Как рассчитать налог при мене квартиры на дом

Налог при обмене квартиры

Тем, кто собрался поменять свою квартиру на более подходящую, полезно знать, нужно ли платить налог при обмене квартиры. Обмен одной квартиры на другую жилую площадь — это своего рода совершение двух сделок. При первой старая квартира продаётся, при второй покупается новая. Но при взаимовыгодных условиях собственники могут подписать договор мены квартиры. Так как договор мены считается идентичным договору купли-продажи, хозяин старого имущества должен заплатить за него налог. Но в ту же очередь имеет право воспользоваться налоговым вычетом за новое жилье.
Согласно Налоговому кодексу при договоре купли-продажи необходимо оплатить налог в размере 13% от цены недвижимости. Эта сумма распространяется и на договор мены.

Что говорит налоговая инспекция о выплате налогов при обмене жилья

Каждый человек обязан выплачивать налоги. В том числе и за продажу недвижимого имущества.

В каких случаях требуется уплатить подоходный налог:

если квартира, которую было решено обменять, находится в собственности менее 3 лет;
когда имущество обменивается с доплатой.

В законодательстве России установлено, что если недвижимое имущество было получено до 2016 года, то срок владения, после которого можно не платить налог за продажу квартиры, составляет 3 года. Если же жилье было приобретено после этого года, то срок владения увеличивается до 5 лет. Имеется одно правило: если обмен происходит равноценных квартир и доплата не требуется ни с одной из сторон, подоходный налог платить не надо. Налоговый кодекс не определяет чёткого налога при обмене квартиры, так же как и Гражданский Кодекс не разъясняет, какова должна быть величина налога на мену.

Согласно Гражданскому кодексу России обмен приравнивается к договору купли-продажи.

Как определить налоговую базу

Доход, который получает каждая сторона при обмене недвижимого имущества, рассчитывается из полной его стоимости на момент заключения договора. Если продавцы не указывают цену жилья в договоре, то она рассчитывается из рыночной стоимости. Когда одна сторона делает доплату за новую квартиру, сумма этой доплаты также будет включена в доход от продажи недвижимости. Таким образом, получается, если квартира стоила 2 млн, а доплата составила 500 тысяч, то общая сумма налоговой базы составит 2.5 млн рублей.

Как вычислить налог

Чтобы понять какие необходимо оплатить налоги при обмене квартиры, надо знать простые требования законодательства.

Заплатить придётся не за всю стоимость квартиры, а только за ту часть, по которой произведена доплата. Например, старая квартира стоила 2 млн, новая будет ценой 3 млн, нужно произвести доплату в размере 1 млн, в этом случае, налогом облагается только сумма доплаты, точнее, придётся выплатить 130 тысяч рублей.
Сумма, которая была оплачена за жилье, должна быть задекларирована. Декларацию необходимо подать в налоговую инспекцию не позже 1 мая следующего года.
Если квартира была в собственности меньше трёх лет, но доплата отсутствует, нужно также подать декларацию о доходе в налоговый орган.
Налог уплачивается не позднее середины июля следующего года от получения прибыли.
Человеку при обмене квартиры положен налоговый вычет за неё.

Когда положены налоговые вычеты

Если при обмене недвижимости человек получает доплату, за которую должен выплатить налог, он способен снизить налоговую базу на налоговый вычет.

Льготы рассчитываются на сумму, по которой происходит снижение:

Если установлена сумма лимита. Когда у человека не имеется зафиксированного подтверждения расходов по обмену квартиры, то налоговый вычет предоставляется из стандартного размера в 1 млн рублей.
Если имелись затраты на покупку жилья при обмене. Когда человек может подтвердить документально все затраты на приобретаемое по обмену жилье, он может снизить размер доплаты на эту сумму. В случае когда затраты равны или превышают сумму доплаты выплата налогов не производится. Необходимо учитывать, что, несмотря на то что налог платить не надо, дополнительный доход необходимо отразить в декларации и подать в налоговую инспекцию по месту регистрации.

При обмене квартиры гражданин имеет право на налоговый вычет за приобретение жилья, при этом законом не установлены ограничения на наличие доплаты по этому объекту.

Налоговый вычет при приобретении жилья отличается от вычета при продаже и рассчитывается из общей стоимости квартиры. Право на налоговый вычет имеют все собственники жилья, поэтому если квартира куплена или приобретена по обмену, то заявление на налоговый вычет могут подавать оба супруга. Главное, что необходимо знать в этой ситуации, так это то, что право на налоговый вычет может наступить если квартира покупается или обменивается у постороннего человека. Если же собственниками нового жилья будут родственники, налоговая инспекция откажет в оформлении вычета.

Как оплатить налог

Многих людей, решивших провести обмен своей недвижимости, интересует вопрос: как оплатить налог. Составляя договор мены у нотариуса можно и не уплачивать налог с прибыли, но для того чтобы защитить свои права, лучше, конечно, не рисковать.
После того как будет произведена доплата, нотариус поможет высчитать какой будет с неё запрошен налог. Далее, необходимо обратиться в Российский реестр, куда подаётся заявление на приобретение права собственности на недвижимость. Специалист сам рассчитает необходимую для оплаты величину налог и сообщит реквизиты, по которым его можно оплатить.

Некоторые люди стараются использовать материнский капитал в качестве доплаты за новое жилье. Довольно справедливое решение с учётом того, что обычно доплату производят при желании улучшить свою недвижимость. Но нужно понимать, что оставить оплату налога «на потом» не получится.

Интересным моментом во всей системе налогообложения является:

только граждане России могут оплачивать налог за продажу имущества 13%;
лица без Российского гражданства при покупке или продаже недвижимости должны уплатить 20% от дохода по сделке.

Что думают о договоре мены представители органов

Самым простым мнением для народа стала мотивация Министерства финансов России. Её отразили в некоторых законодательных актах. По этому мнению, договор мены — это тот же договор купли-продажи, где каждая сторона является продавцом и покупателем. Когда недвижимость принадлежала лицу более чем три года, она при продаже не облагается налогом.

Представители налоговой службы видят всю ситуацию по-своему. Исходя из их мнения становится понятно, что человек при обмене квартиры не затрачивает собственные средства, за исключением случаев, когда нужно произвести доплату. Поэтому налог должен быть рассчитан только с суммы произведённой оплаты, а право на налоговый вычет не должно относиться к договору обмена.

Судебная практика показывает, что иногда люди при спорных вопросах, касающихся налогообложения по договору мены, обращаются в суд.

Специально для таких случаев установлено, что получить доход лицо может:

в денежном эквиваленте;
в материальном виде;
в натуральной форме.

В первых двух случаях проблем не возникает, но вот при вопросах дохода в натуральной форме иногда происходят непонимания. Специально для этого судьи уточнили что, если одна квартира при договоре обмена полностью равна по сумме другой квартире, то такая сделка не должна быть обременена налогом.

Как рассчитать налог при продаже квартиры, полученной по договору мены

Нам нужно рассчитать подоходный налог при продаже квартиры. Проданную квартиру мы получили по договору мены от 17.05.2016г. от Муниципального образования город Воронеж в рамках обмена ветхого и непригодного для проживания жилья по муниципальной программе “Обеспечение доступным и комфортным жильем населения городского округа город Воронеж”. Стоимости квартир в этом договоре мены не указана, обмен производился без доплаты (скан договора прилагается). Полученную по договору мены квартиру мы практически сразу (договор продажи от 22.06.2016., скан прилагается) продали за 1910000 рублей, полный расчет произведен 30.06.2016г. Насколько я понимаю, в соответствие с Письмом МинФина России №03-04-05/50395 от 29 августа 2016 года при расчете налога от продажи квартиры, полученной по договору мены, налогоплательщик вправе уменьшить доходы от продажи квартиры на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением.

В расходы, связанные с приобретением квартиры, включается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, при отсутствии стоимости в договоре (как в нашем случае!), рыночная стоимость обмениваемой квартиры.

В нашем случае, поскольку мы продали квартиру практически сразу после договора мены, рыночная стоимость квартиры, которая идет в зачет расходов на ее приобретение, как раз и равна стоимости продажи квартиры.

В итоге получается, что налогооблагаемая база (и сам подоходный налог) в нашем случае при продаже квартиры равен нулю.

Вопрос: действительно ли в этом нашем случае налог при продаже квартиры равен нулю?

Просьба дать ответ, который можно будет приложить как пояснение при подаче налоговой декларации.

03 Мая 2017 13:32

Ответы юристов ( 4 )

В нашем случае, поскольку мы продали квартиру практически сразу после договора мены, рыночная стоимость квартиры, которая идет в зачет расходов на ее приобретение, как раз и равна стоимости продажи квартиры.

Это совсем не очевидно. Таким образом определять рыночную стоимость не совсем верно. Ну, по крайней мере, это совершенно точно не устроит налоговые органы.

Вопрос: действительно ли в этом нашем случае налог при продаже квартиры равен нулю? Просьба дать ответ, который можно будет приложить как пояснение при подаче налоговой декларации.

Поэтому, вам в любом случае лучше иметь оценку независимого оценщика.

(Письмо Минфина России от 14.02.2017 N 03-04-05/7980)
В расходы, связанные с приобретением квартиры, включается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, при отсутствии стоимости в договоре, рыночная стоимость обмениваемой квартиры.
Рыночная стоимость обмениваемого жилого помещения (квартиры) может быть установлена оценщиком, осуществляющим оценочную деятельность в рамках Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

А если в качестве оценки стоимости квартиры (которая пойдет в расходы на ее приобретение) указать вот такую справку из управления жилищных отношений, которую нам там дали по нашему запросу, см. скан

А если в качестве оценки стоимости квартиры (которая пойдет в расходы на ее приобретение) указать вот такую справку из управления жилищных отношений, которую нам там дали по нашему запросу, см. скан
Дмитрий

Это тоже не совсем рыночная стоимость. Думаю, налоговиков это тоже может не устроить.

В итоге получается, что налогооблагаемая база (и сам подоходный налог) в нашем случае при продаже квартиры равен нулю.
Вопрос: действительно ли в этом нашем случае налог при продаже квартиры равен нулю?

— все верно, но Вам необходимо произвести оценку квартиры, т.к. в договоре мены стоимость квартиры не указана.

Просьба дать ответ, который можно будет приложить как пояснение при подаче налоговой декларации.

— в качестве подтверждения Вы можете сослаться на то же письмо МинФина, которое здесь привели:

В расходы, связанные с приобретением квартиры, включается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, при отсутствии стоимости в договоре, рыночная стоимость обмениваемой квартиры.
Рыночная стоимость обмениваемого жилого помещения (квартиры) может быть установлена оценщиком, осуществляющим оценочную деятельность в рамках Федерального закона от 29.07.1998 N 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Также хочу обратить Ваше внимание на то, что: т.к. квартира по договору мены Вами получена после 01.01.2016г, то при определении налоговой базы ри продаже данной квартиры. Вам необходимо учитывать следующее:

5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. ст. 217.1 НК РФ

8,5 рейтинг
2541 отзыв эксперт

В дополнение к ответу коллеги.

Поскольку квартира право собственности на продаваемую квартиру возникло после 01.01.2016, то при ее продаже налогооблагаемый доход не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости — п.5 ст.217.1 НК. А так, действительно, проведение оценки будет наиболее приемлемым вариантом.

С Уважением, Олег Рябинин.

9,0 рейтинг
6449 отзывов

у Вас налогооблагаемый доход возникает 2 раза: во-первых в результате самой мены, во-вторых в результате продажи полученной по мене квартиры.

во-первых Вы получили доход в стоимости новой квартиры

9. Доход от реализации имущества по договору мены определяется исходя из стоимости имущества, полученного гражданином от другой стороны договора. При этом налогоплательщик вправе применить имущественный налоговый вычет.
Гражданин обратился в районный суд с заявлением к налоговой инспекции, в котором просил признать незаконным решение о его привлечении к налоговой ответственности в связи с совершением операций по договору мены. По мнению налогоплательщика, по результатам исполнения договора произошла лишь замена одного принадлежащего ему имущества на другое (квартиры на жилой дом), что не образует облагаемого дохода.
Налоговая инспекция требования гражданина не признала, указав, что в целях налогообложения исполнение договора мены квалифицируется в качестве двух встречных операций по реализации имущества. По мнению налогового органа, из изложенного вытекала обязанность гражданина уплатить налог со стоимости жилого дома, полученного в качестве встречного предоставления за реализованную квартиру.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения в апелляционном порядке судебной коллегией областного суда, требования налогоплательщика удовлетворены.
Президиум областного суда, рассмотрев кассационную жалобу налогового органа, отменил состоявшиеся по делу судебные акты и принял новое решение по делу, которым в удовлетворении требований гражданина отказал.
Поскольку при исполнении договора мены имеет место возмездная передача права собственности, данная операция в соответствии с пунктом 1 статьи 39 НК РФ в целях налогообложения признается реализацией имущества.
Поступления от реализации принадлежащего гражданину имущества формируют самостоятельный вид доходов налогоплательщика, облагаемых на основании подпункта 5 пункта 1, подпункта 5 пункта 3 статьи 208 Кодекса.
Налоговая база при получении таких доходов определяется как их денежное выражение (пункты 3, 4 статьи 210 НК РФ).
Таким образом, правоотношения, связанные с отчуждением принадлежащего налогоплательщику имущества (на основании договора мены или на основании договора купли-продажи), не могут иметь разные налоговые последствия. В обоих случаях доход определяется исходя из стоимостного выражения встречного исполнения, которое было получено налогоплательщиком при совершении сделки по реализации имущества.
При этом согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ в связи с реализацией имущества по договору мены гражданин вправе уменьшить полученный им доход на имущественный налоговый вычет.
Следовательно, при отчуждении квартиры по договору мены облагаемый налогом доход гражданина правильно определен налоговой инспекцией исходя из стоимости жилого дома, полученного от другой стороны договора с применением к доходу налогоплательщика имущественного налогового вычета, а у судов первой и апелляционной инстанции отсутствовали основания для признания решения налоговой инспекции незаконным.
(По материалам судебной практики Тульского областного суда).

во втором случае поскольку по мене стоимости обмененных квартир равны документ подтверждающий стоимость новой квартиры (определенной ранее) либо в ФНС необходимо приложить заключение оценщика по квартире которую обменяли (в ветхом доме)

Письмо
Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России
от 14 февраля 2017 г. N 03-04-05/7980
О налогообложении НДФЛ доходов от продажи квартиры
Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц доходов от продажи квартиры и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса Российской Федерации и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.
Вместе с тем, в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже квартиры.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.
Вместо получения указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе на основании подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
В расходы, связанные с приобретением квартиры, включается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, при отсутствии стоимости в договоре, рыночная стоимость обмениваемой квартиры.
Рыночная стоимость обмениваемого жилого помещения (квартиры) может быть установлена оценщиком, осуществляющим оценочную деятельность в рамках Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым агентам и налоговым органам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
Заместитель директора Департамента Р.А. Саакян

кроме того при отчуждении полученной по мене квартиры надо учитывать норму п.5 ст.217.1 НК

5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Разъяснения

Сделка по обмену квартиры приравнивается к ее продаже. В ней вы выступаете продавцом своей квартиры и покупателем чужой. Поэтому, как правило, вам нужно платить налог на доходы при квартирном обмене. Но из любого правила есть исключения. Здесь мы расскажем о том, как правильно рассчитать налог при обмене квартиры и в каких случаях его платить не надо.

СОДЕРЖАНИЕ

К сделкам по обмену квартир применяют те же правила, что и к их купли-продаже. Только в операциях мены деньги обычно не фигурируют. Разумеется, если обмен признан равноценным. Если нет, то та сторона, которая передает в обмен более дешевую квартиру доплачивают разницу между ценой своей и новой квартиры.

Итак, к сделкам по обмену и по продаже квартиры применяют одинаковые правила. Поэтому, чтобы решить нужно платить налог при обмене квартиры или нет, необходимо знать:

срок, в течение которого обмениваемая (то есть ваша) квартира находилась в собственности;
общую сумму дохода, которую вы получили по этой сделке.

Главное – не нужно думать, что при обмене дохода вы не получили. С точки зрения закона это не так. Вы отдали свое имущество и в обмен получили чужое. Оно и будет считаться вашим доходом. Тот факт, что денег в сделке не было, никакого значения не имеет.

Срок владения квартирой, переданной в обмен

Доход, полученный от продажи или мены имущества, которое находилось в вашей собственности длительное время, налогом не облагают. Длительным считают:

если квартира получена в собственность до 2016 года – 3 года и больше. 3 года – это 36 месяцев, следующих подряд;
если квартира получена в собственность в 2016 году и позже (например, в 2019 или 2022 году) – 5 лет и больше. 5 лет – это 60 месяцев, следующих подряд.

Из этого правила есть исключения. 3-х летний срок применяют и в отношении квартир, которые получены:

по наследству;
в дар от ближайшего родственника (о том кого именно считают ближайшим родственником смотрите статью 14 Семейного кодекса);
по приватизации или договору ренты.

Таким образом, вам важны 2 даты:

первая – получения квартиры в собственность;
вторая – регистрации права собственности по вашей квартире на нового собственника.

Чтобы не платить налог разница между этими датами должна составлять 36 или 60 месяцев и больше.

Срок владения обмениваемой квартирой

Как и когда получена квартира	Срок владения, который позволяет не платить налог
Получена до 2016 года	3 года (36 месяцев)
Получена в наследство (в любом году)	3 года (36 месяцев)
Получена в дар от ближайшего родственника (в любом году)	3 года (36 месяцев)
Получена по приватизации (в любом году)	3 года (36 месяцев)
Получена по договору ренты (в любом году)	3 года (36 месяцев)
Куплена в 2016 году и позже	5 лет (60 месяцев)
Получена по ДДУ в 2016 году и позже	5 лет (60 месяцев)
Получена по договору мены в 2016 году и позже	5 лет (60 месяцев)
Получена в дар от не родственника в 2016 году и позже	5 лет (60 месяцев)

Как определить дату получения собственности

В большинстве случаев право собственности на недвижимость возникает в момент его государственной регистрации и внесения записи в государственный реестр прав на недвижимость и сделок с ним. Дату такой регистрации вы можете найти:

в свидетельстве о праве собственности (если оно есть);
в выписке из государственного реестра прав на недвижимость (ее можно получить в МФЦ по месту нахождения квартиры).

Это правило применяют в отношении квартир:

купленных по договору купли-продажи;
полученных в обмен по договору мены;
полученных от местных администраций в связи со сносом ветхого жилья;
полученных в порядке приватизации;
полученных по ДДУ (договору долевого участия в строительстве).

Из этого правила есть исключения. Они касаются наследства (квартира считается в собственности со дня смерти наследодателя) и недвижимости, полученной в кооперативе (квартира считается в собственности со дня полной выплаты пая). В этих ситуациях дата госрегистрации собственности не важна.

Время вашего проживания (прописки) в квартире никакого значения не имеет. Важно лишь время, которое обмениваемая квартира находилась в вашей собственности.

Квартира более или менее 3 лет в собственности

Еще раз подчеркнем. Правило про 3-х летний срок применяют в отношении квартир:

полученных в собственность до 2016 года;
полученных по наследству, в дар от ближайшего родственника, по приватизации или договору ренты.

Итак, если квартира, которая была передана в обмен, находилась в вашей собственности 3 года и больше (36 месяцев и больше), то полученный от обмена доход налогом не облагают. Декларировать его не нужно. Соответственно по сделкам с такой недвижимостью не надо ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.

Пример
Квартира получена по наследству в сентябре 2019 года. Она передается другому лицу (покупателю) по договору мены.

Ситуация 1
Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в декабре 2022 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 39 месяцев (с сентября 2019 года по декабрь 2022 года).

В данной ситуации вам не нужно ни платить налог на доходы, ни подавать декларацию по нему.

Ситуация 2
Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в апреле 2022 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 28 месяцев (с сентября 2019 года по апрель 2022 года).

В данной ситуации вы должны задекларировать доход и сдать декларацию. Обязанность платить налог зависит от суммы полученного дохода.

Квартира более или менее 5 лет в собственности

Если квартира, которая была передана в обмен, приобретена в 2016 году или позже и на момент обмена находилась в вашей собственности 5 лет и больше (60 месяцев и больше), то полученный от обмена доход налогом не облагают. Декларировать его не надо. По сделкам с такой недвижимостью не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.

Пример
Квартира куплена в марте 2019 года. Она передается другому лицу (покупателю) по договору мены.

Ситуация 1
Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в мае 2024 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 62 месяца (с марта 2019 года по май 2024 года).

В данной ситуации вам не нужно ни платить налог на доходы, ни подавать декларацию по нему.

Ситуация 2
Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в феврале 2024 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 59 месяцев (с марта 2019 года по февраль 2024 года).

Сумма дохода по договору мены квартир

Итак, вам нужно определить сумму полученного дохода, если квартира на момент ее передачи новому владельцу находилась в вашей собственности менее 3 или 5 лет. Это необходимо для расчета дохода, облагаемого налогом, и заполнения декларации 3-НДФЛ.

Сумма дохода, полученного по договору мены квартир, равна стоимости квартиры, ПОЛУЧЕННОЙ в обмен. Здесь есть несколько вариантов:

Квартиры признаны равноценными и их стоимость установлена договором.
Квартиры признаны равноценными и их стоимости в договоре нет.
Ваша квартира дороже квартиры, полученной в обмен. Поэтому вы получаете доплату.
Ваша квартира дешевле квартиры, полученной в обмен. Поэтому вы вносите доплату.

Если ваша квартира получена в собственность после 1 января 2016 года, то доходом, облагаемым налогом, считают одну, но НАИБОЛЬШУЮ величину:

– или сумму дохода, которую вы рассчитали самостоятельно (например, исходя из стоимости квартиры, указанной в договоре мены);
– или 70% от кадастровой стоимости вашей квартиры.

Если ваша квартира получена в собственность до 1 января 2016 года, то доходом, облагаемым налогом, считают сумму, которую вы рассчитали самостоятельно. Кадастровая стоимость квартиры никакого значения не имеет.

Равноценный обмен: стоимость квартир прописана в договоре мены

В этой ситуации вашим доходом считают ту цену квартиры, которая указана в договоре. Она должна быть отражена в декларации 3-НДФЛ. Исходя из нее и рассчитывают доход, облагаемый налогом. Но если эта сумма меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, то доходом считают 70% от кадастровой цены (по квартирам, полученным после 1 января 2016 года).

Пример
Квартира приобретена в собственность в 2022 году. Она обменивается на другую равноценную квартиру. По договору мены квартиры оценены в 2 300 000 руб. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет.

Ситуация 1
Кадастровая стоимость квартиры 1 850 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре мены – 2 300 000 руб.

Ситуация 2
Кадастровая стоимость квартиры 4 250 000 руб. 70% от кадастровой стоимости составит:
4 250 000 х 70% = 2 975 000 руб.

В данной ситуации вашим доходом является наибольшая величина. Это 70% от кадастровой стоимости обмениваемой квартиры – 2 975 000 руб.

Равноценный обмен: стоимости квартир в договоре мены нет

В этой ситуации стоимость квартир на момент обмена должен определить независимый оценщик. На основании Акта оценки, где указана цена обмениваемых квартиры, вы и должны определить сумму полученного дохода. Оплачивать услуги оценщика вам нужно самостоятельно.

Стоимость квартиры, указанная в Акте независимой оценки, должна быть отражена в декларации 3-НДФЛ. Исходя из нее и рассчитывают доход, облагаемый налогом. Но если эта сумма меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, то доходом считают 70% от кадастровой цены (по квартирам, полученным после 1 января 2016 года).

Пример
Квартира приобретена в собственность в 2022 году. Она обменивается на другую равноценную квартиру. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет. В договоре мены стоимость квартир отсутствует. Согласно Акту независимой оценки она составляла на день обмена 2 450 000 руб.

Ситуация 1
Кадастровая стоимость квартиры 1 850 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в Акте независимой оценки – 2 450 000 руб.

Ситуация 2
Кадастровая стоимость квартиры 4 300 000 руб. 70% от кадастровой стоимости составит:
4 300 000 х 70% = 3 010 000 руб.

В данной ситуации вашим доходом является наибольшая величина. Это 70% от кадастровой стоимости обмениваемой квартиры – 3 010 000 руб.

Неравноценный обмен: ваша квартира дороже

Договор может предусматривать, что стоимость вашей квартиры больше, чем той, которую вы получаете. В этой ситуации новый собственник вашей квартиры (покупатель) должен внести доплату. Вашим доходом будет считаться стоимость квартиры по договору плюс сумма полученной доплаты.

Здесь также действует общее правило, которое касается квартир, полученных после 1 января 2016 года. Если стоимость квартиры по договору мены плюс доплата меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, то доходом считают 70% кадастровой цены.

Пример
Квартира приобретена в собственность в 2019 году. Она обменивается на другую квартиру. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет.

Обмен неравноценный. Ваша квартира дороже недвижимости, которую вы получаете взамен. По договору мены стоимость квартир составляет 1 890 000 руб. При этом вторая сторона обязана доплатить по сделке 350 000 руб.

Ситуация 1
Кадастровая стоимость квартиры 2 200 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре плюс сумма полученной доплаты. Общая сумма дохода, которая должна быть задекларирована, составит:
1 890 000 + 350 000 = 2 240 000 руб.

Ситуация 2
Кадастровая стоимость квартиры 4 180 000 руб. 70% от кадастровой стоимости составит:
4 180 000 х 70% = 2 926 000 руб.

Общая сумма вашего дохода, полученного по договору мены, составит:
1 890 000 + 350 000 = 2 240 000 руб.

В данной ситуации вашим доходом является наибольшая величина. Это 70% от кадастровой стоимости обмениваемой квартиры – 2 926 000 руб.

Неравноценный обмен: ваша квартира дешевле

Договор может предусматривать, что стоимость вашей квартиры меньше, чем той, которую вы получаете. В такой ситуации вы должны внести доплату новому собственнику вашей квартиры (покупателю). Вашим доходом будет считаться стоимость квартиры по договору. Сумма внесенной доплаты к доходу отношения не имеет. По сути, она является вашим расходом, а не доходом.

Здесь также применяют правило, которое касается квартир, полученных после 1 января 2016 года. Если стоимость квартиры по договору мены меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, то доходом считают 70% кадастровой цены.

Обмен неравноценный. Ваша квартира дешевле недвижимости, которую вы получаете взамен. По договору мены стоимость квартир составляет 2 750 000 руб. При этом вы обязаны доплатить по сделке 450 000 руб.

Ситуация 1
Кадастровая стоимость квартиры 2 320 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре. Общая сумма дохода, которая должна быть задекларирована, равна 2 750 000 руб.

Как уменьшить доход при расчете налога

При расчете налога сумму дохода, полученную от обмена квартиры, вы можете уменьшить на одну величину (по вашему выбору):

или на имущественный вычет для продавцов недвижимости в размере 1 000 000 руб. Его придется использовать, если обмениваемая квартира была получена бесплатно (например, по наследству или приватизации);
или на стоимость квартиры, переданной в обмен. Этот способ выгодно использовать, если обмениваемая квартира была куплена и сумма расходов на покупку превысила 1 000 000 руб.

Использовать оба способа одновременно в отношении одной и той же квартиры – нельзя.

Уменьшаем на вычет

Здесь все просто. Сумму дохода вы уменьшаете на 1 000 000 руб. Если она не превышает эту величину – платить налог не надо. Если превышает – налог платят с суммы превышения.

Пример
Квартира приобретена в собственность в 2022 году. Она обменивается на другую равноценную квартиру. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет. При расчете налога доход, полученный по договору мены, уменьшается на вычет для продавцов недвижимости – 1 000 000 руб.

Ситуация 1
По договору мены квартиры оценены в 850 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры 790 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре мены – 850 000 руб.

Сумма дохода, облагаемая налогом, составит:
850 000 – 1 000 000 = 0 руб.

Платят ли налог при обмене квартиры в этом случае? Нет. Если нет дохода – нет и налога. Но декларацию по налогу вы обязаны подать в любом случае.

Ситуация 2
По договору мены квартиры оценены в 1 350 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры 980 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре мены – 1 350 000 руб.

Сумма дохода, облагаемая налогом, составит:
1 350 000 – 1 000 000 = 350 000 руб.

При обмене квартиры нужно платить налог в сумме:
350 000 х 13% = 45 500 руб.

Уменьшаем на стоимость квартиры

Этот способ применим, если квартира, переданная в обмен, ранее была куплена. В такой ситуации ее стоимость будет равна расходам на приобретение, которые подтверждены документально.

Пример
Квартира приобретена в собственность в 2019 году. Она обменивается на другую равноценную квартиру. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет. При расчете налога доход, полученный по договору мены, уменьшается на стоимость обмениваемой квартиры.

По договору мены квартиры оценены в 1 850 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры 980 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре мены – 1 850 000 руб.

Ситуация 1
Расходы на покупку обмениваемой квартиры, подтвержденные документально, составили 2 150 000 руб.

Сумма дохода, облагаемая налогом, будет равна:
1 850 000 – 2 150 000 = 0 руб.

Нет дохода – нет налога. Декларацию по налогу вы обязаны подать в любом случае.

Ситуация 2
Расходы на покупку обмениваемой квартиры, подтвержденные документально, составили 1 340 000 руб.

Сумма дохода, облагаемая налогом, составит:
1 850 000 – 1 340 000 = 510 000 руб.

При обмене квартиры платиться налог в размере:
510 000 х 13% = 66 300 руб.

Портал “Ваши налоги”
2020

Нужно ли платить налог при обмене квартиры?

Согласно закону уплата налога при обмене квартиры осуществляется так же, как и при оформлении купли-продажи (берется указанная в договоре или рыночная стоимость объектов, при наличии доплаты сумма приплюсовывается). Если имеет место доплата, то она указывается в рублях. Возможна регистрация договора у нотариуса, но это не является обязательным.

Налог удерживается в размере 13% от суммы для резидентов и 30% для нерезидентов. Задекларировать нужно до 30 апреля и внести суммы до 15 июля в том году, который следует за годом, в котором была зарегистрирована сделка.

Сделка мены жилья

Обмен квартир – сделка, в процессе которой 2 владельца обмениваются объектами. В отличие от продажи, получение средств не предусмотрено. Иногда может быть доплата, если разница стоимостей квартир существенная.

Оформляется стандартным образом, как купля-продажа. Предполагает обмен объектами только вторичного жилья.

Ранее такая процедура была распространена, так как во времена Советского Союза продать жилье было невозможно. Затем постепенно такие сделки стали отходить на второй план – многие считали продажу квартиры и последующую покупку более универсальной.

Условия оплаты налога

Отдельно условий уплаты налогов для договоров мены Налоговым Кодексом не предусмотрено. В Гражданском Кодексе также не детализировано понятие. Но в одной из статей можно встретить упоминание о том, что обмен приравнивается к стандартной сделке купли-продажи.

В сделке мены каждая сторона выступает одновременно продавцом и покупателем, поэтому права и обязанности у них будут одинаковыми.

Срок владения жильем

Законодательно определено, что если имущество приобрели до 2016 года, то налог платят, когда владели менее 3 лет. Но если жилье приобрели после 2016 года, то придется пробыть хозяином объекта недвижимости не менее 5 лет.

Если квартиры обменять без доплаты, то налог не нужно платить.

При наличии нескольких собственников размер налога и необходимость его оплаты будут распределяться для каждого отдельно.

Обмен с доплатой

Если обменивается квартира с доплатой (один из участников сделки получает дополнительную денежную сумму, кроме нового объекта недвижимости), то полученная сумма включается в налоговую массу – с нее тоже нужно уплатить сбор.

Для исчисления налога берется стоимость квартиры (рыночная, если иная не указана в договоре), приплюсовывается доплата. Доплату стороны передают стандартным образом как при покупке квартиры.

Величина ставки

Статья 217 Налогового Кодекса устанавливает налог от продажи недвижимости 13% от полученной суммы. Для нерезидентов РФ процентная ставка равна 30%. Ставка едина по всей территории РФ.

Если недвижимость в собственности нескольких граждан, то для каждого ставка рассчитывается отдельно пропорционально доле, которой он владеет.

Определение налоговой базы

Если происходит обмен недвижимого имущества, то доход сторон считают, исходя из стоимости объектов. Если таковая не была указана, то в расчет берется рыночная цена. В случае получения доплаты одним из участников сделки, эта сумма будет считаться налоговой базой.

Оформление

После согласования условий соглашения алгоритм действий таков:

заключить договор мены;
передать второй стороне доплату;
подать в Росреестр документы для перерегистрации прав собственности;
после завершения перерегистрации права собственности получить выписку.

Если имела место доплата, то возможно подать документы на получение налогового вычета. Ограничений размера доплаты нет, поэтому можно получить на всю сумму. Если передается жилье между родственниками, то в Налоговой Инспекции могут отказать в выплате вычета.

Перечень документов

Чтобы зарегистрировать обмен объектами недвижимости, владельцы жилья должны подготовить:

правоустанавливающие документы;

договор мены;
кадастровый паспорт;
согласие второго из супругов, если квартира приобретена в браке;
паспорта;
квитанция, подтверждающая оплату госпошлины за регистрацию сделки;
заявление на госрегистрацию.

Подается пакет документов в Регистрационный орган, после чего в Госреестре делается отметка о смене собственников обоих квартир. Далее можно получить выписку с указанием новых собственников.

Декларирование

Декларацию в Налоговую Инспекцию следует подать самостоятельно. Для этого гражданину придется нанести визит в инспекцию по месту своего проживания.

Срок оплаты

Декларация подается в Налоговую Инспекцию по месту регистрации налогоплательщика. Подать нужно до 30.04 года, который следует за тем, в котором была осуществлена сделка. Если квартира была в собственности менее 3 лет, то подать декларацию с указанием полученного по договору обмена объекта обязательно, даже если отсутствовала доплата.

Право получения вычета

Налоговая ставка при оформлении договора мены квартиры будет такой же, как и при продаже имущества. Следовательно, право получить налоговый вычет будет таким же.

Условия

Если руководствоваться законом, то возможны следующие имущественные вычеты:

В размере расходов на приобретение жилья по договору мены (не более 2 000 000 рублей).
В размере доходов от отчуждения жилого помещения по сделке мены (не более 1 000 000 рублей).

Чтобы претендовать на получение льготы, следует быть налоговым резидентом РФ и дополнительно к этому получать доход, который подлежит налогообложению по тарифу 13%.

Процедура

Чтобы получить вычет, необходимо обратиться в ФНС в конце календарного года (в начале следующего после того, когда была оформлена сделка обмена). Для этого налоговому инспектору по месту регистрации предоставляют:

заявление;
декларацию формы 3 НДФЛ (можно заполнить в Налоговой Инспекции при подаче заявления);
форма 2 НДФЛ – справки с мест работы о полученных доходах, удержаниях (информация за предыдущий год);
ксерокопии документов, подтверждающих факт совершения сделки;
реквизиты счета, на который переведут вычет.

Подать документы можно:

Лично. Преимущество в том, что сразу проверят правильность заполнения. Это сократит время, необходимое на возврат и доработку.
По почте. Отправляется заказным письмом с описью вложения. Копии необходимо нотариально заверить.

С момента подачи заявления выплатить возврат должны в течение 1 месяца. Законодательно предусмотрен дополнительный срок на проверку поданных документов 3 месяца, поэтому получить на счет положенную сумму можно позже.

Если в вычете отказано, то направляют уведомление с указанием причин.

Получить налоговый вычет также можно будет потом у работодателя, просто указав в заявлении то, что его планируется учесть в качестве последующих удержаний. Тогда некоторое время налог с зарплаты взиматься не будет, пока не компенсируется положенная сумма.

Налоги с договора мены квартиры: нужно ли платить НДФЛ при обмене недвижимости в России?

Обмен недвижимостью в последнее время стал достаточно распространенной сделкой. Даже риелторы отмечают, насколько возросло количество подобных способов осуществить переезд.

Конечно, здесь прослеживается ряд плюсов – граждане просто находят интересующий вариант и в одночасье избавляются от своей жилой площади и приобретают новую.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

Все это очень удобно и здорово, но многие люди, приступая к оформлению даже не догадываются о том, что это сделка – налогооблагаемая. А вот в каком размере, и в каких случаях можно освободиться от ее уплаты – читайте в нашей статье.

Читайте на сайте об особенностях обмена старой квартиры на новостройку, а также о том, как обменять комнату или квартиру на дом и земельный участок с доплатой.

Общая информация

Давайте немного окунемся в историю.

Еще двадцать лет назад, во время существования Советского Союза, такого понятия, как частная собственность вовсе не существовало.

Вся недвижимость была государственной, а значит, все сделки, которые проходили с ней, также были проведены за счет государства (читайте о возможности обмена муниципального жилья).

Именно во времена советского союза была распространена мена квартир, так как было невозможно продать то, что не принадлежит тебе на праве собственности.

После того, как Союз перестал существовать и на карте появилось новое государство под названием Российская Федерация, ситуация несколько изменилась.

Теперь граждане получили возможность приобретать недвижимость в свою собственность, при этом, владеть, распоряжаться и пользоваться им по собственному усмотрению. Квартиры стало можно отчуждать любой известно сделкой Гражданскому кодексу (читайте об обмене приватизированной квартиры).

Конечно, теперь расходы на проведение сделки, а именно оформление государственными органами соответствующих документов и проверка сделки на законность осуществляется за определенную плату.

Размер платы

К сожалению, Налоговый кодекс не устанавливает размер налога для осуществления такой сделки, как обмен недвижимости. Нет упоминания об этом и в Гражданском кодексе.

Кстати, с подробностями прохождения сделки вы можете ознакомиться в статье 567 и последующих нормах ГК РФ. Но как же тогда простому обывателю узнать, на какие денежный взносы в пользу государства он может рассчитывать?

Если обратиться к Гражданскому кодексу, то в одной из статьей прослеживается следующее определение.

Так, мена приравнивается ко всем известному договору купли-продажи.

Многие граждане разведут руками, ведь в этих процедурах нет ничего схожего. На самом деле это не так.

При сделке купли-продажи мы с вами можем наблюдать наличие двух сторон – сторона продавца, передающего право собственности на недвижимость в пользу другого лица и сторона покупателя, приобретающего право собственности за денежные средства.

В договоре мены тоже две стороны, но каждая из них автоматически является и продавцом и покупателем. Это значит, что данные сделки можно соизмерять практически равными.

Налоговый кодекс в статье 217 устанавливает налог в 13 процентов НДФЛ от сделки купли-продажи. Следственно, и для сделки мены такая цифра актуальна.

Если недвижимость была в собственности менее 3 лет

Если недвижимость была в собственности гражданина больше, чем три года, то он освобождается от обязанности уплаты денежных средств в пользу государства, претендуя на своеобразный налоговый вычет.

Данный вычет как раз имеет величину в 13 процентов от суммы сделки. Таким образом, из 100 процентов суммы осуществляемого обмена, в счет государства не будет уплачено ни рубля.

Но если срок владения данным имуществом не превышает три года, хотя бы на один месяц – это повод оплатить предложенный государством налог. В противном случае сделка считается недействительной и не регистрируется.

Какими законами регламентируется?

Как мы уже говорили, все вопросы, касающиеся обмена, за исключением начисления налога, представлена в Гражданском кодексе в статье 567. Также там указано, что мена соразмерна договору купли продажи.

Что касается Налогового кодекса, то в статье 217 он устанавливает величину налога на оформление сделки купли продажи.

Понятие имущественного вычета

При обмене квартиры с доплатой нужно ли платить налог? Что такое налоговый вычет при обменене квартиры с доплатой? При мене квартир, если собственник владел ей не больше трех лет, у него есть право на получение имущественного вычета. Данная возможность предусмотрена статьей 220 Налогового кодекса.

Однако, вычет распространяется на сумму не превышающую один миллион рублей. Если сумма сделки несколько выше, то вычетом облагается только указанная прежде сумма.

Рассчитаем величину налогового вычета.

Если сумма сделки составляет 3 миллиона рублей, то 1 миллион рублей – является величиной вычета. Его трогать не стоит.

А вот из оставшихся 2 миллионов стороны соразмерно оплачивают налог в размере 13 процентов пополам. При этом применить налоговый вычет можно лишь единожды.

Подробнее о возможности получения имущественного вычета в этом видео:

Как оплатить?

Итак, для начала вы составляете договор у нотариуса. Можно обойтись и без этого, но такая мера защитит ваши права.

Далее, вы передаете доплату или это делает ваша сторона, если данное установлено договором(читайте об оформлении договора мены с доплатой). Нотариус регистрирует вашу сделку. После этого помогает вам рассчитать налог.

Вы являетесь в Росреестр, заявляете о желании подать документы на оформление. Вам рассчитывают величину налога еще раз и дают соответствующие реквизиты. Вы оплачиваете деньги, после чего уж стоите в очереди на рассмотрение документов.

О том, можно ли применить материнский капитал в качестве доплаты при обмене квартиры, вы можете узнать из нашей статьи.

Особенности и нюансы

Также, если вы являетесь собственником более трех лет, вы должны предоставить на это соответствующие доказательства.

Как платят налог нерезиденты в России? Если вы являетесь не резидентом нашей страны, то это не освобождает вас от уплаты денег в пользу государства. В соответствии со статьей 217 Налогового кодекса, вы также обязаны уплачивать налог в размере не 13, а 20 процентов.

Возможно, в ближайшем будущем в законе появится упоминание о том, что мена – это налогооблагаемая сделка и будет четко указан процент, а также способ оплаты.

Но пока же мы можем судить о своих дальнейших действиях по оплате, основываясь на договоре купли-продажи.

Желаем вам выгодной сделки и отсутствия проблем с оплатой налога.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-44-61 (Москва)
+7 (812) 425-63-42 (Санкт-Петербург)

Когда необходимо платить налог при обмене квартиры и как его рассчитать?

Обмен недвижимости набирает популярность, начиная с 2009 года в связи с недостаточностью средств у обычных граждан Российской Федерации.

Такой способ приобретения недвижимости позволяет улучшить жилищные условия, затрачивая намного меньше средств.

При условии равноценного обмена сделка не облагается налогом.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Законодательная сторона

Обмен недвижимости на законодательном уровне регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации. Положениями из 30 главы регулируются все моменты, возникающие при обмене жильем.

Нужно ли платить?

Налоговая служба не особо тщательно проверяет уплату налогов при оформлении гражданских сделок.

Не стоит недооценивать это. Всегда остается вероятность что в будущем при оформлении новых сделок с данной недвижимостью всплывет ситуация с уклонение от уплаты налогов.

Штраф в такой ситуации будет в разы выше незначительной суммы налога.

Когда можно этого не делать?

При условии проведение бездоплатной и равноценной сделки между лицами, имеющими гражданство Российской Федерации налогов можно избежать. На иностранцев или нерезидентов страны данное снисхождение не распространяется. Налоговый сбор не будет начисляться при обмене недвижимостью, которая состоит во владении более 3 лет.

Что делать, если недвижимость в собственности меньше 3 лет?

Разберемся, платится ли налог при таком обмене квартиры. Размер налога зависит от такого фактора как владение недвижимостью до 3 лет. При заключении договора мены жилплощадью, которая в собственности менее 3 лет, размер налога составит 13%. Стоит учесть, что налоги начисляются на сумму, которая превышает 1 млн. рублей.

Если в запасе имеется достаточно времени, то лучше выждать немного, чтобы избежать лишних затрат на уплату налоговых сборов.

Особенности налогообложения при заключении договора мены

При условии обмена двух равноценных жилых площадей, одна из которых во владении больше 3 лет, а вторая меньше, налог оплачивает тот, кто был владельцем жилья, находящегося в собственности меньше 3 лет. При нотариальном оформлении договора мены допускается согласование двумя сторонами уплаты нотариальных расходов и налоговых сборов пополам.

Такой вариант возможен, если это условие полностью устраивает обе стороны.

На аналогичное жилье и дом с участком

Если сравнивать куплю-продажу и обмен, то договоров мены заключается всего 5% от общего количества сделок с недвижимостью. Имея в запасе мало времени, проще продать недвижимость и подыскать жилплощадь на эту сумму.

Вариант обмена квартиры на квартиру и дом с участком возможен без уплаты налогов, если имущество равноценно и находится в собственности больше 3 лет. Если же есть доплата, то 13% удерживается с этой суммы.

Если дом и квартира в собственности меньше 3 лет, то придется заплатить налог 13% от стоимости жилья, которая превышает 1 млн. рублей.

С доплатой и без

Налогом облагается только размер доплаты, если жилье в собственности больше 3 лет. Бездоплатный договор в такой ситуации не облагается налогом.

Необходимо подать декларацию в налоговую службу.

Независимо от вида обмена обеим сторонам мены придется подготовить необходимые документы. Рассмотрим подробно, что нужно предъявить нотариусу для оформления договора мены:

Паспорта и свидетельства о рождении всех участников сделки.
Свидетельство о браке или о его расторжении (при нахождении в браке личное присутствие супруга и письменное разрешение на совершение сделки). При обмене жилплощади купленной во время брака, нужен письменный отказ от претензий супруга, даже при расторжении брака.
Договор мены, дарения или купли-продажи (любой документ, подтверждающий право владения данным имуществом).
Кадастровый паспорт недвижимости (составленный в БТИ).
Выписка из домовой книги.
Справка из отдела опеки и попечительства (если в обмене участвуют несовершеннолетние граждане)
Отказ от претензий совершеннолетних лиц вписанных в ордер жилья.
Справка о проведенной оценки недвижимости.

Кто рассчитывает?

Заключается договор мены у нотариуса в присутствии обеих сторон. При наличии доплат, прописанных в договоре, там же происходит выплата средств. Нотариус регистрирует сделку и просчитывает размер налоговых сборов.

При обмене недвижимости, находящейся во владении меньше 3 лет, процентная ставка составит 13%, для граждан Российской Федерации, от всей стоимости квартиры за вычетом 1 млн. рублей. Если в договоре обмена не указана стоимость квартиры, то тогда нотариусом берется в расчет средняя рыночная цена.

С 2018 года открыт доступ к оплате налоговых сборов через электронный сервис. Также можно оплатить налоги в банке по предоставленным нотариусом реквизитам.

Пример определения ставки

Пример 1.

В собственности находится квартира стоимостью 2 500 000 рублей, но срок владения ею составляет меньше 3 лет, тогда из этой суммы следует вычесть 1 млн. руб:

2 500 000 – 1 000 000=1 500 000

А налоговый сбор составит 13% от этой суммы, то есть 1 500 000*0,13=195 000 рублей.

Пример 2.

Обмениваются две квартиры. Одна размером 50 кв.м., а вторая – 30 кв.м. Средняя стоимость 1 кв.м. составляет 80 тыс. руб. Тогда первая квартира стоит (50*80000) 4 млн. рублей, а вторая – 2,4 млн. рублей. Для расчета суммы доплаты следует вычесть стоимость второй квартиры из первой:

С этой суммы будет удерживаться налог 13%: 1600000*0,13=208000 рублей.

Подробнее о том, как оформить обмен квартирами без ошибок, можно узнать здесь.

Нюансы для нерезидентов

Иностранцам и лицам являющимися нерезидентами России налог начисляется в размере 30% от стоимости жилплощади. Об этом говорится в статьях 207, 209 и 224 пункт 3 Налогового кодекса РФ.

Однако есть шанс уменьшить размер налоговых сборов, об этом говорится в статье 7 Налогового кодекса. Такой вариант возможен благодаря двухстороннему международному договору, который позволяет снимать двойное налогообложение. У России такой договор заключен с 87 странами.

Заключение и выводы

Граждане Российской Федерации имеют существенные льготы в налогообложении и договор мены тому подтверждение. При желании можно избежать начислений налогового сбора, обменивая равноценное жилье и при владении недвижимостью более 3 лет.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)