне логично будет мешать нормально жить.
Горячая вода бывает только по большим праздникам.
Постоянно воняет газом.
Лифт работает только по выходным, 2 часа в день и так далее.

Все перечисленное, конечно, может быть несколько утрированным, однако нужно учитывать все возможные нюансы и даже кажущиеся мелочи, которые впоследствии могут сделать проживание в квартире невозможным.

Как вести себя при осмотре

При осмотре рекомендуется вести себя корректно, вежливо, насколько это возможно исходя из действий и отношения продавца, однако настойчиво. Покупатель в данном случае имеет право на получение всей информации и фразы типа «Да зачем оно тебе нужно, я же все проверил, ты мне что, не доверяешь?» от продавца должны настораживать.

Акт осмотра квартиры

Акт осмотра нужен для того, чтобы отобразить все моменты, как положительные, так и отрицательные. Этот документ включает в себя следующие пункты:

Данные продавца и покупателя.
Информация о квартире (адрес, площадь, этажность и так далее).
Технические характеристики дома/квартиры.
Информация о перепланировке.
Конечный результат осмотра (именно тут указываются все найденные огрехи и проблемы).
Подписи сторон и дата подписания.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
напишите вопрос в форме ниже;
позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Наш блог

На что обратить внимание покупателю при осмотре квартиры .

Перед покупкой квартиру нужно внимательно осмотреть. Узнайте, что заслуживает особого внимания. Проверите это – не придется потом нести лишние затраты.

Осмотр вторичной квартиры перед покупкой требует внимательности. Это не новостройка, где все на виду, и можно положиться на положительное заключение Госстройнадзора. У жилья с историей нередко находятся недостатки. А его владельцы стараются их замаскировать. Рассмотрим, к чему следует присмотреться покупателю.

Как подготовиться к осмотру квартиры

Многие путают непосредственное знакомство с объектом недвижимости с проверкой его юридической чистоты. Последняя осуществляется отдельно. Хотя не лишним будет получить заранее технический план осматриваемой квартиры. Так покупатель сможет сравнить планировку по документам с фактической.

Удостовериться в законности планировки важно по ряду причин:

Безопасность. Если предыдущий владелец повредил несущие конструкции, это создаст угрозу для жизни и здоровья нового.

Исключение дополнительных неудобств. Если перепланировка – запрещенная, владельца квартиры могут через суд заставить привести помещение в исходный вид. Даже если новому хозяину оплачивать это не придется, лишний ремонт обеспечен.

Ипотека. Банки не выдадут кредит на квартиру с несогласованной перепланировкой.

Остальные документы отложим. А собственный паспорт лучше взять. Хозяин имеет право уточнить, кого пускает в дом.

Взять с собой на осмотр лучше более полезные вещи:

Не стоит полностью полагаться на телефон. Если он подведет, просмотр придется отложить. Информацию обязательно нужно фиксировать, чтобы потом в спокойной обстановке повторно проанализировать увиденное.

Первый этап осмотра квартиры: общее впечатление

Когда вы входите в квартиру, все внимание захватывает обстановка (если помещение – не пустое). Сразу спросите, что из мебели и техники продается вместе со стенами. Тогда лишние вещи не будут занимать ваши мысли.

Далее стоит оценить планировку квартиры. Не нужно стесняться спрашивать, не было ли раньше перегородки между ванной и туалетом, как отнеслось БТИ к присоединению балкона и т.п. Если окажется, что собственник перекладывал стены, важно выяснить, какой материал он использовал, а какой был изначально.

Зайдите в каждое помещение. Если хозяин пригласил вас на просмотр, значит, он к этому подготовился.

Обратить внимание необходимо на такие нюансы:

Наличие плесени и грибка. Они могут быть на виду (на стенах и потолке) или проступать в углах. Поинтересуйтесь, как давно эта неприятность появилась и чем была спровоцирована. Может, квартиру недавно затопили, а, может, там повышенная влажность из-за какой-либо неисправности.

Запахи. Даже если хозяева зальют все освежителем воздуха и в каждой комнате поставят по чашке кофе, неисправную вытяжку вычислить нетрудно.

Звуки. Шум спускаемой воды сверху, ругань за стеной, грохот лифта, гул машин за окном будут сопровождать вас ежедневно в случае покупки. Лучше заранее оценить, насколько это слышно.

Вид из окна. Не забудьте выглянуть из каждого, а также выйти на балкон или лоджию.

Как бы иррационально это ни звучало, не лишним будет прислушаться и к внутреннему голосу. В некоторых помещения бывает давящая атмосфера. И если вам психологически некомфортно во время непродолжительного визита, после переезда станет еще хуже.

Второй этап осмотра квартиры: технические характеристики

Если общее впечатление – положительное, пора переходить к детальной оценке объекта. Важно убедиться, что вы не переплатите, согласившись на цену продавца. Ведь иногда под свежим косметическим ремонтом скрывается потребность в капитальном. Сразу же можно выяснить:

Нет ли дыр в полу. Достаточно походить взад-вперед – и провалы под линолеумом дадут о себе знать.

Не трухлявые ли стены. Для этого нужно постучать по ним в нескольких местах.

Исправны ли приборы отопления. Правда, выяснить это можно только с октября по апрель. Зато сразу поймете, хорошо ли греют батареи, нет ли протечек.

Исправна ли система водоснабжения. Откройте воду в кранах – и все стает понятно. А если хозяин просит этого не делать, значит, есть проблемы с трубами.

Исправна ли проводка. Для этого и носят с собой вольтметр. Но иногда достаточно включить свет и посмотреть, не мигает ли он.

Придется ли менять окна. Даже пластиковые стеклопакеты могут быть проблемными. Первый признак – если они текут. Также стоит поднести руку к раме и проверить, дует ли в щели.

Если все это оставить без внимания, после перехода права собственности придется вложить большие деньги в ремонт.

Третий этап осмотра квартиры: взгляд снаружи

Состояние подъезда, лестничной площадки, лифта, электрощита важно для будущего жильца. Если прогуляться вокруг дома, можно осмотреть не только двор, но и швы здания. Для старых домов это весьма актуально. Швы недавно замазаны (а это очень заметно) – значит, дома относительно тепло и сухо.

Взгляд на соседские двери и окна поможет сделать вывод о контингенте дома.

Много полезной информации можно выведать и у самих соседей:

о проблемах ЖКХ;

о работе управляющей компании;

о жильцах, приносящих неудобства;

об истории покупаемой квартиры.

Необязательно пугать людей и звонить в каждую дверь. Проще завязать разговор с теми, кто гуляет во дворе.

Просмотр квартиры.

Представляем вашему вниманию пошаговую инструкцию, которая подскажет, на что обратить внимание при просмотре квартиры перед ее покупкой. Что нужно знать, чтобы уберечь себя от проблем в будущем. Ошибки при просмотре квартиры.

Собираясь на просмотр квартиры, возьмите блокнот с карандашом, фотоаппарат или телефон с камерой, рулетку, отвертку, фонарик, бахилы, спички, строительный уровень. Для чего это все нужно, вы узнаете из статьи. Заранее выпишите все интересующие вас вопросы. Рекомендую просматривать квартиру несколько раз. Первый раз сделайте обзорный осмотр и после принятия решения о покупке квартиры и получении скидки на покупаемую квартиру проведите уже более тщательный осмотр квартиры.

Выбор времени просмотра квартиры.

Договаривайтесь о просмотре квартиры в светлое время суток. Не во всех квартирах есть хорошее освещение, а в новостройке его может не быть вообще, и разглядеть все нюансы квартиры при плохом свете бывает очень трудно. Если у вас есть машина и вам нужно понимать наличие парковочных мест, то необходимо дополнительно приехать в вечернее время, и оценить ситуацию с парковкой. При этом необходимо учитывать сезонную загруженность парковки, а также день недели. Летом, как правило, парковка более свободна, чем зимой, и в выходные дни найти место на парковке проще, чем в будни. В выходные дни многие стараются выбраться на природу, в свой загородный дом, поэтому в выходные дни припарковаться легче. Возможно, в вашем городе парковочная ситуация подчиняется другим параметрам.

Обзорный просмотр квартиры.

Обзорный просмотр нужен, чтобы отсеять явно неподходящие вам квартиры и выбрать подходящие. Детальный осмотр квартиры очень трудоемок и утомителен как для вас, так и для продавца квартиры. Не будете же вы в каждой квартире разбирать розетку и смотреть состояние проводов, а подобных действий нужно произвести очень много. После подобного просмотра, вам вряд ли уже предоставят скидку на квартиру, решив, что вы окончательно определились с выбором, раз так основательно подходите к делу.

Будьте адекватным покупателем.

На просмотре квартиры все действия совершайте с разрешения хозяина квартиры. Хотите что-то открыть, отодвинуть или снять на видео — все это нужно согласовывать. Помните, что не только вы оцениваете квартиру и продавца квартиры, но и продавец оценивает вас. Ваши действия могут быть расценены как хамские, подозрительные и с вами могут не захотеть иметь дело, ну или как минимум делать для вас скидку. Даже видео съемка может напугать продавца квартиры, вдруг вы вор и специально пришли заснять, что где лежит и как лучше потом это украсть. Подобные страхи подогреваются риелторами, им нужно, чтобы хозяин квартиры не договорился, минуя его. Вот агенты и пугают продавцов квартиры различными страшилками, чтоб последние и шага не могли сделать без своего риелтора. Приятному, доброжелательному и адекватному покупателю охотней сделают скидку. Будьте позитивным, в данной ситуации это выгодней!

Видео сьемка квартиры.

Видеозапись нужна, чтобы потом дома в спокойной обстановке, не спеша, сравнить просмотренные варианты. Если вежливо попросить хозяина квартиры снять на видео квартиру и обосновать, для чего это нужно, то ни один продавец квартиры не откажет вам в этом. Видео съемка квартиры также пригодится, если вы собираетесь покупать квартиру с мебелью. Это отличное доказательство на случай, если продавец квартиры решить ухудшить состояние квартиры.

Сантехнические приборы, шумоизоляция.

Проверьте исправность сантехники, напора воды и хотя бы визуально оцените ее качество. Обратите внимание на посторонние шумы. Выключите все источники шума и послушайте окружающие звуки. В зимнее время потрогайте батареи, насколько они горячие, обратите внимание, насколько теплый пол и в целом температура в квартире.

Придомовая территория, плюсы и минусы.

Оцените придомовую территорию, какие объекты находятся рядом. Удобность въезда/выезда на основные магистрали, расположение пробок на вашем маршруте, наличие парковочных мест. Оцените наличие магазинов, досуговых центров, школ, детского сада, парка, детской площадки и прочие важные для вас объекты инфраструктуры. Осмотрите дом снаружи на предмет трещин. Оцените расположение места выброса мусора. Оцените окружающий запах. Иногда можно почувствовать то, чего вам сразу не скажут местные жители и что не указано на карте. К примеру, несанкционированная свалка отходов или вредное производство. Бывает, что и от местной столовой несет как от свалки. Собственный нос может вам дать зацепку, где искать.

Особенности, на которые необходимо обратить внимание при просмотре квартиры перед покупкой.

Квартиры на последних этажах часто имеют подтеки на потолке или плесень на стенах. Если на потолке имеются разноцветные пятна, то это сигнализирует о проблеме с крышей или с соседями, которые периодически затапливают. Вообще, квартиры на последних этажах трудно продаваемые. Летом в таких квартирах намного жарче, чем в целом температура по дому. Квартиры на первых этажах продаются еще хуже, чем на последнем этаже. Это связано с тем, что в окна заглядывают прохожие, есть большая вероятность ограбления, постоянно хлопает или пикает входная дверь, присутствуют посторонние запахи, большая слышимость окружающей среды по сравнению с вешними этажами, давление сантехнических труб может быть таким, что из унитаза будут выходить отходы канализации. Это все присуще квартирам на первых этажах. Да и продать такую квартиру будет очень сложно, так как многие в принципе не рассматривают квартиры на первых этажах, сколько бы они не стоили.

Часто плесень или прочие критичные дефекты квартиры скрываются мебелью, декором. Если есть возможность, то подвигайте мебель, залезьте в самый отдаленный уголок квартиры. Свежеокрашенные или уложенные обои могут скрывать плесень. Плесень обычно появляется в домах, где есть проблема с вентиляцией и влажностью.

На этом обзорный осмотр квартиры обычно заканчивается. После того, как вы просеете многочисленные квартиры через сито вашего « Я», и определитесь с несколькими подходящими вариантами, рекомендую получить максимальную скидку на покупаемую квартиру, и сделать 10 шагов, которые обязательно нужно сделать при детальном просмотре квартиры.

Зачем нужен повторный детальный просмотр квартиры перед покупкой.

Иногда квартиру нужно посмотреть ни один раз прежде, чем решиться на покупку. При этом повторный осмотр производится более тщательно. Если вы определились с квартирой, советую детально произвести осмотр квартиры и района, в котором вы собираетесь дальше жить. Даже если вам кажется, что вы все хорошо увидели при первом осмотре, то все равно лучше посмотреть квартиру еще раз более тщательно. При новом просмотре появляются такие особенности, на которые вы не обращали внимание при беглом осмотре квартиры. Часть вопросов, которые я вынес в раздел « Обзорный просмотр квартиры» можно самостоятельно перенести в раздел « Детальный осмотр квартиры и окружающей территории». Иначе ваш обзорный просмотр будет занимать целый день.

Ознакомиться с продолжением пошаговой инструкции « Просмотр при покупке квартиры» вы можете здесь.

Осмотр квартиры перед покупкой

Покупка квартиры — это ответственный и важный момент для каждой семьи. Именно поэтому необходимо знать несколько правил, которые помогут избежать некоторые риски еще на этапе осмотра жилья.

Квартиру перед покупкой необходимо осмотреть тщательным образом. Помимо самой квартиры (технического и внутреннего состояния, метража и т.д.) обязательно нужно осмотреть и места общественного пользования (лифт, лестничную площадку, мусоропровод), район и инфраструктуру, в котором находится жилой дом с интересующей квартирой, а также необходимые документы, которые содержат весь перечень важной информации о самом объекте недвижимости.

Что нужно знать о квартире перед осмотром?

Перед осмотром квартиры покупатель должен определить для себя каковы его потребности, например:

если он является родителем, то для развития и игр детей необходима детская площадка вблизи дома, детский сад или школа;
если у покупателя имеется автомобиль — близко находящаяся с местом жительства стоянка будет огромным плюсом.

Чтобы покупка квартиры была юридически чистой сделкой, лучше всего обратиться к профессионалам — юристам, которые дадут консультацию по интересующим вопросам, а также смогут организовать весь процесс оформления документов.

Сам процесс осмотра можно примерно разделить на такие составляющие как:

проверка самого продавца (его документов, удостоверяющих личность, подтверждающих дееспособность лица);
проверка документов на квартиру (их подлинность, кто именно является собственником и их число, находится ли имущество в аренде, под залогом и т.д.);
проверка внешнего состояния квартиры (соответствует ли планировка квартиры той, которая указана в техническом паспорте, материал стен квартиры и дома, отзывы соседей о качестве жилья и о хозяине квартиры);
осмотр территории, на которой находится жилой дом (наличие инфраструктуры, магазинов, гаражей или автостоянки, детских садов, школ, других образовательных учреждений и т.д.).

Порядок проведения осмотра

Перед встречей с покупателем лучшим вариантом станет прогулка по окрестностям дома, в котором находится интересующая покупателя квартира. При этом стоить обратить внимание на следующие факторы:

как часто ходит общественный транспорт,
какое качество дорог и тротуаров,
имеется ли стоянка для транспортного средства вблизи многоквартирного дома.
сколько времени может занять дорога до детского сада, школы или на работу.

Как правило, продавец не должен препятствовать детальному осмотру квартиры, в противном случае у покупателя может сложится мнение, что ему пытаются продать жилое помещение несоответствующего качества. Подобный факт должен насторожить покупателя.

С собой на встречу с продавцом, необходимо взять:

блокнот с ручкой (для записи необходимых вопросов и сведений);
любой электроприбор (с помощью которого можно будет проверить работоспособность розеток);
уровень (для проверки стяжки пола, ровности стен);
лампочку (проверять освещение, проводку);
вольтметр (для проверки напряжения в сети);
фонарик (для освещения темных мест);
фотоаппарат (для фиксирования дефектов и особенностей квартиры).

Получить дополнительную информацию о самой квартире и ее владельцах можно, обратившись к соседям-жильцам. Но до опроса соседей необходимо выяснить следующие вопросы у самого продавца:

сколько собственников в квартире;
количество прописанные лиц;
была ли перепланировка, и узаконена ли она.

Возможно, в процессе диалога можно будет сложить впечатление о хозяине квартиры и его поведении, что в последующем поможет сделать выбор покупать такую квартиру или нет.

Осмотр общего имущества многоквартирного дома

Полный перечень элементов, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома содержится в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества…».

В частности, потенциального покупателя квартиры может заинтересовать наличие или состояние определенных элементов такого имущества. Так, могут быть осмотрены:

прилегающая территория;
состояние дорог, тротуаров, двора, дома в целом;
целостность стен, швов;
качество освещения;
работоспособность лифта;
состояние подъезда, температура и влажность в нем;
санитарное состояние в подъезде, на лестничной площадке и в самой квартире и т.д.

Что необходимо осмотреть в квартире?

При осмотре квартиры следует обратить внимание на то, какова ее планировка, соответствует ли она тем требованиям, которые указаны в техническом паспорте.

В соответствии с п. 3, п. 5 ст. 29 ЖК РФ нарушителя могут обязать восстановить жилое помещение до состояния, в котором оно находилось до перепланировки. Если собственник игнорирует такие требования, то он может и вовсе лишиться квартиры.

Одним из неотъемлемых моментов осмотра является выход окон из квартиры и балкона. Помимо вида из них, стоит обратить внимание на:

состояние самих оконных рам;
герметично ли они установлены;
нет ли сквозняков, щелей, зазоров.

Кроме того, стоит обратить на состояние стен квартиры, а именно на их качество в плане звукоизоляции и прочности. Если на стенах, потолках или полу есть следы плесени, то это является результатом повышенной влажности и нарушения температурного режима.

При покупке на вторичном рынке

Если квартира относится к числу вторичного жилья важным моментом является проверка документов собственника. Прежде всего нужно попросить продавца-собственника квартиры предоставить документ, удостоверяющий его личность (паспорт). Если вместо продавца выступает его представитель по доверенности — стоит ознакомиться с ее содержанием, в котором прописываются основные полномочия представителя. При этом доверенность должна быть обязательно удостоверена нотариусом.

В перечень проверяемых документов на саму недвижимость входят такие как:

Правоустанавливающие — позволяют узнать каким именно способом квартира перешла к настоящему собственнику.
Правоподтверждающие — позволят определить вид объекта права, вид права — общая или долевая собственность, а также узнать кадастровый номер жилого помещения.
Технический паспорт (план квартиры с описанием помещений, материалов из которых сооружено здание).
Кадастровый паспорт содержит в себе информацию о дате постройке дома, кадастровой стоимости жилого помещения, об основных характеристиках недвижимости.
Выписка из домовой книги, поквартирной карточки позволит узнать сведения и количество лиц, которые зарегистрированы в квартире на данный момент.
Выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) должна содержать в себе актуальные данные о собственнике и объекте недвижимости, наличие обременений.

Если в выписке покупатель увидит, что это жилье часто перепродавалось, то стоит задуматься о причинах таких сделок, которые должны насторожить покупателя.

Кроме этого, покупателю квартиры следует обратить внимание на качество ремонта, изношенность напольного покрытия, состояние стен, наличие протечек коммуникаций, посторонних запахов.

Осмотр квартиры в новостройке

Новая квартира не всегда является идеальной. Застройщик может немало сэкономить на строительных материалах, что в последствии может проявиться во внешних признаках — в качестве отделки, водоснабжения и коммуникаций.

Прежде чем проводить осмотр квартиры в новостройке, необходимо осмотреть места общественного пользования (МОП). К ним относятся:

Более полный список содержится в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 в главе 1 «Определение состава общего имущества».

План осмотра помимо пола, стен, потолков, окон должен включать проверку электроснабжения, водопровода, труб отопления, наличия счетчиков, работу вентиляции.

Если недостатки совсем незначительны, можно подписать акт приема-передачи с письменным обязательством застройщика устранить эти мелкие недостатки за определенный срок.

По внешним признакам осмотреть квартиру можно пригласив с собой специалиста — инженера, который сможет рассказать обо всех недостатках и достоинствах жилого помещения. Узнать информацию о жилье также можно, обратившись к соседям по квартире.

Кроме того, следует осмотреть территорию и район где находится этот жилой дом и сделать для себя вывод — отвечает ли это жилье необходимым потребностям покупателя или нет.

Недостатки квартиры при осмотре

Недостатками квартиры являются неудовлетворенность потребностей покупателя.

Во-первых, это может быть само расположение многоквартирного жилого дома. Он может находиться вблизи развлекательных заведений, которые работают до позднего времени суток, что будет непременно мешать повседневной жизни и создавать опасную обстановку в ночное время суток, либо наоборот отсутствие вблизи от дома магазинов и торговых центров.

Во-вторых, недостатком квартиры может быть и на каком этаже она находится, и вместе с ним часто неработающий лифт, что может принести определенные неудобства.

В-третьих, недостатками являются и технико-инженерные особенности — неровные стены, полы, некачественная канализация, проводка, водоснабжение и т.д.

Просмотр квартиры риэлтором

Риэлтор — это специалист от специализированной организации, которая в свою очередь занимается организацией сделок в сфере недвижимости, в частности купли-продажей. Риэлтор подбирает подходящую по стоимости и определенным потребностям покупателя квартиру, организовывает осмотры, выясняет юридическую чистоту документов и поверхностно проверяет ее.

За установленную стоимость и на основании оформленной доверенности риэлтор:

проверяет документы на квартиру, документы, удостоверяющие личность собственника,
запрашивает информацию из ЕГРП,
изучает всю историю недвижимости, когда при каких условиях это имущество переходило из рук в руки,
запрашивает архивную выписку из домовой книги.

На определение стоимости квартиры влияет множество факторов:

район, в котором находится многоквартирный дом, его транспортная доступность, удаленность от центра;
состояние дома, придомовой территории, подъезда;
характеристики квартиры (этаж, площадь самой квартиры и помещений в ней, вид ремонта и др.).

Акт осмотра квартиры

Чтобы зафиксировать все детали и состояние, в котором находится осматриваемая квартира, необходимо оформить соответствующий документ. Таким документов является акт осмотра квартиры. В его содержание необходимо включить следующие сведения:

местоположение квартиры и дату проведения осмотра;
стороны акта: агентство и заказчик;
объект акта — т.е. адрес и местоположение осматриваемой квартиры;
основные характеристики дома, квартиры: из какого материала, количество комнат, метраж;
наличие перепланировки, узаконена или нет;
результат осмотра: отвечает ли требованием заказчика или нет (по каким причинам);
подписи сторон и сопровождающих лиц.

Доверенность на осмотр квартиры

В настоящее время распространены такие случаи, когда заказчики-покупатели квартиры по причине нехватки времени или другим причинам оформляют доверенность на осмотр и покупку квартиру на третьих лиц — риэлторов.

Действительно, в наше время распространены факты мошенничества на протяжении всей сделки купли-продажи, начиная с оформления доверенности.

Этот документ представляет собой подтверждение перехода полномочий от одного лица к другому, т.е. проще говоря, риэлтор выполняет всю необходимую работу, которая также прописывается в доверенности от лица покупателя — собственника.

В содержание доверенности входит:

Дата и место ее составления;
Полные сведения о сторонах документа: доверителе и доверенном (фамилия, имя, отчество, место и дата рождения, серия и номер паспорта, где и когда он выдан, адрес государственной регистрации);
Четкий список полномочий, которые будет выполнять доверенное лицо;
Срок действия документа;
Возможность права в случае необходимости оформить передоверие.

Особо важно оформить документ без ошибок, в противном случае его можно признать недействительным.

Заключение

Покупка квартиры должна отвечать индивидуальным потребностям покупателя. К ним могут относится:

наличие детского сада, школы, торгового центра;
наличие стоянки для транспортного средства;
расстояние от дома до работы;
удаленность от центра города и т.д.

Осмотр при купли-продаже квартиры следует проводить в дневное время суток. У собственника следует поинтересоваться о наличии перепланировки квартиры, и если она проводилась, то была ли она узаконена, в противном случае возможно наложение штрафа полномочными органами.

Необходимо проверить документы на квартиру, а если от собственника выступает доверитель — с доверенности. При осмотре квартиры составляется соответствующий акт, в котором фиксируется и подтверждается состояние объекта.

При желании можно обратиться к риэлтору. По всем указанным потребностям заказчика он подбирает наиболее подходящее жилое помещение. Данная сделка между риэлтором и заказчиком (покупателем) осуществляется на основании нотариально оформленной доверенности.