Что такое доходный дом в 19 веке

Что такое доходный дом в 19 веке

Время окупаемости доходного дома значительно больше, чем время продажи и получения моментальной прибыли.

Григорий Мазаев, первый заместитель министра строительства и ЖКХ Свердловской области [2] :

Идея, безусловно, хорошая. Однако в областном бюджете 2008 года средств на ее реализацию пока не предусмотрено. Полагаю, в сегодняшних условиях и частных инвесторов найти трудно — слишком долго построенный «доходный дом» будет окупаться.

Распространение

До 1917 года в Москве было 800 доходных домов. [3]

Москва

До 1917 года в Москве до 40 процентов жилья составляли доходные дома, обычно, чем больше был дом, тем дешевле были в нем квартиры. Здания многих старейших доходных домов сохранились и сейчас, например, знаменитый «Чайный домик» на Мясницкой или Бахрушинский дом на Софийской набережной [4] , Военторг был также бывшим доходным домом, это здание постройки 1912 года перестроили в сталинские времена [5] .

2 апреля 2002 года было принято постановление Правительства Москвы N 239-ПП «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве доходного дома». [6] В октябре 2003 года первый современный доходный дом в России был принят в эксплуатацию. Он состоит из 47 квартир (от 2-х до 7-ми комнат) и 4 офисных помещений [7] .

В конце 2010 года ASG инвестиционная группа компаний начала реализовывать проект по созданию в Москве сети доходных домов бизнес-класса «Рублево-Мякинино» [8] . К концу 2011-го на 3,5 га на западе столицы (ст.метро Мякинино) появится клубный поселок и несколько домов с апартаментами общей площадью 35 тыс. кв. м [9] [10] . По новой программе Минрегионразвития к 2022 году доля арендного жилья на рынке жилищного строительства должна составить 20 %. [11] .

Санкт-Петербург

Впервые доходные дома в Петербурге появились ещё в XVIII веке, однако в то время здания лишь приспосабливались для этой функции. Целенаправленное строительство доходных домов началось в городе с середины XIX века; они составляют значительную часть дореволюционной городской застройки. Существует и небольшое количество современных реализаций [3] .

Украина. Киев

Один из знаменитых и богато украшенных доходных домов – “Дом с химерами” построенный архитектором Городецким в 1901-1903 годах в стиле модерн.

Белоруссия

Существовали с 1870-х гг. до 1917. С начала XX века строились в 3—5 этажей. Наиболее известные доходные дома в Минске, Могилёве, Витебске, Гомеле. В строительстве принимали участие архитекторы В. Вуколов, Г. Гай, С. Краснопольский и др.

Примечания

  1. Членение фасадов. А. Браузеветтер. Архитектурные формы гражданских построек. Санкт-Петербург, 1904 г.
  2. «Позабытый квартиросъемщик» «Российская газета» — Экономика УРФО № 4552 от 25 декабря 2007 г.
  3. 12Доходный дом в Петербурге — как это работает
  4. «Доходный и выгодный дом» «Российская газета» — Неделя № 4571 от 24 января 2008 г.
  5. «Доходный бизнес мог бы и поделиться» «Российская газета» — Центральный выпуск № 3529 от 19 июля 2004 г.
  6. Постановление Правительства Москвы от 2 апреля 2002 г. N 239-ПП
  7. Первый в России доходный дом готов принять новоселов
  8. «Доходный дом-2» // Коммерсантъ Деньги — № 25 (832) от27.06.2011 г.
  9. «Доходные дома: новая попытка» // «Недвижимость & цены» — № 12.
  10. Официальный сайт системы московских доходных домов Рублёво-Мякинино.
  11. «Минрегион нашел вариант жилья за 11 000 руб. в месяц», «Ведомости» от 11.04.2011 г.

Литература

  • Доходный дом — статья из Большой советской энциклопедии (3-е издание)
  • Беларуская энцыклапедыя: У 18 т. Т.6: Дадаізм – Застава / Рэдкал.: Г. П. Пашкоў і інш. — Мн. : БелЭн, 1998. — Т. 6. — 576 с. — 10 000 экз. — ISBN 985-11-0106-0 (Т. 6) (белор.)

Wikimedia Foundation . 2010 .

Смотреть что такое “Доходный дом” в других словарях:

Доходный дом — тип архитектурного сооружения, многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир внаём. Сложился в Европе в 1830 40 х гг. и к XX в. стал одним из основных типов городского жилья. В конце XIX начале XX вв. доходный дом обычно… … Художественная энциклопедия

ДОХОДНЫЙ ДОМ — в 19 20 вв. городской жилой дом с квартирами, сдающимися внаем. Как тип архитектурного сооружения складывался с 1830 1840 х гг. Доходные дома обычно имели внутренние дворы колодцы и сотообразную внутреннюю структуру: однородные по планировке… … Большой Энциклопедический словарь

Доходный дом — ДОМ, а ( у), мн. а, ов, м. Толковый словарь Ожегова. С.И. Ожегов, Н.Ю. Шведова. 1949 1992 … Толковый словарь Ожегова

Доходный дом — тип архитектурного сооружения, многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в наём. Этот тип сложился в Европе к 1830 40 м гг. Д. д. в конце 19 начале 20 вв. обычно занимал по периметру весь принадлежащий домовладельцу… … Большая советская энциклопедия

доходный дом — в XIX XX вв. городской жилой дом с квартирами, сдающимися внаём. Как тип архитектурного сооружения складывался в 1830 40 х гг. Доходные дома обычно имели внутренние дворы колодцы и сотообразную внутреннюю структуру: однородные по планировке… … Энциклопедический словарь

Доходный дом — тип архитектурного сооружения, многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в наем. Сложился в Европе в 1830 1840 х гг. и к XX веку стал одним из основных типов городского жилья. Имеют сотообразную пространственную структуру:… … Архитектурный словарь

Доходный дом — гор. жилой многоквартирный дом, сдаваемый владельцем в наем. Получает широкое распространение с начала 19 в. в Петербурге. Архитектурный облик Д. Д. относится к стилю эклектики, обусловлен стремлением к функцион. целесообразности, комфорту. С сер … Российский гуманитарный энциклопедический словарь

Доходный дом — тип архитектурного сооружения, многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в наем. Сложился в Европе в 1830 1840 х гг. и к XX веку стал одним из основных типов городского жилья. Имеют сотообразную пространственную структуру:… … Строительный словарь

Доходный дом — Жилой дом, в котором все жилые и нежилые помещения без ограничения размера площади предоставляются во временное владение и пользование юридическим и физическим лицам по договорам аренды и коммерческого найма. Постановление Правительства Москвы от … Словарь: бухгалтерский учет, налоги, хозяйственное право

Доходный дом Жеребцовой — Доходный дом Доходный дом Жеребцовой … Википедия

Феномен: Доходные дома и их интерьеры

Чем доходные дома принципиально отличаются от «сталинок» или новостроек в историческом центре?

Квартиры в домах дореволюционной постройки пользуются большим спросом. Но не только потому, что удачно расположены. У доходных домов весьма интересно организованы планировки. И после масштабной реконструкции (ремонтом это не назовешь), квартиры в них обещают быть очень комфортными. Даже для взыскательного современного покупателя.

На фото: д оходный дом Перлова на Мясницкой улице, 1980 год. Фото с сайта russiainphoto.ru


Аренда времен Достоевского
В наши дни квартиру под сдачу можно найти в любом многоквартирном доме — хоть в центре, хоть на окраине. Такие квартиры перемежаются с обычными, в которых живут владельцы.

А вот в XVIII веке для этого строили специальные дома — доходные. В Российской империи доходные дома появились в конце XVIII века. А уже на рубеже XIX – XX веков в том же Петербурге на их долю приходилось почти 80% построек.

Их популярность легко объяснима: жильцам не нужно было обременять себя обязанностями по содержанию собственного жилья (и платить налоги). А хозяевам было комфортно «масштабировать» интерьеры доходных домов под нужды текущих арендаторов. Особенности планировки тому способствовали.

На фото: доходный дом Н.Н. Никонова на Колокольной, 11, Санкт-Петербург. Фото с сайта nrfmir.ru

1. Двойная анфилада
Окна домов выходили на две противоположные стороны — на улицу и во двор, а внутри дома получалась двойная анфилада комнат. Вдоль уличного фасада располагались парадные помещения для приема гостей, с обратной стороны — жилые. Исторически планировка предполагала, что парадные комнаты выходят на улицу. Хотя в наше время больше ценятся окна во двор — из-за отсутствия шума.

Чем это интересно: Раньше квартиру с двумя анфиладами и престижным уличным фасадом можно было сдать подороже (и тем она была ценна). А сейчас двойная анфилада позволит вам насквозь проветривать помещения, охлаждать безо всякого кондиционера — тоже плюс.

На фото: одно из главных достоинств анфиладной планировкитакая квартира выглядит светлой и воздушной

2. Проходная спальня
Анфиладная планировка предполагала «проходное все». В том числе и спальни — это воспринималось совершенно нормально: жильцы проигрывали в уединении, но зато выигрывали квадратные метры за счет отсутствия коридора. Примерно с 60 годов XIX века в квартирах появляются коридоры, но они в основном предназначены для слуг, хозяева продолжают пользоваться анфиладой.

Чем это интересно: Современные архитекторы также агитируют избавляться от коридоров в пользу круговых обходов.

3. Два входа
Обычно парадная анфилада начиналась кабинетом для приема посетителей (обустраивался богаче, чем обычный), а в дальней части квартиры планировали технические помещения: комнаты прислуги, кухню, санузлы и черную лестницу. Главное преимущество такой квартиры — два отдельных входа.

Чем это интересно: Квартиры в доходном доме обычно имеет довольно приличную площадь. А значит, жилье (в современных реалиях) можно поделить на две части — одну оставить себе, а другую отдать детям или сдавать в аренду. Или сейчас сдавать, а через много лет объединить. Купить соседние квартиры в обычном доме и соединить — не так и просто: мы рассказывали об этом в статье по ссылке ниже.

4. Деление на «модули»
Стены доходных домов были несущими, а помещения располагались так, чтобы квартиру удобно было делить на «модули». Арендодатель объединял их по своему желанию, подстраиваясь под потребности рынка.

Квартиранты могли получить в свое распоряжение как одну большую квартиру с двумя входами, так и меньшую по размеру — с одним входом. Максимально «модуль» можно было поделить на четыре части, тогда отдельно сдавались разделенные уличная и дворовая анфилады комнат. А кухни при этом могли располагаться в любом месте квартиры.

В середине XIX века появились рукомойники и отхожие места, соединенные трубой с выгребной ямой. Начинает формироваться новая планировка квартир — секционная. В ней кухни поэтажно должны располагаться одна над другой, а не в любом месте квартиры, как это было раньше. Принцип секционной планировки является единственным и в наше время — ничего нового в планировке квартир не изобреталось уже более ста лет.

Чем это интересно: Даже если на историческом плане в «архивах» вы найдете иное расположение мокрых зон, БТИ вряд ли ли вам согласует их восстановление. Придерживаться придется именно секционного принципа.

5. Габариты помещений
Важно различать исторически древние и более новые (дореволюционные) доходные дома. Те дома, что помнят Белинского и Гончарова принципиально отличаются от тех, где бывали Гумилев и Ахматова. Квартиры постепенно становились ниже: вместо 4,2 м — 2,8 м. Средняя площадь комнаты — около 11 кв.м. Для экономии места появились совмещенные санузлы, а в однокомнатных квартирах — кухонные ниши вместо кухонь. Квартиры все чаще оборудуются встроенной мебелью.

Чем это интересно: Ничего не напоминает? Ведь это знакомые нам малометражные хрущевки. Их изобрели именно тогда, до революции — при оптимизации строительства доходных домов (и жилья для сдачи в аренду).

6. Разные стили для всех помещений
Такая мода появилась в середине XIX века. Зал в «греческом вкусе», столовая и приемная — в «византийском», гостиная — в «новофранцузском», спальня — в «китайском», ванная — в «восточном», будуар — во «вкусе Помпадур», садовый зал или зимний сада — в «помпеянском стиле» и т.д.

Чем это интересно: Оформление комнат в разном стиле — решение на любителя. Но и сейчас у него есть свои поклонники. Такой вариант делает квартиру как минимум небанальной.

7. Частые окна
В отличие от современных новостроек, где на сто квадратов может быть всего два окна, доходные дома и квартиры в них отличает обилие окон. Скорее, можно «пожаловаться» на узкие простенки между ними.

Чем это интересно: При перепланировке у вас никогда не возникнет ситуации, что спальня или другая комната останется без окна.

8. Деление « на уголки »
Было востребовано в последней трети XIX века. В парадных комнатах появилась мягкая мебель — удобная, небольших размеров. Многочисленные диваны делили пространство гостиной на несколько уголков (зон, как мы бы назвали их сейчас). Так гости могли общаться группами по интересам — каждая в своем уголке. Зонировать пространство помогали различные портьеры, ширмы и декоративные решетки. В каждой части пространства было обилие безделушек, статуэток, ваз с цветами, салфеток, тяжелых бархатных узорчатых скатертей, драпировок. Стены плотно увешивали небольшими гравюрами в рамочках, картинами и фотографиями.

Чем это интересно: Функциональное зонирование пространства — одна из главных особенностей современных интерьеров. Причем зонировать помещение можно не только мебелью и предметами интерьера, но даже обычным светом.

8. Декорирование растениями
В XIX веке была модной мебель для растений — цветочные столики, этажерки-жардиньерки, кресло «сиамские близнецы»: вообразите два срощенных полукресла с сиденьями, слегка повернутыми друг к другу (между ними ставили растения). А еще в XIX веке было принято украшать композициями из цветов камины — конечно, в тот период, когда они не использовались. Повторить этот прием можно и сейчас — например, в случае с фальш-камином.

Чем это интересно: Живые растения в доме — популярная интерьерная тенденция. Цветы рекомендуют убрать с подоконника и активно интегрировать в жилой интерьер.

ВАША ОЧЕРЕДЬ…
Есть ли в вашем городе доходные дома? Насколько недвижимость в них привлекательнее, чем в новостройках или чуть более новом «старом фонде»? Возможно, вы работали с квартирами в доходных домах или даже живете в такой — поделитесь опытом в разделе комментариев под статьей

Что такое доходный дом

Что такое доходный дом

На территории РФ большая часть жилья сдается нелегально — без официально оформленного договора. Собственники не декларируют доходы от сдачи недвижимости в аренду и не могут по закону получить от арендатора компенсацию в случае нанесенного ущерба. Права самих арендаторов не защищены: их могут досрочно выселить, в произвольном порядке поднять арендную плату, часто фиксируются случаи мошенничества и обмана. При этом, стоимость аренды в большинстве случаев не соответствует качеству самого жилья.

Решить сложившуюся ситуацию поможет опыт развитых европейских стран и забытые решения царской России — строительство доходных, или арендных домов. Что значит определение доходный дом , его преимущества и возможности как бизнес-направления рассмотрим в нашей статье.

Доходный дом — что это такое

Если рассматривать понятие как недвижимость, то доходный дом — это жилое здание, которое разделено на отдельные квартиры или помещения и предназначено для сдачи в аренду. В каждом отдельном жилом пространстве есть необходимый набор удобств: обустроенный санузел, плита и раковина на кухне, в некоторых объектах — вся необходимая мебель и техника. По назначению арендный дом похож на гостиницы, но отличается более длительным сроком аренды, доступной стоимостью проживания, перечнем предоставляемых удобств, особенностями оформления договора между собственником и арендатором.

Нормативно-правовая база: в пункте 1 статьи №91.16 ЖК РФ указано, что наемный дом — это здание, которое находится в единоличной собственности и полностью или частично предоставляется для временного владения и пользования другим гражданам.

Жилые помещения в доходном доме предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, а также по договорам найма жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования. Последний документ — это обновленная форма договора найма жилого помещения, утвержденная Правительством РФ в конце 2014 года.

В последние годы во многих регионах РФ активность на рынке аренды жилья снижается. Это связано в общим снижением уровня дохода населения, а также с относительной доступностью ипотечных программ: застройщики демпингуют, предлагают длительные рассрочки, арендный платеж приравнивается к платежу по рассрочке или ипотеке и большинство предпочитает выплачивать деньги за свое жилье, чем платить за арендное.

С коммерческой точки зрения, доходный дом — это выгодное капиталовложение, которое позволяет защитить деньги от инфляции и получать регулярный доход. С этой точки зрения, вложение в строительство или покупка арендного дома рассматривается как вложение в бизнес.

Если доходный дом принадлежит государству, то это, по большей части, социальный проект, созданный чтобы обеспечить жильем незащищенные, малообеспеченные слои населения и льготников.

Историческая справка

Понятие «доходных домов» в России стало распространяться в 19 веке. Для сравнения, первые доходные дома в Европе успешно доказали коммерческую выгоду столетием ранее, поэтому именно европейские страны являются родоначальниками современных доходных домов.

Столичные доходные дома в Англии и Франции стали одним из самых популярных видов жилья. Их обустраивали по стандартному плану: первый этаж занимали торговые предприятия, а все верхние этажи отводились под жильё. Из всего европейского населения немцы получили название «нации арендаторов», поскольку жизнь не в собственном доме, а в арендованном жилье здесь была особенно популярна. Среди всей недвижимости Германии арендные дома разного типа занимали 30%, а больше половины населения собственную недвижимость приобретали ближе к сорока годам. При этом, состоятельные немцы, которые могли себе позволить купить собственный дом, не чувствовали неудобств от жизни в арендованной квартире.

Спустя некоторое время такая практика распространилась и в России, большинство горожан стали массово арендовать жилье. На рубеже 19-20 веков в крупных городах Российской Империи восемь из десяти представителей разных сословий и разного уровня достатка проживали в доходных домах. К началу революции на территории России официально были зарегистрированы более 600 зданий данного типа.

За счет арендных домов в дореволюционной России решили вопрос жилья для различных чиновников, которые по долгу службы должны были переезжать с места на место. При переезде они получали утвержденную сумму, которой хватало на съем жилья в первый период. После социалистической революции частную собственность национализировали и бизнес доходных домов в России исчез: здания были отданы под коммунальные квартиры или муниципальные службы.

Для проживания в доходных домах того времени не требовали прописки. Приезжие жильцы проходили регистрацию в местном отделении полиции. Если арендатор своевременно вносил арендную плату, расторгнуть договор хозяин не имел права. Арендатор, напротив, мог переехать из-за низкого уровня сервиса. По этой причине, неумелое управление доходными домами приводило к разорению некоторых собственников.

По логике, рентабельность подобного бизнеса зависит от уровня доходов клиентов, которые арендуют жилье: чем выше доходы, тем больше они могут себе позволить платить за аренду. Но этот принцип далеко не всегда действовал по отношению к доходным домам. Зачастую, строительство жилья низкого качества — ночлежки, каморки, комнаты для нескольких семей — приносило самую высокую рентабельность.

Современная ситуация

Во многих европейских странах и США здания, изначально строившиеся под аренду — один из основных видов жилья, который занимает около 30% всей городской недвижимости. Например, по данным исследований международного союза квартиросъемщиков до половины населения в Голландии и Германии снимает жилье, в Швейцарии эта цифра доходит до 70%.

В конце 90-х, после 80 лет застоя, доходные дома как бизнес стали рассматривать и в России. Уже в начале 2000-х такие дома начали строить в Москве и Санкт-Петербурге, а позже — в других регионах страны: в Татарстане, Новосибирской области, Краснодарском крае, в Самаре.

Виды доходных домов

Строительство многоквартирных домов под аренду может вестись за счет одного или нескольких индивидуальных вкладчиков, или за государственный счет. По этому критерию доходные дома разделяют на муниципальные и частные, а договор на проживание в них соответственно социальный наем и коммерческий.

Социальный наем — гарантированное государством жилье с низкой арендной платой, право пользования которым предоставляется ограниченному числу граждан — льготникам. На практике в большинстве случаев это жилье низкого качества: вторичный фонд недвижимости с большим процентом износа или новые здания, построенные из дешевых материалов, по упрощенной технологии, с квартирами небольшой площади и низкими потолками.

Коммерческий наем — жилье более высокого качества, цены на аренду которого формируются под влиянием свободного рыночного спроса. Такие объекты может арендовать любой желающий при условии своевременной оплаты.

По площади, предоставляемым услугам, сроку окупаемости как бизнеса и другим характеристикам доходные дома можно разделить на:

многоквартирные — могут включать сотни квартир, этажность и общая площадь объекта ограничена только техническими стандартами, средняя доходность 5% годовых;

гостевые — обычно 2-3 этажные, площадью 300 м 2 , на 5-10 отдельных жилых секций; строительство обойдется от 1,5 миллиона при окупаемости 3-4 года; собственники часто проживают в этом же доме;

таунхаусы — несколько апартаментов, каждый из которых имеет отдельный вход; при двухэтажном строительстве верхний и нижний этажи могут сдаваться разным жильцам; стоимость постройки от 10 миллионов рублей, окупаемость от 5 лет при высоком качестве готового жилья;

мини-отели — жилье гостиничного типа, где номера сдаются на сравнительно небольшой срок и предоставляется минимум услуг; доход приносит как сдача помещений в аренду, так и организация дополнительных услуг;

хостелы — практика размещения нескольких жильцов в одной комнате с общим санузлом; стоимость переустройства под хостел готового помещения обойдется в среднем в 500 тысяч рублей, окупаемость объекта 1,5-3 года в зависимости от загрузки.

Преимущества доходных домов

Для арендаторовДля собственников и инвесторов
Высокие стандарты обслуживания и жизни.Выгодное вложение — современная недвижимость растет в цене.
Дополнительные сервисы, например, уборка.Регулярные отчисления — за счет платы жильцов.
Официальные отношения с хозяином: взаимодействие только при подписании договора. Передача оплаты обычно организована через платежные системы. Собственник не имеет права заходить в квартиру и проверять состояние.Разные варианты — можно ограничить вложения и обустроить бюджетное жилье, или вложить в строительство объектов бизнес-класса.
Защита прав: фиксированные сроки аренды — жильца нельзя выселить до окончания действия договора или внезапно поднять арендную плату.Гарантированная окупаемость. Через несколько лет вложенные деньги вернуться и их можно инвестировать в другой проект, получая при этом чистую прибыль с доходного дома.

Как построить доходный дом

Строительство жилья для сдачи в аренду — выгодный способ инвестировать деньги при условии, что создан реальный бизнес-план и учтены все возможные риски.

Доходный дом как бизнес

Рассмотрим преимущества такого бизнеса:

свободная ниша — минимум конкурентов;

однотипная структура — просто организовать и управлять предприятием;

самоокупаемость — можно реализовать бизнес в кредит и погашать заем за счет платы с жильцов;

пассивный доход — можно нанять управляющего, который будет курировать поиск арендаторов и своевременную оплату за жилье.

Учитываем риски

Доходность объекта может оказаться ниже запланированной: из-за неумелого управления, минимальной загрузки в течение долгого времени, нерегулярной оплаты со стороны жильцов.

Убытки могут принести изменения в законодательстве. Например, недавно утвердили закон, согласно которому обустраивать хостелы в жилых домах запрещено.

Человеческий фактор как одна из проблем в ведении бизнеса. Это могут быть как проблемы с персоналом, так и конфликты между арендаторами. Особенно часто возникают подобные ситуации в домах гостиничного типа и хостелах.

Проблемы с займом. При неблагоприятной экономической ситуации — инфляции, девальвации — банки или инвесторы могут пересмотреть условия кредитования: повысить переплату или потребовать вернуть деньги досрочно.

Налогообложение при продаже. Если возникнет необходимость срочно продать бизнес чтобы получить деньги или предприятие окажется убыточным, при реализации нужно заплатить налог 13%. От уплаты налога освобождаются собственники, которые владели недвижимостью больше 5 лет.

Рассмотрим типовой бизнес-план строительства доходного дома.

Строительство «с нуля»

При строительстве доходного дома “с нуля” заключается договор на освоение территории, который фиксирует требования к:

самой постройке согласно СНиП, пожарной безопасности;

условиям проживания в готовых квартирах согласно ФЗ N 384-ФЗ;

количеству изолированных жилых помещений согласно статье 91.16 ЖК РФ.

Под строительство выбирают участок в удобном для жизни районе: в пешей доступности от остановок общественного транспорта, недалеко от магазинов и социально-культурных объектов.

Опытным путем доказано, что попытки сэкономить на участке и выбор под застройку земли в необжитых отдаленных районах города негативно сказываются на бизнесе. Такое жилье пользуется меньшим спросом, поэтому заполняемость объекта будет низкой, а срок окупаемости соответственно высоким.

Площадь здания разделяется на отдельные жилые отсеки, включающие одно или несколько помещений разного назначения и подсобные помещения. Планировка и тип обустройства зависит от выбранной схемы строительства: многоквартирный дом, таунхаус, хостел.

После окончания работ по обустройству и благоустройству объекта, начинают поиск жильцов. Для этого можно самостоятельно размещать объявления и взаимодействовать с потенциальными арендаторами, или нанять для этого сотрудников.

Создание доходного дома по упрощенной схеме

Существует схема, благодаря которой создать доходный дом и получить доход можно уже через несколько месяцев. Для этой цели достаточно приобрести в кредит большой дом или привлечь для покупки средства инвесторов. Небольшой срок окупаемости и сниженный уровень риска характерны при покупке зданий до 400 м 2 .

Реальный современный пример строительства доходного дома

Госорганизация, которая занимается развитием компаний в сфере информационных технологий в республике Татарстан, решила организовать проект — строительство жилья для своих сотрудников, которые приезжают на работу и остаются на достаточно продолжительное время.

В 2013 году компания подала руководству республики соответствующее предложение — построить арендный дом для иногородних сотрудников. Проект одобрили и воплотили в жизнь. По факту, дом принадлежит Государственному жилищному фонду РТ. При этом компания получила ряд преимуществ от проекта: экономит на аренде жилья для работников 30% и, предоставляя комфортные условия проживания для своих сотрудников, выгодно отличается от своих конкурентов. Квартиры предоставляются жильцам с полной меблировкой и бытовой техникой, плата за все коммунальные услуги начисляется по счетчикам. Сотрудники получают возможность жить недалеко от работы, экономят время на транспорт и живут по соседству с единомышленниками.

Какими были доходные дома Петербурга? Лекция краеведа и автора рассылки «Бумаги» Алексея Шишкина — о съемных углах, первых лифтах и однокомнатных квартирах города

Как были устроены доходные дома дореволюционного Петербурга, кто их строил и жил в них и как в городе искали съемное жилье? Об этом краевед и автор рассылки «Бумаги» об истории петербургских домов Алексей Шишкин рассказал на закрытой встрече с подписчиками.

«Бумага» публикует выдержки из лекции — о квартирах с 18 комнатами, первых городских лифтах и посменной аренде коек.

Подписывайтесь на рассылку по ссылке, чтобы каждую неделю получать письма с историями петербургских домов и участвовать в закрытых встречах.

Какие квартиры Петербурга были самыми дорогими

В дореволюционном Петербурге над магазинами находились так называемые барские этажи, в них сдавались самые дорогие квартиры. Первоначально барские этажи были вторыми, но со временем — из-за роста домов в высь — барскими стали второй и третий. Если вдруг вы присматриваете квартиру в старом фонде, знайте, что больше всего декора, самые красивые печи, самые высокие потолки будут именно на втором и третьем этажах.

Чем выше квартира находилась и глубже во двор, тем была дешевле. Самая дорогая квартира — в лицевом флигеле на втором и третьем этажах, а самая дешевая — в третьем и четвертом дворах, на пятом и шестом этажах.

В Петербурге никогда не было района, где селились бы только богатые. Даже в самой престижной Адмиралтейской части, где жили Набоковы, Суворовы, Половцовы, во вторых и третьих дворах могли селиться мастеровые и мелкие чиновники.

Они ходили по одним улицам и пользовались одними дворами, просто их маршруты не пересекались. Я знаю человека, прадедушка которого был мастеровым каменщиком: укладывал мостовую на Невском проспекте — и при этом жил на дорогой и престижной Большой Морской улице, просто в третьем дворе.

Какими были доходные дома Петербурга и как появились однокомнатные квартиры

Впечатление о доходном доме как о чем-то роскошном, престижном, дорогом — ложное, так как значительная часть доходных домов была даже в центре города рассчитана на непритязательное население. Многие доходные дома строились для аренды комнатами, а не квартирами. Например, было такое общество «Строитель» — объединение нескольких капиталистов, среди них было много представителей еврейской общины. Еврейское общество строителей создавало дома с длинными коридорами, в которых были десятки комнат.

Мой любимый пример типичного пролетарского доходного дома — это улица Коли Томчака, 10. Нынешний Московский район тогда был районом обувных фабрик, складов, железнодорожных путей, огромных промышленных холодильников. И вот в таких районах для рабочих строятся доходные дома под сдачу квартир, комнат, а также углов — то есть частей комнат. Были даже варианты сдачи пространства посменно: один арендатор занимает кровать ночью, а другой — днем.

Значительная часть квартир в дореволюционных домах была многокомнатной. Для среднего класса в Петербурге типичной считалась квартира в четыре-пять комнат, как я уже сказал; трехкомнатные квартиры любили снимать компании петербургских студентов. Также трех- и четырехкомнатные квартиры были популярны у делающих карьеру молодых специалистов — как правило, холостяков. Четырех-, пяти-, шести- и более — это квартира для семьи среднего класса, достаточно состоятельной, но никакой вызывающей роскоши в этом нет. Даже шесть комнат — это не предел.

Часто встречались дома, в которых есть только четырех- и пятикомнатные квартиры, ничего меньше не найти, ничего больше — тоже. Это типичные дома как раз для среднего класса, как, например, доходный дом Васильева на Петроградской стороне.

Иногда, если владельцу квартиры казалось, что жилец хороший, но снимать квартиру ему дороговато, он просто запирал одну из комнат и снижал оплату.

Когда я рассказываю, что средняя петербургская квартира — это четыре-пять комнат, все начинают закатывать глаза и говорить: «Ох, какую страну мы потеряли!», но надо помнить, что для тех, кто не мог себе этого позволить, а таких было абсолютное большинство, жилая площадь была очень ограничена. Мой любимый пример — из истории Октябрьской железной дороги. Каким было жилье для железнодорожных рабочих, которых было более сотни тысяч на петербургском узле? Каждый рабочий занимал один квадратный метр в рабочей казарме. Кому-то четыре-пять комнат, а кому-то — один квадратный метр. Вот такой город контрастов.

Еще один пример дешевого жилья — доходный дом пивоторговца Ивана Дурдина, который находится напротив станции метро «Обводный канал». Дом замечателен не только тем, что это одна из первых петербургских семиэтажек, но и тем, что в нем едва ли не первом в Петербурге появились однокомнатные квартиры. Многим жить в однокомнатной квартире казалось чем-то немыслимым.

Во многом это было прогрессивное решение, но те, кто имел возможность снимать отдельное жилье, не слишком активно разбирали первые однушки. В итоге дом Дурдина стал одним из символов той самой криминальной Лиговки. Если верить современникам (а им всегда нужно верить с осторожностью), большая часть этих первых однокомнатных квартир в Петербурге занимали воры и скупщики краденого.

Где располагались самые большие квартиры Петербурга и кто жил в 18 комнатах

Большая часть квартир дореволюционной эпохи, даже самых дорогих, привела бы нас в ужас по той простой причине, что они выглядят, как квартира сумасшедшего коллекционера или пенсионерки, которая находится не в полном сознании. Там было гигантское количество вещей, картин, фотографий, икон и так далее, каждый квадрат площади был чем-нибудь заставлен, очень многие квартиры выглядели, как склад.

При этом 12, 13, 14 комнат — это обычная история даже без учета комнат для слуг. Рассказывают, что в доходном доме Колобовых на Петроградской стороне есть чуть ли не 70-комнатная квартира, но подозреваю, что это все-таки мифология, а если такое и возможно, то это квартира для комнатной аренды.

Самая большая квартира в Петербурге, в которой я был, состояла из 18 комнат. И, насколько я знаю, это не предел. 18-комнатная барская квартира находится на углу Восстания и Некрасова на третьем этаже. У нее три лестницы — две парадные, одна черная. Очень интересная квартира, некоторое время назад ее переделали под мини-отель, возможность туда попасть выпадает редко.

Еще одна квартира из 18 комнат была в доходном доме Лидваля на Каменноостровском проспекте. Ее снимал военный министр Куропаткин, один из военных министров Николая II, а до него занимал литовский князь Радзивилл.

Кто занимался строительством доходных домов

Строили эти дома очень разные люди — от крестьян до членов императорской фамилии. Сразу у нескольких великих князей Романовых в Петербурге были собственные доходные дома.

Чуть ли не самым массовым застройщиком, самой опытной и обильно возводящей новые здания, наверное, была семья Ратьковых-Рожновых. На них также было записано несколько десятков объектов коммерческой недвижимости по всему Петербургу: от зерновых складов до дорогих доходных домов. Почти у каждого члена семьи был какой-нибудь объект недвижимости. В основном же они строили дома для состоятельной публики, придумали петербургскую недвижимость бизнес-класса: дома, в которых проектировался максимум не квадратных метров, а хороших квартир.

Застройщиками были даже такие экзотические организации, как, например приходы Латышской или Шведской церкви на Малой Конюшенной. Строили все, кто мог, это было очень выгодно: хорошо рассчитанный доходный дом окупался за полтора года и дальше приносил чистый доход. Так выгодно было заниматься недвижимостью из-за того, что в Петербург прибывали новые люди. С 1890-го по 1914 год население Петербурга увеличилось на 1,3 млн человек.

Как сдавали и снимали жилье до революции

Петербург 100 лет назад

Какими были первые петербургские лифты

Первые лифты в Петербурге соорудили не в жилых домах, а в банках и конторских зданиях. Некоторые даже сохранились. Например, в бизнес-центре «Медведь» на Большой Конюшенной — в левой части здания, в левой парадной — сохранилась шахта лифта.

Когда лифты появились в домах, ненадолго возникла мода жить на высоких этажах. В Петербурге сохранилось мало дореволюционных лифтов и совсем уж единицы еще действуют. В доходном доме Муяки в Ковенском переулке находится чуть ли не единственный комплектный и работающий; его запускают два раза в год, но без пассажиров.

Как развивались и менялись доходные дома

Развитие бытовых удобств приводило к мутации петербургских доходных домов: они приближались к современным стандартам. Если в середине XIX века дома планировались, исходя в основном из представлений заказчика о том, как они будут приносить максимальный доход, то со временем вводятся технические стандарты проектирования с оглядкой на инженерные системы.

Доходный дом, построенный в 1870 году архитектором Виктором Шретером на улице Марата, 66, — это первый дом в Петербурге, в котором на разных этажах были одинаковые квартиры. Раньше это казалось невероятным новшеством. Впервые появляется стояк, проходящий через весь дом.

Одинаковые квартиры появились не потому, что хотелось социализма, а потому, что в одинаковых квартирах удобнее проводить коммуникации, управлять жильцами и рассчитывать прибыль.

Что такое доходный дом в 19 веке

Люди беднее снимали не квартиры, а комнаты. Тогда же появилось и понятие субаренды: когда снимавший квартиру-«трешку» мог одну из комнат переуступить, например, бедному студенту; а тот, в свою очередь, пускал к себе на ночлег сокурсника, сдавая ему в этой комнате «угол».

Для учета жильцов домовладельцы завели специальные «домовые книги». В контракте с арендаторами были расписаны мельчайшие подробности быта: съемщику, например, запрещалось без особого разрешения держать в квартире пианино и выпускать собак и кошек на лестницу.

Постепенно доходные дома приобретали модные по тем временам системы коммуникаций: лифты, телефоны, гаражи. Многие из них имели собственные электростанции, прачечные, котельные, мусоросжигательные печи, снеготаялки.

Еще раз подчеркнем: несмотря на очевидный коммерческий интерес домовладельцев XIX века, они внесли неоценимый вклад в создание нового архитектурного облика Санкт-Петербурга.

И многие оставшиеся после них доходные дома стали своеобразными визитными карточками нашего города.

Дом построен для семейства Мурузи, глава которого — князь Александр Дмитриевич — потратил на этот огромный проект все свои сбережения. Архитектурный стиль — неомавританский.

В доме были предусмотрены отопление, водопровод и паровая прачечная. В здании находились 28 ванных комнат. В бельэтаже располагалась 26-комнатная квартира.

Строительство в 1912 году начал архитектор Розенштейн (в проектировании помогал архитектор Белогруд), строил для себя как доходный дом. В архитектуре использованы стили неоренессанс и неоготика. Из-за увлеченности Белогруда Средневековьем (архитектура замков) дом похож на лондонский Биг-Бен.

Во всех квартирах дома были установлены газовые плиты, встроенные шкафы и калориферы для сушки полотенец, ванны, утопленные в пол.

В доме жили писатель Леонид Андреев и певец Алексей Давыдов. Сегодня там находится театр «Русская антреприза имени Андрея Миронова» (любопытно, что до революции закладной на дом владел дед артиста Миронова — Семен Менакер).

Спроектирован дом асимметрично, что особенно видно со стороны улицы Жуковского: правое крыло вдвое короче левого и украшено значительно скромнее.

«Крылья» соединяются закругленным углом, украшенным декоративным фронтоном с барельефом крылатой фигурой девушки — печального ангела.

В «богатом крыле» жили люди состоятельные (в основном промышленники): в парадных топились камины, гостей встречали швейцары. В другом крыле жили люди скромные, разночинцы.

Юн Петтер был отличным портным и даже создал крупную швейную мастерскую «Иван Петрович Лидваль и сыновья», но сыну, как и все родители, желал судьбы иной, более престижной и творческой.

Поэтому после начальной школы при евангелической Шведской церкви Святой Екатерины и Второго петербургского реального училища отдал мальчика в Училище технического рисования барона Штиглица ( в советские годы — знаменитая «Муха»).

Там у ребенка проявился талант художника и архитектора, поэтому дальнейшая судьба его была предопределена — годы учебы на архитектурном отделении Императорской Академии художеств (в мастерской архитектора и крупного педагога Леонтия Николаевича Бенуа).

Таким образом Петербург получит прекрасного архитектора Федора Лидваля, по чьим проектам в нашем городе появится более 30 зданий и сооружений.

Самые известные из которых — два доходных дома: дом Лидваля на Каменноостровском проспекте (построен архитектором по заказу своей матери; там же он жил и сам, там же на первом этаже располагалось его проектное бюро) и Толстовский дом на улице Рубинштейна.

И начнет он — на первом этапе своего творчества — с модного в те годы стиля «северный модерн».

Это особое направление в русской архитектуре конца X1Х — начала XX века, получившее развитие в Петербурге под влиянием шведской и особенно финской архитектуры национального романтизма. Главные приметы стиля — подобранные с большим искусством сочетания естественных и искусственных отделочных материалов, каждый из которых выигрывает от соседства с другими. Цоколь, как правило, облицован финским, грубо обработанным гранитом, стены верхних этажей покрыты фактурной штукатуркой или отделочным кирпичом. В элементах отделки — орнаменты, созданные на основе северного фольклора или с использованием изображений северной флоры и фауны. Сами здания массивны, как скалы, оконные проемы разнообразны.

Был период, когда «северный модерн» вдруг противопоставили неоклассике (как подлинно национальному — имперскому — стилю), и в определении его даже промелькнули шовинистические нотки («чухонский модерн»). Тем не менее еще перед самой революцией «упрямые архитекторы» будут использовать этот стиль при проектировании доходных жилых домов Петербурга. И слава Богу, что были упрямыми!

Вот в этом стиле — северный модерн — построен и массивный Толстовский дом по заказу генерал-майора графа Михаила Павловича Толстого (внучатого племянника героя Отечественной войны, генерала от инфантерии и кавалера всех российских орденов Петра Александровича Толстого).

Дом построили быстро — с 1910 по 1912 год. Он изначально задумывался как дом для разных сословий, в нем были и простые квартиры для среднего класса, и роскошные — для петербургской знати. Пожалуй, главное, что внешне выделяет этот дом архитектора Лидваля, — высокие «ренессансные» арки-проезды, лоджии на верхних этажах и три знаменитых сквозных двора, объединяющих весь этот огромный и строгий жилой комплекс.

После смерти первого владельца дома (в 1913 году) зданием владела вдова генерал-майора — графиня Ольга Александровна Толстая, урожденная княжна Васильчикова (дочь того самого князя Александра Васильчикова, что был секундантом на дуэли Лермонтова и Мартынова).

А в 1918 году дом национализировали. Со всеми вытекающими последствиями: с появлением коммуналок, с уплотнениями и ссорами соседей. Однако дом — символ эпохи петербургского модерна — оставался таким красивым и притягательным, он так удачно располагался в двух шагах от Невского и Пяти углов, что на протяжении всего XX века в нем стремились обосноваться известные петербуржцы.

Они там и жили: писатели Аркадий Аверченко и Александр Куприн, руководитель Михайловского театра Владимир Кехман и балерина Ирина Колпакова, художник Михаил Шемякин и поэт Евгений Рейн, дирижер Марис Янсонс и спортсменка Татьяна Сац, певец Эдуард Хиль и экономист и государственный служащий Михаил Маневич (кстати, в честь двух последних известных жильцов дома названы два сквера со стороны Шербакова переулка, примыкающего к боковой стене этого здания).

В 90-е годы на дом положили глаз и чиновники, и представители того бизнеса, который, как мы понимаем, и бизнесом-то назвать сложно — так, взять-отобрать у других. В доме появлялись новые люди. Потом куда-то исчезали. Некоторые квартиры соединялись, расширялись.

Сегодня, как и сто лет назад, Толстовский дом — это своеобразный Ноев ковчег: живут здесь и петербургская знать, и представители среднего класса, и простые люди, получившие свои квартиры в наследство от советских родственников.

Естественно, что у Толстовского дома тоже есть свои тайны и легенды.

Традиционно принято считать, что свою «нехорошую квартиру» для романа «Мастер и Маргарита» Михаил Булгаков списал с квартиры № 50 по Большой Садовой, 10, в Москве, где писатель жил в 1921-24 годах. Однако на литературный прообраз «нехорошей квартиры», оказывается, претендует некий адрес и в Толстовском доме. Этот альтернативный вариант озвучивает петербургская писатель-исследователь Марина Колотило.

Итак, в этом доме проживал известный востоковед Дмитрий Матвеевич Позднеев. Были они с Булгаковым знакомы — на сестре Позднеева был женат дядя писателя протоирей Петр Булгаков. В детстве Дмитрий лишился глаза, ему вставили искусственное «яблоко», которое по цвету очень разнилось с глазом настоящим (вспомните, что разного цвета были глаза у Воланда). Голос у него был ниже любого баса (этакий октавист), то есть Дмитрий страшно хрипел и всех пугал. Имел огромного черного кота, которого боялись даже собаки. Однажды профессора арестовали по доносу кого-то из соседей (и Позднеев проклял эту квартиру). Профессора-востоковеда расстреляли в 1937 году. В этот же день умер его кот.

Говорят, что много лет с некоторыми жильцами этой квартиры происходят неприятные вещи: кто-то кипятком обварится, кто-то выбросится из окна. Хотите верьте, хотите нет.

Доходные дома Санкт-Петербурга XIX века: обустройство, обслуживание и самобытные черты Текст научной статьи по специальности « Искусствоведение»

Аннотация научной статьи по искусствоведению, автор научной работы — Воробьева Арина Евгеньевна

В статье анализируется специфика зарождения, развития и существования городского феномена XIX века доходных домов в Санкт-Петербурге . Статья отражает основные аспекты городского явления, внутреннее обустройство доходных домов , их значение и роль для городской жизни, связанные с доходными домами профессии, обычаи и фрагменты литературных произведений.

Похожие темы научных работ по искусствоведению , автор научной работы — Воробьева Арина Евгеньевна

Текст научной работы на тему «Доходные дома Санкт-Петербурга XIX века: обустройство, обслуживание и самобытные черты»

2. Кудрявцева Л.А., Мазуркин П.М. Изучение особенностей горения древесных опилок // Современные проблемы науки и образования, 2009 год. Выпуск журнала № 6 (часть 3).

3. Федеральный закон № 52 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» // Роспромтест. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.rospromtest.ru/content.php?id=48/ (дата обращения: 19.01.2019).

4. Чернова Н.М., Галушин В.М. Технологии и оборудование для сжигания древесных отходов и других видов экологически чистого топлива. // «Рязанский государственный университет имени С.А. Есенина», 2012. № 9.

ДОХОДНЫЕ ДОМА САНКТ-ПЕТЕРБУРГА XIX ВЕКА: ОБУСТРОЙСТВО, ОБСЛУЖИВАНИЕ И САМОБЫТНЫЕ ЧЕРТЫ Воробьева А.Е.

Воробьева Арина Евгеньевна — студент бакалавриата, направление подготовки: 035300 Искусства и гуманитарные науки, факультет свободных искусств и наук, Санкт-Петербургский государственный университет, г. Санкт-Петербург

Аннотация: в статье анализируется специфика зарождения, развития и существования городского феномена XIX века — доходных домов в Санкт-Петербурге. Статья отражает основные аспекты городского явления, внутреннее обустройство доходных домов, их значение и роль для городской жизни, связанные с доходными домами профессии, обычаи и фрагменты литературных произведений. Ключевые слова: доходные дома, многоквартирные дома, Санкт-Петербург, петербургское население, архитектурные памятники, домовладельцы, арендаторы, недвижимость XIX века.

Когда после отмены крепостного права в Санкт-Петербург на заработки потянулись разоренные помещики и освобожденные крестьяне, численность жителей города мгновенно выросла, достигнув отметки в один миллион человек, что закономерно привело к строительному триумфу. Бурный рост населения Петербурга требовал несметного количества жилых помещений. Стратегически верным решением этой задачи стало возведение на небольших по площади земельных участках высотных по тем временам домов для съема квартир — феномен, получивший название «доходные дома». Обычно в доходном доме проживало от 50 до 500 человек. Сдача квартир в таких домах стимулировала привлечение в сферу строительства больших объемов частного капитала. Под перестройку специально выкупались участки с особняками. Активное возведение доходных домов началось в 30 – 40-е годы XIX века. Самые ловкие из домовладельцев быстро усвоили правила игры: город развивается, люди постоянно нуждаются в жилье, а у них на руках есть неисчерпаемый источник прибыли — дома для сдачи комнат и квартир внаем.

Домовладельцы пользовались специальными рекламными изданиями, чтобы найти жильцов в свои квартиры. Отыскать подходящее съемное жилье можно было и по объявлениям на домах и окнах. А состоятельные люди арендовали красивые квартиры, пользуясь связями, обращаясь к своим родственникам, товарищам или партнерам с просьбой передать квартиру в случае, если прежние постояльцы собираются ее покинуть.

Владеть доходным домов в Петербурге в то время было так же выгодно, как сейчас — умело вкладывать огромные акции. Скорость строительства

многоквартирных домов до сих пор считается очень высокой. Легенда или правда, но говорят, что один особенно проворный строитель возвел дом за пятьдесят дней. Высота доходных домов строго ограничивалась условиями «небесной линии» — верхняя граница дома должна была возвышаться не более чем на двадцать метров от земли. Это значение было взято совсем не случайно — ровно на двадцати двух метрах был расположен карниз Зимнего дворца. Впрочем, петербургские архитекторы применяли смекалку и достраивали обычные этажи домов мансардными помещениями. В соответствии с инструкциями канцелярии, никакое жилое здание не должно было выделяться среди прочих строений городского полотна, а между домами не допускались зазоры. Этот метод плотного строительства именовали «голландским манером». Так сплошная стена фасадов, выдержанных в одной стилистике, стала характерной чертой архитектурного облика Северной столицы.

К 1913 году цены на землю выросли до трехсот рублей за квадратную сажень. Среди дельцов того времени редко встречались дилетанты, ведь им следовало быть не из робкого предпринимательского десятка, чтобы грамотно и внимательно рассчитать капиталовложение в строительство, чтобы потом доход целиком окупил расходы. Но история Санкт-Петербурга навечно связана с деятельностью богатых купцов, о достатке и положении которых можно было судить по их доходным домам. На оформление и обустройство домов многие купцы не жалели ни средств, ни времени и приглашали лучших зодчих для создания уникальных авторских построек. Например, возвести такой дом, как построили зажиточные промышленники братья Колобовы, было затеей роскошной и весьма рискованной. Затраты могли не окупиться, ведь сам строительный проект был уникальным. Но без таких проектов не состоялось бы величие Петербурга с его архитектурной сокровищницей.

Вместе со строительством доходных домов появились всем известные укромные дворы-колодцы с необычными арками и воротами, ведущими к парадным через длинные «коридоры». Стремление домовладельцев к повышению дохода от своих земельных участков приводило к более плотной застройке города: доходные дома не только росли в вышину (например, уже упомянутым способом надстройки мансардных этажей), но и расширялись внутри дворов, маленьких и не всегда освещенных. Стремление Правительства контролировать плотность застройки привело к введению ограничительных норм, описанных в строительном уставе, утвержденном в 1857 году. Часть нововведений касалась внутренних дворов: «Во всяком отдельном участке должен быть по крайней мере один двор, пространством не менее 30 кв. саж., причем наименьшая ширина его должна быть не менее 3-х саж., остальные дворы могут быть и менее 30 кв. саж., но должны сообщаться проездами не менее 4,5 аршин с улицей или другими дворами. [. ] Наименьший размер световых двориков должен быть таков, чтобы в его площадь можно было вписать квадрат в сажень»1. Устав позволял ставить дворовые флигели на расстоянии до двух саженей, то есть чуть больше чем в четырех метрах друг от друга. В окна квартир внутри дворов-колодцев никогда не проникали солнечные лучи.

Употребив выше слово «парадная», нам стоит остановиться и обратиться к давнему филологическому спору между московским подъездом и петербургскими парадными. Суть этого межстоличного противоречия кроется в особенностях строительства петербургского жилья. Классический доходный дом состоял из нескольких идентичных корпусов, соединенных дворами. Лучшие квартиры располагались в лицевом корпусе, выходящем на красивые проспекты и улицы. Там снимали жилье целые семьи, часто занимая весь этаж. В таких дорогих квартирах

1 Устав строительный, измененный по продолжениям 1876 и 1879 гг., с разъяснениями по решениям Уголовного кассационного департамента Правительствующего Сената и приложением циркуляров Министерства внутренних дел и позднейших узаконений. С.-СПб.: Тип. придв. книгопр. К. К. Ретгера, 1881. Раздел 6. Глава III.

было предусмотрено две лестницы — парадная для господ и всей «чистой публики»1, где находился швейцар, и черная – для прислуги.

В целом черные лестницы со временем обрели некоторую вуаль мистики, ведь запасной выход могли использовать не только разносчики дров. По черным лестницам уходили заговорщики, воры, любовники — иными словами, все те, кто хотел ускользнуть незамеченным. Парадная лестница, где все как на ладони, наверняка выдала бы их тайные замыслы. Парадная лестница также служила индикатором достатка жильцов дома — даже по внешнему виду дверей можно было судить о благосостоянии домовладельца и арендаторов. Об этом контрасте лицевой и изнаночной стороны доходных домов нередко упоминали прозаики. Описание черных лестниц — канонический образ в литературе о Петербурге, особенно выделяющий городской колорит. Для примера обратимся к роману Ф. Достоевского «Бедные люди», где в ходе описания доходного дома близ Фонтанки дается яркая антитеза парадной и черной лестницы: первая — «чистая, светлая, широкая, все чугун да красное дерево»2, вторая — «винтовая, сырая, грязная, ступеньки поломаны и стены такие жирные, что рука прилипает, когда на них опираешься. На каждой площадке стоят сундуки, стулья и шкафы поломанные, ветошки развешаны, окна повыбиты» [3, с. 40-41]. Юхнева приводит3 фрагмент еще одного произведения Ф. Достоевского «Двойник», где в нескольких строках отражена вся сущность этой таинственной части домов: «Лестница была темная, сырая и грязная. На всех поворотах нагромождена была бездна всякого жилецкого хлама, так что чужой, не бывалый человек, попавши на эту лестницу в темное время, принужден был по ней с полчаса путешествовать, рискуя сломать себе ноги. ».

Обязательным элементом парадных лестниц были оконные витражи. Рамы и разноцветное мозаичное оформление окон выполнялись под конкретный интерьер парадной и никогда не повторялись — узоры, цветы, причудливые рисунки на стеклах были уникальными в каждом доме. Витражные стекла выполняли не столько эстетическую, сколько прагматическую функцию — они закрывали неказистый вид из окон на внутренний двор, где кроме дровяных складов, выгребных ям и колодцев нечему было порадовать глаз жильцов и гостей дома: «. в большинстве дворов продолжали пользоваться наряду с водопроводом самыми примитивными деревянными колодцами» [2, С. 228] .

Как правило, квартиры в доходных домах сдавались на год. Арендаторы заключали с домовладельцем контракт, в котором оговаривались цена и срок найма. Начиная с 1893 года, кроме ежемесячной арендной платы съемщики были обязаны оплатить государственный налог, размер которого рассчитывался с учетом наемной цены квартиры. Домовладельцы со своей стороны были обязаны заботиться о мощении и освещении улиц, об исправности дождевой канализации и уплате многочисленных городских сборов.

Порядочные домовладельцы были заинтересованы в благополучии своих жильцов. Доходные дома постепенно оснащались самыми современными на тот момент системами коммуникаций: лифтами, электричеством, паровым отоплением. До революции газ и водопровод в квартирах были большой редкостью. Несмотря на то, что газовые фонари впервые осветили улицы Санкт-Петербурга еще в начале XIX века, газовые колонки появились в жилых домах только к 1915 году. Да и удобные ванные комнаты были признаком лучших домов. Надо отметить, что лифт в доме также считался предметом если не роскоши, то очень завидного статуса

1 Юхнева Е.Д. Петербургские доходные дома. Очерки из истории быта. М.-СПб.: Центрполиграф, 2007. С. 218.

2 Достоевский. Ф. М. Собрание сочинений в 15-ти томах. Л.: Наука, 1988. Том 1. С. 40-41.

3 Юхнева Е.Д. Петербургские доходные дома. Очерки из истории быта. М.-СПб.: Центрполиграф, 2007. С. 223.

домовладельцев. В простых жилых домах лифты появились в начале XX века (пишем «простых», потому что первые пассажирские гидравлические лифты были обустроены в петербургских великокняжеских дворцах в 1870-е годы [2, с. 219]). Дорогие доходные дома могли похвастаться поистине комфортными условиями для жильцов — как правило, в распоряжении таких домов была своя котельная, прачечная, мусоросжигательная печь. Более того, на цокольных этажах зажиточных доходных домов могли размещаться магазины. Многие доходные дома напоминали своим разнообразным «наполнением» Ноев ковчег. Именно эту метафору использует В. Белинский, цитату которого приводит в своем тексте Я. Длуголенский: «[. ] Последнего удобства он часто достигает в своем Ноевом ковчеге, где есть и погребок, и кондитерская, и кухмистер, и магазин, и портные, и сапожники, и все на свете»1.

Доходный дом — это Петербург в миниатюре. В нем соединялись все слои населения — дворянство, купечество, мещанство, разночинцы и аристократы. Любой дом можно было представить как иерархию населяющих его людей, целую систему слоев общества, классифицированную по уровню достатка и виду деятельности. Мы попытаемся восстановить этот специфический порядок расселения людей по периметру дома и этажам. Состоятельные чиновники и служащие снимали квартиры вдоль наружных фасадов, а квартиры по внутреннему периметру сдавались разночинцам. Владельцы ателье и модных магазинов обычно занимали первые этажи. Вторые в большинстве случаев обживали конторские служащие. Наиболее престижными считались третьи этажи. Их населяли чиновники, банкиры и купцы. Простой люд снимал квартиры этажами выше, даже парадная лестница была проще и невзрачнее на верхних этажа. Чердаки, мансарды и флигели арендовали студенты и нижние чины. А этажи ниже тротуара — подвалы и полуподвалы — вопреки запрету уже упомянутого Строительного устава, могли сдаваться городской бедноте или под мастерские. Хозяева домов сдавали даже углы в комнатах — буквально место для сна с небольшой перегородкой, отделяющей, с позволения сказать, личное пространство жильца от соседей. Так появилось выражение «угловой жилец». Как не вспомнить на этом моменте наших размышлений о Раскольникове, герое романа «Преступление и наказание»? Его комната находилась на чердаке, под самой крышей, и больше была похожа на шкаф или даже гроб, чем на жилище молодого человека. Однако, в тексте Я. Длуголенского, предвосхитившего наше сострадание к герою романа, мы находим справедливое примечание [4, с. 57]): Родион Раскольников, по счастью, снимал комнату один, а другие могли ютиться на такой же площади целыми семьями или рабочими артелями.

На рубеже Х1Х-ХХ веков четыре процента петербургского населения составляла домовая прислуга, эти люди занимались обслуживанием доходных домов. Самыми достойными и весьма хлопотными были должности швейцара и, как ни странно, дворника. Последние не только поддерживали порядок вокруг дома, но и следили за тем, чтобы постояльцы регулярно протапливали свои квартиры: каждое утро дворники оставляли перед дверями квартир вязанку дров — простое напоминание для забывчивых квартирантов. Это требовалось для того, чтобы дом прогревался равномерно, и столичная влажность не разрушала деревянные перекрытия и штукатурку. А вот заполучить должность швейцара было совсем не просто — лишь по протекции или с помощью взятки. Им полагалась небольшая квартирка на первом этаже доходного дома, куда человек мог перевезти свою семью, что было очень удобно.

Стоимость квартиры, подобно сегодняшним условиям рынка недвижимости, определялась местонахождением дома, количеством комнат, этажом и общим уровнем комфорта самой квартиры. Самыми ходовыми и дорогостоящими были квартиры в центре города, а по мере удаления от главных проспектов цена квартир

1 Длуголенский Я. Н. Панорама столичной жизни. Век Достоевского. СПб.: Пушкинский фонд, 2005. С. 53.

ощутимо снижалась: скажем, разница между стоимостью квартиры на Литейном проспекте и улице Чайковского могла достигать двухсот рублей, а это, как мы помним, равнялось бы полугодовому жалованию героя повести Н. Гоголя «Шинель», титулярного советника Акакия Башмачкина. В центре Санкт-Петербурга, в солидных доходных домах снимали квартиры видные аристократы, публичные фигуры, знаменитости и респектабельные антрепренеры. Как мы уже писали выше, богатые семьи обычно арендовали целый этаж с камином, множеством комнат, залов, будуаров и маленькими помещениями для прислуги и гувернанток. Состоятельные люди подбирали себе жилье отнюдь не по формуле «подешевле да поближе к службе»: кроме функциональности дома, комфортной планировки и приятного интерьера, им также был важен внешний облик дома.

Одно из самых известных зданий повышенной комфортности — великолепный дом Ф. Лидваля, построенный на Каменноостровском проспекте. Он стал эталоном дорогого доходного дома, одного из первых образцов стиля северный модерн. Хотя доходные дома строились исключительно в рамках утилитарных целей, до нас дошли образцы удивительной архитектуры. Скажем, доходный дом в мавританском стиле турецкого князя Мурузи, расположенный на Литейном проспекте, где долгое время жили Д. Мережковский и З. Гиппиус. Вспомним иной образец уникального архитектурного решения — дом В. Ратькова-Рожнова, успешного коммерсанта начала XX века. Его дом был возведен на улице Пестеля по проекту П. Сюзора, автора многих живописных зданий Петербурга. По его замыслу была построена огромная арка, ведущая во двор, высотой в четыре этажа. Этот новаторский архитектурный ход позволил сделать двор светлым и просторным. Убранство дома олицетворяло стиль новой эпохи и опережало архитектурные принципы будущего столетия.

В XIX веке доходные дома занимали приблизительно восемьдесят процентов всех построек города. Здания нового формата не могли не повлиять на архитектурно-художественный облик Петербурга. Большинство доходных домов до сих пор носят имена прежних владельцев, а лучшие примеры зданий этого типа вошли в историю архитектуры Петербурга и включены в список объектов, представляющих исключительную историческую, научную, художественную и культурную ценность. Самобытная и изысканная, выдержанная в балансе городских контрастов и строгого визуального единства, Северная столица сохранила свою индивидуальность и величие.

1. Устав строительный, измененный по продолжениям 1876 и 1879 гг., с разъяснениями по решениям Уголовного кассационного департамента Правительствующего Сената и приложением циркуляров Министерства внутренних дел и позднейших узаконений. С.-СПб.: Тип. придв. книгопр. К.К. Ретгера, 1881.

2. Юхнева Е.Д. Петербургские доходные дома. Очерки из истории быта. М.-СПб.: Центрполиграф, 2007.

3. Достоевский Ф.М. Собрание сочинений в 15 томах. Том 1. Л.: Наука, 1988.

4. Длуголенский Я.Н. Панорама столичной жизни. Век Достоевского. СПб.: Пушкинский фонд, 2005.

Ссылка на основную публикацию