Как оформить дом и землю после раздела по суду

Как разделить дом и земельный участок при разводе между супругами: типичные ситуации и пути решения спора

Нередко, когда люди расторгают брак, одной из самых распространенных проблем, с которыми они сталкиваются, является раздел дома при разводе. Это связано с тем, что далеко не все знают, как правильно юридически оформить эту процедуру.

Некоторым читателям наверняка покажется, что это довольно трудоемкий процесс, так как часто строение не делится в натуре. К нему также прилагается земля, что якобы осложняет процедуру.

Мы подробно осветим в статье все нюансы данных правоотношений. Обозначим, куда необходимо обратиться, какой перечень документов потребуется подготовить, для минимизации рисков и хлопот.

Права супругов на частный дом и земельный участок

Чтобы ответить на этот вопрос, потребуется обратиться к законодательству, регулирующему правовой статус имущества приобретенного мужем и женой в процессе совместного проживания.

Супругам принадлежит в равных долях вся собственность, которая была нажита ими в браке (ст. 34 СК РФ).

К ней можно причислить:

недвижимость;
автотранспорт;
деньги;
бытовую технику;
облигации;
бизнес.

Не подпадают под данную категорию объекты подаренные, полученные по наследству или купленные до официального заключения брака в ЗАГСе.

Обращаем внимание читателя на то, что если жена в процессе приобретения имущества занималась домашним хозяйством, не имела постоянного дохода или вообще не работала – уход за ребенком, нетрудоспособность, тем не менее она обладает такими же правами что ее муж на общую собственность.

Когда речь идет о строении и земле, которые появились у семьи в ходе совместной жизни, то при разводе делится недвижимость и участок на общих основаниях.

Все зависит от воли супругов, от того, как им удобней осуществить распределение общих объектов собственности.

Обозначим еще одну тонкость рассматриваемого процесса: осуществить раздел имущества граждане могут как в период брака, так и после того как развелись (ст. 38 СК РФ).

Какие есть способы деления дома

Законом предусмотрено несколько вариантов данной процедуры. Раздел дома и земельного участка может быть осуществлен на основе конструктивных переговоров или путем обращения в суд.

Можно использовать несколько способов:

Каждому определить долю.
Посредством перепланировки строения обустроить два жилых помещения и участка.
Заплатить бывшему супругу деньги за часть общей недвижимости.

Граждане выбирают один из вариантов в зависимости от складывающейся ситуации. Чаще всего на практике применяются первый и третий, ввиду того, что они менее хлопотные и затратные.

Раздел по долям

Когда строение приобретено в браке и оформлено на мужа или жену, то домовладение и участок делятся в одинаковых долях.

Объем частей может быть изменен пользу одной из сторон при наличии нескольких факторов.

К ним относятся:

женщина остается проживать с ребенком, не достигшим 18 лет;
супруга затратила свои деньги на благоустройство помещения или капитальный ремонт, что увеличило его стоимость;
мужчина или женщина находились на учете в псих, или наркодиспансере вели аморальный образ жизни.

После раздела недвижимости стороны распоряжаются ею самостоятельно. Свою часть объекта можно продать, однако приоритетное право на ее покупку имеет собственник второй половины.

Либо по обоюдной договоренности дом и участок реализуются, а деньги делятся пропорционально долям в имуществе.

Оплата коммунальных услуг осуществляется с учетом полученного объема собственности. Пользоваться помещениями общего назначения экс-супруги имеют право в равной степени.

При делении земли требуется соблюдать правило, регламентируемое ст. 1182 ГК РФ. В соответствии с ним минимальный размер земельного участка, который отходит одной из сторон, должен быть пригоден для целевого назначения.

Выдел доли в натуре

Такой вариант допустим, когда есть возможность технического деления жилого помещения и земли на двух владельцев и при наличии обоюдного согласия.

Для этого составляется соглашение о разделе жилого дома в натуре. Можно решать проблему в судебном порядке, если имеет место конфликт интересов.

У каждого из новообразованных в процессе реконструкции строений должен быть отдельный вход, а между ними возведена стена, которая бы разделяла двух собственников.

Если не удается построить новые помещения общего пользования, стороны договариваются об их совместном распоряжении либо сооружают пристройку, если позволяет надел, где обустраивают ванную и туалет, сарай, летнюю кухню.

Земля должна отойти новым собственника в размере, не меньшем чем три сотки, для полноценного ведения хозяйства. Хотя в каждом регионе России есть свои требования к площади участка.

Выплата денежной компенсации

Такое происходит обычно, когда нет возможности разделить строение и землю в натуре или если иное имущество, при разводе не покрывает стоимость части постройки. Цена дома и земли определяется исходя из спроса этой недвижимости на рынке.

В другом случае строение достается одному супругу, а он выплачивает второму деньги за его долю.

Когда кто-либо из сторон и получает большее помещение в силу технических особенностей строения, а доли были обозначены одинаковые, то она обязана покрыть разницу деньгами или иной собственности.

Определение объема финансовых выплат лучше решать путем переговоров и закрепления их итогов в письменной форме, в документе с его последующим нотариальным удостоверением.

Как решить конфликт и поделить дом после развода

Ожесточенные споры между мужем и женой, относительно раздела общей собственности случаются очень часто. Люди обычно не привыкли идти навстречу друг другу, если расставание происходит на фоне острой личной неприязни.

Предотвратить и разрешить ситуацию можно:

Путем переговоров (мирным способом).
Заключив брачный контракт перед бракосочетанием.
Обратившись с заявлением в суд.

Каждый из вариантов решения предполагает свой порядок действий.

Нередко люди, конфликтуя между собой, не хотят договариваться и пытаются решить споры в суде. Иногда, добиваясь иного результата, более неблагоприятного, чем тот на который рассчитывали ранее.

Компромисс

Это наименее затратный способ разрешить проблему раздела общей недвижимости. Супруги путем диалога обсуждают, какая часть строения отойдет каждому в будущем.

После достижения консенсуса между гражданами составляется соглашение о разделе имущества.

В документе прописываются достигнутые договоренности. Стороны утверждают их и могут зарегистрировать документ у нотариуса, что придает ему большую юридическую силу.

В случае развода при возникновении спора по имуществу, соглашение предоставляется суд, который учтет его при его вынесении решения.

Можно, решить вопрос устным путем, однако часто у людей слова расходиться с действиями.

Наличие брачного контракта

Этот договор значительно упрощает порядок раздела домостроения и земельного участка. Документ, регулирует и обусловливает имущественные права супругов, как в ходе брака, так и после его расторжения ст. 40 СК РФ.

В контракте прописываются принципы пользования и распоряжения собственностью женщины и мужчины в процессе семейной жизни. Самое главное: он дает ответ, как будет распределено имущество после того как люди официально расторгнут свои отношения.

Именно на основании указанного документа происходит раздел, а не в общем порядке.

Если в нем будет прописано, что одна из сторон получает большую часть или вообще ничего, то, так и произойдет на практике. Лишь доказав в суде, что контракт был заключён на кабальных условиях для одной из сторон можно надеется на получение части недвижимости.

В судебном порядке

Это происходит, когда между людьми существует недопонимание и острые споры по вопросу раздела дома с землей.

С учетом того, что общая стоимость объекта составляет свыше 50 тыс. рублей, подавать исковое заявление необходимо в городской или районный суд, находящийся в том населенном пункте, где располагается строение.

Суд разрешает спор граждан исходя из норм закона. Заявление может подать супруг который считает что его права нарушены. Указанное обстоятельство не лишает права подать встречный иск о разделе имущества ответчику.

Рекомендуется перед направлением иска провести оценку имущества, чтобы не затягивать разбирательство.

В процессе слушаний судья определит будущее всех нажитых материальных активов людьми с учетом объективных и субъективных факторов, о чем расскажем ниже.

Обращаем внимание, на то, что сделать. Оценку лучше произвести без уменьшения стоимости нажитой собственности, так как в ходе слушаний может быть назначена дополнительная экспертиза.

Обращаемся в суд: инструкция

Реализация указанной процедуры не вызовет особых трудностей.

Она состоит из нескольких этапов:

Проведение экспертизы имущества.
Подготовка необходимых документов.
Составление иска.
Подача заявления в суд через канцелярию.
Принятие заявления к рассмотрению.
Участие сторон в заседаниях.
Получение решения по имущественному спору.

Необходимо быть готовым к тому, что разбирательство может затянуться ввиду объективных факторов. Чтобы отчасти минимизировать потерю сил и средств рекомендуется изначально конкретно сформулировать требования истца.

Расчет срока исковой давности

Соблюдение временных рамок при подаче заявления важное условие рассмотрения любых дел в суде. При их нарушении суд может не принять иск.

Отсчитывать срок исковой давности, следует с того момента, когда один из супругов начинает препятствовать другому в осуществлении его прав распоряжаться объектом недвижимости: проживание, вселение, продажа. В течение трех лет, после фиксации этого факта можно смело подавать заявление в суд.

В том случае, когда бывшие супруги продолжили проживать в доме после развода, и нет конфликтов, недвижимость по-прежнему считается общей.

Какие потребуются документы для суда

К данному вопросу следует подойти внимательно, ничего не упустив. Подготовить все справки лучше заранее.

Для проведения процедуры потребуются:

Гражданские паспорта супругов.
Правоустанавливающие свидетельства на недвижимость.
Свидетельство о заключении брака (расторжении).
Акт оценки объекта.
Копия лицевого счета.
Свидетельства о рождении общих детей.
Заключенное соглашение о разделе собственности, если таковое имеется.
Квиток об уплате госпошлины.

Список прилагаемых документов прописывается в исковом заявлении. При необходимости заранее можно сделать несколько их ксерокопий.

Размер госпошлины

В рассматриваемом случае иск имеет имущественный характер. На основании ст. 333.19 НК РФ сумма пошлины будет рассчитываться исходя из оценки объекта.

Она определяется на основании данных указанных в справке о кадастровой стоимости, сейчас она фактически равна рыночной, либо из акта оценщика.

Затем цена имущества делится пополам для определения базы для расчета госпошлины. Это и есть цена иска.

Кратко о содержании заявления

В документе потребуется максимально полно, отразить всю информацию, которая будет иметь значение в ходе разбирательства.

В нем указываются:

реквизиты судебной инстанции, в правом верхнем углу, и месте, куда он направляется;
установочные (паспортные) данные заявителя и ответчика, третьих лиц;
информация о времени и месте заключения брака, номер регистрационного свидетельства, дата, когда был построен или приобретен дом и земельный участок;
претензии – требования сторон, ссылки на законодательные акты;
список прилагаемых документов;
подпись и дата его составления.

Рекомендуется снять копию с иска, для направления ее ответчику. Все реквизиты должны быть внесены без исправлений и ошибок. Образец искового заявления можно скачать здесь.

Некоторые особенности

Они существуют практически при рассмотрении любого дела в суде.

Чаще всего вопросы возникают, если дом и участок:

Находятся в залоге на основании ипотечного договора.
Приобретены до заключения бракосочетания.
Построены на деньги, выделенные в рамках программы «материнский капитал».
Строительство объекта не завершено (заморожено).

В зависимости от ситуации указанные особенности будут играть роль, и прямо или косвенно повлияют на характер вынесенного судебного решения. Далеко не факт, что стороны получат равные доли нажитого имущества.

Дом куплен до брака

При таком раскладе недвижимость переходит в распоряжение того лица которое его приобрело до бракосочетания. Вся собственность, купленная человеком до супружеской жизни, его личная, а значит, не подлежит разделу (ст. 256 ГК РФ).

Если в процессе брака второй супруг потратил свои личные сбережения или затраты на реконструкцию дома, перепланировку или ремонт, были из семейного бюджета, это дает определенные привилегии.

Потребуется предъявить в суде неопровержимые доказательства израсходования личных (или общих) финансов на строение.

По закону, значительное увеличение рыночной стоимости объекта спора на вторичном рынке недвижимости, за счет совместных средств, дает право супругу претендовать на часть домовладения, либо выплату денежной компенсации, пропорционально потраченным деньгам.

Дом в ипотеке

Осложняется решение данного вопроса тем, что недвижимость находится в залоге у банка, с которым заключен ипотечный договор. Поэтому указанное финансовое учреждение часто выступает третьей стороной в судебных слушаниях.

Главный вопрос, который интересует всех участников, кто будет погашать взносы в банк и кому в конечном итоге перейдет объект.

Способов решения проблемы несколько:

С согласия кредитора займ переоформляется на одну из сторон. Второй супруг получает денежную компенсацию, пропорциональную вложенным общим средствам в кредит.
Домостроение реализуется на рынке (с разрешения займодателя). За счет полученных финансов погашается заем, остаток делится в равных долях.
Бывшие супруги продолжают совместно пользоваться строением и участком и выплачивать взносы за ипотеку.

Выбрав один из вариантов, граждане, заключившие договор с кредитной организацией составляют дополнительное соглашение с заимодателем, где указывают внесенные изменения по погашению долга.

На практике один из супругов получает деньги в качестве компенсации.

Куплен или построен на материнский капитал

Как известно данная программа Правительства РФ призвана улучшить условия жизни российских семей имеющих двух и более детей.

Нередко люди тратят деньги в приобретение большой по площади недвижимости. При таком раскладе объект становится общей собственность, как взрослых, так и детей.

Поэтому раздел дома между супругами производиться с участием органов опеки, которые контролируют соблюдение прав несовершеннолетних.

В таком случае жилое помещение разделяется не на две части, а на четыре, если детей двое, с учетом вложенных средств материнского сертификата.

Незавершенное строительство

При расторжении брака на участке расположен недостроенный дом принадлежащий супругам. Люди не знают, как разделить недостроенный дом.

Формально он еще не является полноценным строением, так как не учтен органами Росреестра и на него не оформлен кадастровый паспорт.

В данной ситуации объект все равно причисляется к совместно нажитой собственности и может быть поделен.

Это можно сделать следующими способами:

Оценить стоимость использованных стройматериалов и выплатить половину или поделить их.
Совместно достроить и затем осуществить раздел дома.
Компенсировать вложенные расходы второй стороне и самостоятельно ввести объект в эксплуатацию.

Часто граждане выбирают два последних варианта при бракоразводном процессе. Они предполагают получение большей материальной выгоды от недостроенной недвижимости.

Важные рекомендации

Чтобы развод и раздел дома прошел без проблем, споров и незапланированных финансовых расходов, необходимо придерживаться буквы закона и нескольких советов автора.

5 полезных советов:

Прийти к мирному соглашению при разделе общего имущества.
Оформить договоренности нотариально.
При судебном разрешении спора подготовить все документы заранее и грамотно изложить свои требования в иске.
Собрать достоверные доказательства, указывающие на трату личных сбережений на домовладение и участок, что существенно увеличит долю истца при разводе.
Правильно осуществить оценку недвижимости.

Таким образом, процесс раздела жилого объекта и земли не будет сложным. Важно учитывать все обстоятельств дела и правильно проанализировать складывающуюся ситуацию и исходя из этого, оперативно принимать решения.

Автор: Олег Владимирович Росляков, источник yurist-spb24.ru.

Обязательно поделитесь с друзьями!

Как оформить дом и землю после раздела по суду

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!

Обзор документа

Письмо Министерства экономического развития РФ от 7 апреля 2017 г. N ОГ-Д23-3939 “Относительно порядка раздела жилого дома и земельного участка”

Департамент недвижимости Минэкономразвития России, рассмотрев в пределах своей компетенции обращение, сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437 (далее – Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

В соответствии с пунктом 8 части 6 статьи 30 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ “О кадастровой деятельности” (далее – Закон N 221-ФЗ) функцией саморегулируемой организации кадастровых инженеров является в том числе организация информационного и методического обеспечения своих членов. Согласно части 3 статьи 30 Закона N 221-ФЗ, основанием для включения сведений об ассоциации (союзе) в государственный реестр саморегулируемых организаций кадастровых инженеров является наличие предусмотренных Законом N 221-ФЗ органов управления, в том числе методического органа.

Также обращаем внимание, позиция Минэкономразвития по вопросам применения нормативных правовых актов в сфере государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе в связи с вступлением в силу Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее – Закон N 218-ФЗ), размещаются на официальном сайте Минэкономразвития России в разделе “Недвижимость” (Главная/Документы/Письма Минэкономразвития России, содержащие позицию по вопросам регистрации прав и кадастрового учета объектов недвижимости).

В этой связи рекомендуем до подготовки письменного обращения в Минэкономразвития России по вопросам организации кадастровой деятельности, в том числе разъяснения положений нормативных актов, подлежащих применению при кадастровых работах, обращаться, прежде всего, в методический орган соответствующей саморегулируемой организации, а также ознакомиться с информацией, размещенной на официальном сайте Минэкономразвития России.

Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.

В силу положений пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся самостоятельные целые вещи, такие как здание, сооружение, объекты незавершенного строительства, исключение предусмотрено только в отношении помещений и машино-мест (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 14 части 2 статьи 2 Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений”).

Часть жилого дома не поименована в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации.

При этом сведения о части объекта недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости (пункт 4 части 3, пункт 3 части 5 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее – Закон N 218-ФЗ).

Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений – комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью).

При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового, и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания.

Однако, следует учитывать что согласно части 7 статьи 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее – Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан”) не допускаются.

Положениями Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ “О кадастровой деятельности” (в редакции до 1 января 2017 г.) также не предусматривалась возможность государственного кадастрового учета частей индивидуального жилого дома или квартир (помещений, комнат) в таких домах.

Относительно раздела жилого дома отмечаем.

Принимая решение о “разделе” жилого дома, необходимо иметь в виду положение абзаца второго пункта 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если выдел доли в натуре не допускается законом, собственник, выделяющий свою долю в натуре, имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности, а также статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, выдел доли из общего имущества в натуре возможен в отношении не каждой недвижимой вещи.

При этом согласно пункту 35 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если объект недвижимости, о государственном кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями.

При этом с учетом положений пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8, невозможность выдела доли из имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре, в том числе и в случае, указанном в пункте 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.

Вместе с тем в случае если в отношении здания в силу его архитектурно-конструктивных особенностей не может быть осуществлен раздел, следует принимать во внимание, что здание, являясь объектом капитального строительства, может быть реконструировано таким образом, что бы его раздел стал возможным.

В силу положений Закона N 218-ФЗ при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида что был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

Таким образом, а также с учетом пункта 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 г., в целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга.

Порядок осуществления реконструкции объектов капитального строительства регулируется положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ). При этом следует учитывать, что применительно к рассматриваемому в обращении случаю, упрощенная процедура согласования органами власти строительства (реконструкции) предусмотрена законодательством в отношении строений, располагаемых на садовых и дачных земельных участках (не требуется разработки проектной документации и получения разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию), объектов индивидуального жилищного строительства (не требуется разработки проектной документации и получения разрешения на ввод в эксплуатацию). В отношении жилых домов блокированной застройки согласование органами власти строительства (реконструкции) осуществляется в общем порядке, предусмотренном статьями 48, 49, 51, 55 ГрК РФ (требуется подготовка проектной документации, получение разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию).

Также обращаем особое внимание, что решая вопрос о разделе здания, необходимо одновременно решать вопрос относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на земельном участке, на котором расположено соответствующее здание (с учетом, например, требований к минимальному размеру земельного участка), а также соотносятся ли указанные действия с видом разрешенного использования такого земельного участка.

Учитывая изложенное, для того, чтобы “разделить в натуре” указанное в обращении здание (индивидуальный жилой дом) на блоки жилого дома блокированной застройки, может потребоваться осуществить в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет создано здание “жилой дом блокированной застройки”.

Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в Своде правил N 55.13330.2011 “Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001”, утвержденном приказом Минрегиона России от 27 декабря 2010 г. N 789).

В случае, если в отношении здания строительных работ по его физическому разделу не требовалось и не производилось, в целях обоснования кадастровым инженером кадастровых работ в разделах “Заключение кадастрового инженера” технических планов, в том числе могут быть указаны реквизиты заключения по итогам проведенного технического обследования образованных зданий, подтверждающего автономность эксплуатации этаких зданий, подготовленного индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, имеющим выданные саморегулируемой организацией, сведения о которой внесены в государственный реестр саморегулируемых организаций, свидетельства о допуске к таким видам работ, согласно которому образованные в результате раздела здания имеют возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Копия такого заключения включается в приложение к техническим планам.

Приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. N 953 утверждены форма технического плана и требования к его подготовке, состав содержащихся в нем сведений; согласно пункту 17 названных Требований при одновременном образовании объектов недвижимости в результате преобразования объекта недвижимости (объектов недвижимости) технический план оформляется в виде одного документа; при этом количество разделов “Описание местоположения объекта недвижимости”, “Характеристики объекта недвижимости”, “Заключение кадастрового инженера” (при необходимости), “Схема геодезических построений”, “Схема”, “Чертеж”, “План этажа (этажей), План части этажа (этажей), План здания, сооружения, План части здания, сооружения” (в отношении технического плана помещения, машино-места с учетом пункта 7 указанных Требований), должно соответствовать количеству образуемых объектов недвижимости; названные разделы технического плана заполняются в отношении каждого образуемого объекта недвижимости.

На основании статьи 41 Закона N 218-ФЗ:

в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости (часть 1);

снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости (часть 3).

Лица, по заявлению которых осуществляются государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав, установлены статьей 15 Закона N 218-ФЗ.

Обращаем также внимание, что вопросы строительства, реконструкции объектов капитального строительства отнесены к компетенции Минстроя России в соответствии пунктом 1 Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. N 1038. В этой связи за разъяснениями относительно особенностей осуществления работ по реконструкции объектов капитального строительства с целью их раздела в конкретном случае полагаем целесообразным обратиться в Минстрой России.

Обзор документа

Сообщается, что кадастровый учет и регистрация права собственности на помещение или помещения (в т. ч. жилые) в жилом доме (объекте ИЖС) или в жилом строении не допускаются.

В целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга. В частности, возможна реконструкция, в результате которой будет создано здание “жилой дом блокированной застройки”.

При этом следует учитывать, что одновременно необходимо решать вопрос относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на соответствующем земельном участке (с учетом, например, требований к минимальному размеру участка), а также соотносятся ли указанные действия с видом разрешенного использования участка.

В случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест кадастровый учет и регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов.

Снятие с кадастрового учета и регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с кадастровым учетом и регистрацией прав на все объекты, образованные из таких объектов недвижимости.

Раздел жилого дома в натуре между собственниками

Процедура раздела жилого дома намного сложнее раздела квартиры, так как определенная часть жилого помещения считается неделимым имуществом и не может быть разделена. Но часто отношения между несколькими совладельцами жилого дома по разным причинам осложняются, они уже не хотят жить вместе, тогда перед ними остро встает вопрос о реальном разделе принадлежащего им жилого помещения.

Что такое реальный раздел дома в натуре

На практике такой раздел достаточно затруднен, особенно если совладельцы находятся в неприязненных отношениях друг с другом и зачастую просто не могут договориться между собой.

Но если дом остается в долевой собственности, совладельцы зачастую должны принимать какие-то совместные решения по вопросам:

регистрации новых жильцов;
ремонта;
реконструкции дома, его инженерных сетей,

а при достаточно сложных отношениях это крайне затруднено или невозможно, то большинство собственников стремятся модифицировать свою половину в отдельное жилое помещение.

Сделать это можно путем выдела доли дома и земли под ним, другими словами – путем реального раздела недвижимости в натуре.

Для того, чтобы произвести такой раздел, собственники дома должны решить ряд вопросов:

Определить точную стоимость жилого дома, учитывая при этом стоимость и надворных построек. Это можно сделать с помощью независимой технической экспертизы.
Исходя из результатов экспертизы установить – возможен ли натуральный раздел с соблюдением равенства идеальных долей.

Установить – возможен ли раздел в натуре в принципе.
Определить – есть ли необходимость проведения дополнительных работ для оборудования, например, отдельного входа, если такая необходимость есть, то определиться с их стоимостью.

Порядок раздела дома в натуре

Прежде чем начинать раздел дома в натуре, необходимо разобраться – существует ли техническая возможность его раздела. Для этого требуется проведение строительно-технической экспертизы, которая подтвердит либо опровергнет возможность реального раздела.

Такая экспертиза позволит определиться – соответствует ли и в какой степени жилой дом всем техническим требованиям. Также в итоговом заключении по желанию совладельцев дома эксперт может внести информацию о реальной рыночной стоимости недвижимости, о вариантах переоборудования и перепланировки, доступных для данного объекта, стоимости такого переоборудования.

После заключения экспертизы, что реальный раздел дома возможен, собственники должны получить разрешение на его перепланировку или перестройку. Такое разрешение выдают органы местного самоуправления.

Далее совладельцы для раздела дома могут использовать один из возможных вариантов:

Выделение доли.
Разделение имущества, находящегося в совладении.

Раздел земельного участка под домом

При реальном разделе дома всегда встает вопрос и о разделе в натуре земельного участка под ним.

Кроме этого условия главным принципом возможности раздела участка рядом с домом можно назвать единство судьбы отдельной части дома с тем земельным паем, который прилегает к этой части. Другими словами, тот из владельцев, которому достанется определенная выделенная доля жилого дома станет владельцем земельного участка, на котором находится его собственность.

Таким образом, в тех случаях, когда при разделе в натуре жилого дома возможно обустройство отдельного входа, возможно и разделение в натуре прилегающего к дому земельного участка. Но при условии, что каждая часть поделенного участка будет не менее минимальной нормы земельного надела соответствующего целевого назначения. В противном случае деление земли недопустимо и участок считается неделимым.

В том случае, если при разделе дома в натуре у совладельцев дома и земли земельный участок окажется неделимым, они могут реально разделить дом, но без раздела земли, она останется в их долевой собственности.

На сколько долей можно разделить дом

Реальный раздел дома можно произвести при наличии не более трех совладельцев, то есть в натуре дом можно разделить не более, чем на три части.

Если же совладельцев больше трех, то законодательство допускает выдел из состава общего имущества доли в натуре.

При разделе домовладения, как и любого другого совместное имущество, существуют определенные условия, которым такой раздел должен соответствовать:

не должно быть никаких законодательных запретов для раздела дома;
каждая из частей разделенного дома должна соответствовать предназначению целого дома;
совокупность всех частей дома должна по стоимости соответствовать цене целого дома до его раздела;
все части должны оставаться удобными в использовании.

Минимальные размеры помещений при разделе жилого дома

В соответствии с российским законодательством нормой жилой площади на одного человека является 12 квадратных метров. Но в случае с реальным разделом между собственниками жилого дома эти нормы не применяются.

В тех ситуациях, когда на долю любой из сторон при разделе достается изолированное помещение менее установленной нормы при исполнении всех прочих требований (санитарных и технических), никто не вправе отказать в разделе, ссылаясь только на то обстоятельство, что помещение меньше нормативного.

Но и дробить дом на мизерные доли тоже непозволительно. Опасным пределом для человека считается жилое помещение менее восьми квадратных метров, поэтому установлено, что минимальной площадью любой отдельной доли при разделе является помещение размером 8,1 кв.м.

Порядок и правила раздела частного дома на доли

Выделение доли в натуре ни что иное, как раздел дома на два отдельных помещения. Сутью такого раздела является передача каждому из совладельцев изолированного помещения с отдельным входом, пригодного для проживания.

Основным преимуществом такого раздела можно назвать возможность каждого из собственников полностью распоряжаться своей частью дома:

продать;
подарить;
оставить в наследство;
оставить в залог.

Фактический раздел дома в натуре возможен при соблюдении ряда условий:

каждый из владельцев должен иметь отдельный вход в свою часть дома;
каждая из частей выделенного имущества должна быть пригодна для постоянного проживания;
все жилые помещения должны быть изолированы;
раздел земельного участка обязателен, но только в том случае, если после раздела отдельные участки не поменяют вид разрешенного пользования, в противном случае земля останется в совместной собственности.

Перед началом выделения дома в натуре необходимо пройти несколько этапов подготовки:

Получить разрешение на перепланировку дома и внести изменения в его техплан. Так как при разделе дома в натуре перепланировка происходит всегда, выполнение этого пункта обязательно.
На каждую их выделяемых долей необходимо оформить отдельный пакет документов (кадастровый и технической паспорт). Дополнительно необходимо заказать межевание земельного участка.
Далее собственники составляют письменное соглашение о разделе.
Следующий этап – посещение Росреестра. Там документы будут рассмотрены, и если сотрудники ведомства не найдут противоречий с действующим законодательством, то через две недели все владельцы своих частей дома получат документы о праве собственности.

Как разделить дом на два хозяина

Нередки ситуации, когда разделить пытаются двухквартирный дом. Пи разделе такого дома возникает интересная ситуация – недвижимость изначально предназначена для раздельного проживания двух хозяев, каждое помещение имеет отдельный вход, у каждого помещения имеется свой уникальный почтовый адрес, но Росреестр отказывает с регистрации права собственности. Причина банальна: земля под домом имеет категорию, предназначенную для индивидуального жилого строительства, а дом – статус многоквартирного.

В таких ситуациях оба владельца своих половин дома должны сначала оформить весь дом в общую долевую собственность, подтвердив таким образом целевое использование земли. Затем раздел происходит по вышеописанному сценарию: выделение долей в натуре.

Сколько стоит раздел дома по долям

При разделе дома в натуре собственникам придется заплатить некоторую сумму денежных средств, в различных ситуациях разную.

Например, если совладельцы решили проблему мирным путем и договорились заключить добровольное соглашение, то им придется оплатить работу нотариуса по заверению соглашения. Стоимость такой услуги зависит от стоимости недвижимости, которую собираются разделить совладельцы.

Так, при стоимости дома до 1 млн. рублей стоимость услуги составит две тысячи рублей, плюс 0,3% от стоимости дома.

Если недвижимость стоит свыше 1 млн. рублей, то услуга нотариуса будет стоить пять тысяч рублей, плюс 0,2% от цены домостроения.

При разделе дома через суд тот из владельцев, который подаст исковое заявление, должен будет оплатить госпошлину.

Стоимость технической экспертизы составляет от 10 тысяч рублей и выше, в зависимости от сложности и объема экспертного заключения.

Эксперт по разделу дома

Любой реальный раздел дома требует проведения технической экспертизы. Эксперт, проводящий обследование помещения, должен ответить на следующие вопросы:

Имеется ли техническая возможность раздела данного дома в натуре.
Какие возможны варианты раздела в соответствии с долями собственников дома.
Какие действия по перепланировке дома должны быть произведены.
Какова примерная стоимость необходимой перепланировки.
Размер денежной компенсации, которую должен будет выплатить один собственник другому, если нет возможности разделить домовладение пропорционально идеальным долям.
Какова рыночная стоимость делимого в натуре дома.

Если совладельцы жилого дома решили разделить его в натуре, желательно обратиться к квалифицированному юристу, тому есть несколько причин:

Любая недвижимость имеет довольно высокую стоимость, риск потери дорогостоящего имущества при незаконном разделе достаточно велик.
Юрист сможет грамотно защитить интересы доверителя, подскажет, какие документы потребуются для раздела дома, какие шаги и в какой последовательности необходимо будет предпринять, предостережет от незаконных действий.

Если для раздела дома в натуре воспользоваться помощью юриста, вся процедура раздела пройдет в более короткие сроки, а ее результат станет для собственника более благоприятным.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
напишите вопрос в форме ниже;
позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Раздел дома с участком на двух хозяев. Этапы, методы и примеры (проекты) на сайте Недвио

Процедура раздела дома с участком значительно сложнее деления квартиры, ведь некоторые части этого типа недвижимости являются нераздельной собственностью, а следовательно — никак не могут быть поделены.

Однако, довольно часто взаимоотношения между совладельцами жилья осложняются настолько, что для них главной целью становится разделить дом и участок любой ценой.

Проблемы совместного владения домом с участком

Ситуация, когда домом с участком владеют несколько собственников — сама по себе не простая. Особенно, когда совладельцы находятся во враждебных взаимоотношениях и нередко попросту не могут прийти к договоренностям по бытовым вопросам.

Однако, поскольку недвижимость остается в долевой собственности, им нередко требуется осуществлять какие-то общие решения по части:

прописки новых жителей;
проведения ремонтных мероприятий;
реконструкции технических сетей.

При сложных взаимоотношениях это сделать достаточно трудно, либо вообще нереально, и большая часть владельцев стараются выделить свою долю путем раздела имущества.

Сделать это возможно при помощи выделения части дома и территории под ним, иными словами – путем реального разделения.

Что такое реальный раздел?

Реальный раздел (выделение доли) — это переход частей домовладения в собственность каждого участника общей долевой собственности пропорционально его доле.

Раздел влечет прекращение общей собственности для всех ее участников. Выдел доли дома характеризуется тем, что один или несколько собственников выбывают, а для других отношения общей собственности сохраняются.

Раздел дома начинается с определения размера долей и людей, имеющих права на долю. При расторжении брака, собственниками долей будут являться супруги, а при наследовании, соответственно, наследники.

Реальный раздел дома и земельного участка допустим и возможен только тогда, когда существует правовые и технические возможности. Объекты недвижимости, в том числе жилой дом и земельный участок могут быть отнесены как к делимым, так и неделимым вещам.

Как разделить дом? И что может быть поделено, а что нет?

Не всегда фактическая возможность раздела дома с участком совпадает с возможностями правовыми. Делимость объекта недвижимости, с точки зрения закона, имеет самостоятельное значение и не обязательно совпадает с реальной возможностью разделения стен и комнат.

Физически делимыми признаются все существующие объекты недвижимости, однако юридически делимыми они являются только в том случае, если существует возможность разделить их на части таким образом, чтобы каждая часть сохраняла однородность, то есть оставалась «жилой» по предназначению и чтобы пользование ею не нарушало прав других правообладателей и пользователей.

Иными словами, при разделении дома у каждого владельца должны быть свой вход, кухня, санузел и т. д.

Для правильного разделения недвижимого имущества законом введено понятие Признаков жилого помещения:

назначение;
пригодность для проживания;
изолированность;
принадлежность к категории недвижимых объектов.

Конечно же, последний из признаков является основным, однако, отсутствие любого из перечисленных признаков дает основание считать помещение нежилым.

Недопустим раздел дома, в результате которого образуется самостоятельная часть, не предназначенная для проживания (например, встроенный гараж или только кухня).

Признак пригодности для проживания означает условие, при котором помещение является пригодным для постоянного, то есть длительного и всесезонного проживания. Это, в свою очередь, требует обеспечения соблюдения установленных санитарных и технических норм и правил, а так же наличия, помимо основного помещения, вспомогательных, которые обеспечивали бы режим проживания (отдельной кухни, санузла и т.д.).

Признак изолированности означает, что пользование помещением (частью дома) как самостоятельным и обособленным, не нарушает прав смежных правообладателей и имеет автономное сообщение с помещениями и территориями, находящийся в общем пользовании.

В идеале, таким критериям и признакам отвечают дома так называемой «блокированной застройки», когда часть дома представляет собой обособленный изолированный блок, с отдельным выходом на земельный участок.

В иных случаях, для осуществления реального раздела сособственникам, следует произвести согласованные строительные изменения дома, чтобы планируемые части объекта стали самостоятельными жилыми объектами.

Для того чтобы совершить реальный раздел, владельцы должны определить рыночную цену недвижимости, принимая во внимание и цену придомовых сооружений. Для этих целей можно заказать проведение независимой экспертизы, по результатам которой, определить, допустим ли передел с соблюдением равенства частей.

Последовательность (этапы) раздела

Прежде чем приступать к процедуре, следует понять – имеется ли вероятность его дробления. В этих целях необходимо осуществление экспертизы, которая утвердит или не подтвердит эти возможности.

Проведенная экспертиза даст ответ и на другой вопрос – отвечает ли строение абсолютно всем технологическим условиям. Кроме того, в окончательном решении, согласно просьбе совладельцев, специалист вправе добавить сведения о действительной цене, об альтернативах перепланировки, доступных для этого объекта, и затратах на эти виды работ.

После одобрения экспертизы, владельцы обязаны оформить разрешение на перепланировку. Это можно сделать в органах местного самоуправления.

Затем владельцы смогут применить одну из альтернатив:

Выделение доли;
Раздел дома на 2 строения.

Это возможно лишь при делении на самостоятельные помещения, имеющие отдельный вход.

Таким образом, учитывая все вышеизложенное, можно сделать вывод, что реальный раздел домовладения между совладельцами возможен при наличии технических и правовых возможностей. Такой раздел осуществляется либо по соглашению между ними, либо в судебном порядке.

Раздел земельного участка под домом

При разделе домовладения неизбежно встает вопрос о делимости земельного участка.

Правовое (юридическое) значение критерия делимости земельного участка означает, что участок признается делимым, если в результате раздела образуются самостоятельные участки, разрешенное использование которых может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории и при этом будет соблюдено требование о минимальном размере земельного участка, установленное правовыми актами органов местного самоуправления (ст. 11.2; 11.4; п. 1 ст. 33 Зк РФ; ст. 1182 ГК РФ).

Иными словами, от площади земельного участка напрямую зависит возможность реального его раздела. К примеру, если земельный участок с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) имеет площадь 6 (шесть) соток, что теоретически его можно разделить на два участка по 3 сотки каждый. Деление на большее число частей такого земельного участка в правовом отношении недопустимо. Исключением являются случаи раздела земельных участков на основании судебных актов.

Однако, правообладателям необходимо знать, что отсутствие возможности реального раздела земельного участка не препятствует и не лишает их возможности реально разделить жилой дом на части.

Части дома могут находиться в индивидуальной собственности правообладателей, а земельный участок под домом – в общей долевой собственности. В этих случаях при отчуждении (продаже либо дарении) части дома собственник должен обеспечить единство судьбы земельного участка (п/п.5, п. 1 ст. 3 ЗК РФ) и объекта, то есть отчуждать долю в праве на земельный участок вместе (одновременно) с жилым помещением.

Образец соглашения о разделе участка

Кроме данного требования основным принципом делимости участков можно охарактеризовать целостность каждой доли жилища с долей, что прилегает к данной части. Иными словами, тот из собственников, которому переходит установленная назначенная часть, будет собственником территории, на которой располагается его владение.

Таким образом, если при разделе дома есть возможность организации отдельного входа, то допустимо и разделение земельной территории. Но это действует только при условиях, когда любая часть поделенного участка станет не меньше установленных законом норм. В ином случае раздел невозможен, и территория останется общей.

Как разделяют частные дома?

Если это не сблокированное здание, на практике довольно редко удается разделить дом так, чтобы все стороны были довольны.

Законом предусмотрено два метода:

1. Мировое соглашение

Это самый малозатратный (как с точки зрения денег, так и времени) вариант для собственников. В таком случае дом не утрачивает положение целого объекта, а просто переоформляется в долевое владение.

В случае мирного соглашения, все совершается на основе устного согласия, либо письменного договора собственников. Правильнее выбрать последнее и заверить договор нотариально, что сможет исключить в перспективе все споры.

В договоре прописываются следующие пункты:

текущие затраты на содержание;
коммунальные платежи;
процедура использования общей территории.

При решении мирного договора, важно учитывать как будет осуществлен раздел территории. Однако, если все оформляется как совместное проживание, данный раздел необязателен.

Даже в этом случае, объект недвижимости разделяется на два помещения. В определенных ситуациях понадобится перепроектирование. Любую перепланировку следует обязательно узаконить и оформить соответствующий отчет специалиста.

2. Деление на два строения

Суть данного метода состоит в передаче каждой стороне отдельного помещения, подходящего для жилья. Это наиболее оптимальный метод деления недвижимости на двух владельцев.

Главный плюс – каждый владелец может продать свою долю, даже при отсутствии согласия другого собственника. Но, следует помнить, данный вариант никак не подойдет при переделе одноквартирных объектов, в подобной ситуации нужно искать иные способы решения сложившейся ситуации.

Деление разрешается при последующих обстоятельствах:

каждый собственник должен иметь индивидуальный вход;
собственность обязана быть годной для проживания;
помещения целиком отделены;
придомовая территория размежеваны.

Важно: если здание находится в аварийном, либо обветшалом состоянии, либо малопригодно для проживания, разделить его не удастся, даже через суд.

Образец соглашения о разделе дома

Как и в предыдущей ситуации, разделять дом правильнее путем подписания договора. В отличие от прошлого метода, для осуществления раздела путем деления на 2 строения потребуется оформить ряд документов:

Легализовать перепланировку и вписать изменения в тех. проект;
На каждую часть дома формируется отдельный комплект бумаг. В том числе, нужны кадастровый и тех. паспорт. Деление территории производится межеванием с подтверждающим актом;
Подготавливается письменный договор между владельцами о разделении. Когда деление совершается не в одинаковых пропорциях, обговаривается финансовое возмещение.

После весь пакет документов передается в местную администрацию. Если разделение недвижимости не противоречит законодательству, то спустя 15 дней каждый из владельцев получит право собственности на недвижимость. В противном случае, этим уже занимается суд.

Для оформления искового заявления в суд обязательно наличие тех. проекта. Если его нет, судья назначает судебную экспертизу, для определения возможных вариантов разделения недвижимости. Затраты на экспертизу, безусловно, возлагаются на истца.

Заключение

Раздел дома — почти всегда неприятная процедура, с большим количества стресса для совладельцев. Поэтому лучше решать все спорные вопросы путем компромиссов и договоренностей. Несмотря на все несогласия и неприязни, так быстрее решается любая проблема. Да и будут целее нервы и денежные средства, которые можно потратить на более приятные и полезные цели.

Конфронтация в этом вопросе создаст только лишние проблемы. А процедура раздела имущества рискует затянуться на неопределенный срок и с непредсказуемыми результатами.

Разделение земельного участка в 2022 году — правила и инструкции

Здравствуйте. Раздел земельных участков регулируется статьей 11.4. Земельного Кодекса РФ. Крайне советую прочитать эту небольшую статью, чтобы иметь хотя-бы небольшое представление об этой процедуре.

Если нужна бесплатная юридическая консультация, то можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.) ; 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.) ; 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ) .

Как правильно оформить в 2022 году

Для начала изучите требования к участку, прежде чем его разделить.

Я опубликовал 2 инструкции, т.к. многое зависит от количества собственников. Инструкции подходят для разных видов участков — ИЖС, ЛПХ, СНТ и т.п., но только без построек. Если на участке стоит какая-либо постройка, то раздел такого участка происходит немного по-другому.

Вариант №1 — когда участком владеет несколько собственников

Как разделить участок, если им владеет несколько собственников — инструкция подходит как при общей долевой собственности, так и при совместной. Оформление уложил в 4 этапа.

Вариант №2 — когда один собственник

Как разделить участок, если им владеет один собственник. В этом случае разделить участок легче, инструкции по ссылке всего в 3 этапа.

Требования к участкам

Не каждый участок можно разделить, для этого есть определенные требования:

Если участок не стоит на кадастровом учете, то для начала нужно это исправить. И только потом участок можно разделить. Постановка земельного участка на кадастровый учет.

Если кратко, то найдите участок на публичной кадастровой карте Росреестра. Чтобы не искать, можете нажать кнопку «лупа» слева и ввести кадастровый номер участка. Если участок имеет границы, то на кадастровой карте он будет подсвечен желтым. Если границы не уточнены, то будет написано «Ничего не найдено» или «Без координат границ». В этом случае сначала нужно установить границы участка и только потом заниматься переводом с ЛПХ в ИЖС.

(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

Границы не определены

Минимальная площадь в населенных пунктах разная, потому что ее устанавливают местные органы власти. Она также зависит от категории участка и вида его разрешенного использования. Например, минимальный размер участка ИЖС или ЛПХ в Люберецком районе Московской области — 4 сотки, а в Балашихинском районе по таким же участкам — 6 соток. В п. Лесколово Ленинградской области для ИЖС — минимум 6 соток, для ЛПХ — минимум 10 соток. Поэтому, нельзя разделить участок в 10 соток на два участка, если местной администрацией установлен минимальный размер в 6 соток.

Ниже я нарисовала как собственникам можно разделить участок в зависимости от его расположения.

(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

Первый вариант — к каждому участку есть доступ с дороги

Второй вариант — доступ ко второму участку осуществлен через сервитут

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта, комментариями или телефонами: 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Здравствуйте. Скажите, пожалуйста, как можно разделить дом и участок, если у двух хозяев долевая собственность. По факту дом двухквартирный, подьезд к каждому учасг есть. Площадь позволяет.

Здравствуйте, Анна. Вам придется подготовить документы и подать исковое заявление в районный суд о прекращении права долевой собственности и о признании за каждым собственников право собственности на часть жилого дома и участка. К исковом заявлению нужно приложить: 1) Правоустанавливающие документы на дом и участок — свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН. 2) Межевой план границ участка с нанесенным домом. В плане нужно указать границу раздела участка и дома. Заказывается у кад.инженера. 3) Тех.паспорт на дом. 4) Тех.заключение о возможности раздела . Ее делают организации с допуском СРО на проведения обследования зданий, строений и сооружений. 5) Пожарно-техническое заключение. Ее тоже делают специальные организации с допуском СРО. 6) Санитарно-эпидемиологическое заключение. Ее выдает в местном Центре гигиены и эпидемиологии. 7) Если есть неузаконенная реконструкция дома (т.е. по документам один план, а по факту другой), то нужно подать заявление в местную администрацию о выдаче разрешения на ввод дома в эксплуатацию. И получить отказ к ним, который затем приложить к иску.

Купил сад у одной бабушки, хотел его перевести в ИЖС. Но при оформлении документов выяснилось, что доля от земли принадлежит еще одному человеку. Бабушка (продавшая участок) сказал, что другая доля ее. Могу ли я перевести в ИЖС только бабушкину часть земли?

Здравствуйте, Василий. Нет, без согласия другого собственника не сможете. Даже суд Вам не поможет. К тому же не факт, что сможете разделить участок даже с согласия второго собственника. В каждом регионе есть минимальный размер для вновь созданных участков.

Добрый день.
Имею в собственности 1/4 участка от 9 соток. Это меньше нормы участка данного населенного пункта. Хотелось бы продать свою долю. Какие у меня варианты для выделения или продажи недвижимости?

Здравствуйте, Ирина. Никаких. Выделить долю в отдельный участок не сможете. Вам его просто не зарегистрируют, т.к. он меньше нормы. Можете только продать долю участка, если конечно найдете покупателей.

А Может ли суд встать на мою сторону, можно ли подать в суд и выплатить за часть их земли, чтобы мой участок дотянул до минималки?

Нет, нельзя заставить других собственников продать Вам долю или купить вашу долю. Я же написал до этого — можете только продать долю участка, если конечно найдете покупателей.

Добрый вечер! Есть участок земли с домом на двух братьев. Дом и участок в долевой собственности. Разделить дом и участок (выделить) слышали что с недавних пор нет смысла так как дом автоматически становится многоквартирным жилым домом. Возможно ли отказаться от своей доли дома и размежевать участок (часть земли с домом одному брату, другую часть земли совсем без дома другому брату) или вариант только, после раздела собственники меняются долями в праве, один отдает долю дома с долей участка, получает просто дрлю учвстка. То есть вопрос по сути в следующем обязательно разделять и дом и участок ли я могу сразу отказатся от части дома?

Здравствуйте, Евгений. «Разделить дом и участок (выделить) слышали что с недавних пор нет смысла так как дом автоматически становится многоквартирным жилым домом» — это всегда так было, а не с недавних пор. Да, дом станет многоквартирным. Но просто так разделить дом на две квартиры (как в вашем случае) не получится. Нужно, как минимум, чтобы у дома было два входа — на каждую квартиру. «Возможно ли отказаться от своей доли дома» — нет такого понятия как отказаться от недвижимости. Недвижимость можно только продать/подарить. Нет, ни один из ваших предложенных вариантов нельзя сделать. Дом и участок неразрывно связаны между собой. Это основа земельного законодательства. ПП. 5 ст. 1 ЗК РФ — Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах: 5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. То есть нельзя продать долю участка без доли дома, и наоборот.

Я так понял, что Вы хотите одному брату часть участка без дома, а второму брату часть участка с домом. В этом случае первый брат дарит второму брату свою долю дома и участка. Второй брат становится единственным собственником дома и участка. Затем он заказывает у кадастрового инженера разделение участка на два. Кадастровый инженер оформляет разделение и выдает межевой план. На основе этого межевого плана второй брат оформляет в собственность два полученных участка в свою собственность. А затем дарит второй участок (который без дома) первому брату. При дарении никаких налогов не будет. Так как все сделки будут между близкими родственниками — родными братьями. Других вариантов нет. Поэтому сейчас обратитесь к кадастровому инженеру и уточните можно ли вообще разделить участок, т.к. есть определенные условия. Например, оба участка не должны быть меньше минимальной площади, которая установлена местными органами власти — ст. 11.9 ЗК РФ. К каждому участку должен быть доступ/проход, иначе его не поставят на кадастровый учет — пп. 26 п. 1 ст. 26 Закона о регистрации недвижимости. И так далее. Я все это указал в статье.

Здравствуйте, есть участок на кадастровой карте, с границей, без хозяев. как его можно разделить, для дальнейшей покупки определенных соток?

Здравствуйте. Без согласия и участия собственников участка его не разделить, тем более не выкупить. В России нет ничей земли. Участки не могут быть без собственников, тем более с границами. Или он принадлежит физ.лицу/организации или муниципалитету/государству — п. 1 ст. 16 ЗК РФ. Поэтому закажите выписку из ЕГРН на участок, указав его кадастровый номер. Для ознакомления подойдет выписка в электронной форме, которую можно заказать через интернет — инструкция. В ней будут указаны собственники. К тому же если собственник участка умер, его должны принять его наследники. Если в выписке собственников не будет указано, скорее всего участок принадлежит местной администрации. Поэтому уточните у них. Но администрация точно не продаст определенные сотки, а только весь участок. Не будет «заморачиваться» разделением. Да и выкупить весь участок придется только через торги.

Здравствуйте, мы купили земельный участок, который в своё время был разделен из одного участка, на три, наш по середине и выход только на земли населённых пунктов, в единой выписке написано, что доступ осуществляется через земли общего пользования. Земли населённых пунктов отдали в аренду и у нас теперь нет доступа, получается администрация не правильно оформила наш участок, что можно сделать? Спасибо

Здравствуйте, Вам можно попросить в городской администрации разрешение на отступ от предельных параметров земельного участка, в котором будет написано, что именно для Ваших земельных участков возможно образование новых ЗУ меньше минимального размера.

Здравствуйте, Наталья. В вашей ситуации можно попытаться оспорить через предоставления участка в аренду, который перекрывает доступ к вашем участку. Или через суд установить сервитут, т.е. установить доступ к вашему участку через этот арендованный участок.

Добрый день. вопрос такой. хозяйка з.у. 10 соток с домом в г. Краснодар, хочет половину т е 5 соток без строения продать нам. не может отмежевать, говорит должно быть минимум 6 соток для продажи по новому постановлению, но участок угловой. и хотим поделить поперек, т.е. размером 20×25 каждый. Как нам это сделать? неужели нет выхода, может суд поможет, подскажите пожалуйста!

Здравствуйте, Юлия. К сожалению, никак. И суд не поможет. Так как должен быть минимальный размер, который устанавливает местная власть — ст. 11.9 ЗК РФ. А минимальный размер установлен у Вас в 6 соток — Решение городской Думы Краснодара от 28.11.2017 № 44 п. 6 О внесении изменений в решение городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6 «Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар». Я это все указывал в статье.

спасибо за ответ. а если оформить в совладельческий по 1/2 а затем через суд поделить?

Нет, такое тоже «не прокатит». Вы должны купить не только 1/2 долю земли, но и 1/2 дома. Потому что есть принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов — пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ. Даже если хозяйка и согласится продать Вам и 1/2 дома тоже, то, чтобы выделить долю участка через суд, нужно будет выделять и долю дома. Опять же из-за принципа единства. А чтобы выделить долю дома в натуре, нужно сначала сделать в нем реконструкцию — сделать как минимум отдельные входы. Еще получить техническое о возможности такого выдела без ущерба дома. Как выделить долю у дома — это вообще отдельная тема. Нужно учитывать огромное количество нюансов, исходя из плана самого дома. К тому же и участок придется делить не так как Вам захочется, а относительно дома. Т.е. граница раздела участка должна проходить так как будто делите дом на две части.

Здравствуйте. А я хотела бы купить дом, но весь участок мне не нужен. Можно ли выделить участок по минимальной норме, а остальное оставить бывшему хсзяину?

Здравствуйте, Любовь Николаевна. Да, такое можно сделать. Если конечно продавец на это согласится.

Раздел дома и прилегающего земельного участка

И. Н. Иванеженкова,
редактор газеты “Земельная газета”, г. Брянск

У владельцев частного дома и земельного участка, на котором этот дом расположен, нередко возникает потребность разделить общее имущество. Семьи растут, дети хотят жить своей жизнью, отдельно от родителей, но при этом существующая площадь для проживания всех устраивает. В этой ситуации целесообразнее не продавать дом или менять его на две квартиры, а попросту разделить собственность и устраивать свой быт по своим правилам, не мешая соседям-родственникам. Поводы для раздела общей недвижимости могут быть и другие — развод супругов, например, но в любом случае каждому собственнику, перед которым встаёт данная проблема, необходимо знать все нюансы данной процедуры, чтобы грамотно урегулировать вопрос.

Прежде чем начать разговор, напомним, что раздел общего совместного имущества отличается от выдела доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности. Основное отличие этих видов собственности в том, что в первом случае общее имущество делится между всеми участниками собственности, а во втором участник долевой собственности выделяет свою часть (долю), при этом прочее имущество остаётся в общей долевой собственности оставшихся владельцев. Таким образом, выдел доли применяется, когда домом и землёй владеют более двух человек.

Конечно, самое идеальное решение — раздел общей совместной собственности по добровольному соглашению сторон. Если владельцы дома и земельного участка пришли к обоюдной договорённости, им достаточно лишь оформить данное соглашение и заверить его у нотариуса. Важно, чтобы орган местного самоуправления издал постановление о разделении земли, которая была в общей совместной собственности, на два самостоятельных участка. После этого нужно провести процедуру раздела участка, поставить два вновь образованных участка на государственный кадастровый учёт и зарегистрировать недвижимость каждого из новых собственников. Информацию об этом вы без труда найдёте на нашем сайте.

Другое дело, когда стороны ссорятся при разделе, не могу прийти к единому мнению. А бывает и так, что совладелец вообще уехал в неизвестном направлении и не подаёт о себе никаких вестей уже довольно долгое время. Как быть в этом случае? Выход один — обращаться в суд. И этот более сложный путь мы рассмотрим более подробно.

Первым условием для разделения домовладения и прилегающего участка является соблюдение прав сторон: в результате процедуры не может быть нанесён какой-либо ущерб имуществу, которое имеет нескольких владельцев. Об этом говорит Гражданский кодекс РФ, ст. 252.

Важно составить исковое заявление грамотно. В нём нужно описать жилые помещения, предварительно указать границы земельных участков, которые образуются после раздела, приложить соответствующие документы и их копии. Вам поможет в этом компетентный юрист. Иск вместе с пакетом документов подаётся в суд по месту жительства вашего противоборствующего или пропавшего без вести соседа.

ДЕЛИМ ДОМ

Что касается раздела дома, то в результате этой процедуры он перестаёт существовать как единый объект недвижимости. Чтобы провести регистрацию права собственности на образовавшиеся после раздела части, необходимо заявить требование о прекращении права участников общей долевой собственности на этот жилой дом.

Варианты раздела домовладения определяются на основании строительно-технической экспертизы. При этом каждая часть дома должна быть изолированной, с отдельным входом, иметь естественное дневное освещение (окна) и отопление. В ходе проведения такой экспертизы учитываются и соответствие помещения санитарным и техническим требованиям к данному типу домов и региону. В частности, в каждой из частей должны быть водопровод и канализация, оборудованная вентиляция, проведено газоснабжение и т.д.

Закон предусматривает раздел дома на части в строгом соответствии с размером долей сторон. Если это невозможно технически, от данного правила можно отступить, предоставив денежную компенсацию (в размере, эквивалентном реальной стоимости имущества на момент спора) за некую часть имущества тому владельцу, права которого при разделе будут ущемлены.

После того как на основании принятого судебного решения будет выделена доля в натуре, каждый собственник должен получить в отделе Росреестра новые правоустанавливающие документы на недвижимость с изменившейся площадью и адресом (например, вместо «дом 7» в новом свидетельстве будет написано «дом 7-а» или «дом 7 квартира 1»).

ДЕЛИМ ЗЕМЛЮ

Порядок оформления прав собственности на землю сегодня упрощён, поэтому совладельцы земли заключают договор о разделе участка, который заверяется у нотариуса. Напомним вкратце основные моменты по вопросу раздела земельного участка.

Разделить землю в России можно только при условии её делимости. Это означает, что каждая из вновь образованных частей должна стать самостоятельным земельным участком, с минимальной допустимой площадью и тем же разрешённым видом использования, что и у исходного. Границы и площади новых участков будут во многом зависеть от того, как был разделён жилой дом в натуре, поскольку основной принцип, который декларирует земельное законодательство, — единство судьбы участка и расположенного на нём дома.

При образовании в доме отдельных квартир необходимым условием является обеспечение отдельных входов для каждого собственника и доступа к нему по своему земельному участку. Если собственников двое, это не составляет труда. Однако если владельцев больше, земельный участок перекраивается в самых немыслимых вариантах.

В завершение отметим, что суд может и отказать в иске о разделе имущества. Если причиной отказа является неделимость данного дома и земельного участка, то может быть установлен порядок пользования. В этом случае каждому из собственников передается конкретная часть имущества, тем не менее юридически и земля, и дом остаются неразделенными, т.е. право общей собственности на недвижимость не прекращается.

Также суд может принять решение и о продаже спорной недвижимости (или ее части) и разделе полученных таким путем денежных средств соответственно долям собственников.